Niet iedereen kan lagere hypotheekrente afdwingen

Het businessmodel van de banken staat onder druk door de massale herfinancieringen van leningen enerzijds en de minimumrente op spaarboekjes anderzijds. Maar lang niet alle consumenten konden mee profiteren van de sterke daling van de hypotheekrente, terwijl ze de inkomsten op hun spaarcenten wel jaar na jaar zagen dalen.

Voor mensen zonder schulden heeft de historisch lage rente sowieso alleen maar nadelen. Maar zelfs wie schulden heeft, kan niet altijd een lagere rente onderhandelen. Wie een hypotheeklening heeft met een resterende looptijd van minder dan tien jaar zit vaak gevangen bij zijn bank.

Laten we een en ander duidelijk maken met een voorbeeld. Wie voor de aankoop of de renovatie van een woning een nieuwe lening op tien jaar aangaat, betaalt afgerond 1 procent rente. Tenminste als u goede geloofsbrieven kan voorleggen en sterk bent in het onderhandelen van het scherpste tarief met de banken.

Wie vijf jaar geleden een hypotheeklening afsloot voor dezelfde looptijd betaalde minstens 2,5 procent op tien jaar. We spreken over meer dan een halvering van de rentevoet. Ter vergelijking: de basisrente op veel klassieke spaarboekjes daalde de voorbije vijf jaar van ongeveer 1 procent naar 0,01 procent. De getrouwheidspremie voor geld dat een jaar lang onaangeroerd blijft, ging over diezelfde periode van 0,25 procent naar 0,1 procent. De spaarders krijgen – opgeteld – 1,15 procent minder intresten op hun rekening gestort.

Niet sterk aan onderhandelingstafel

Hoog tijd om de rente op die “oude” hypotheeklening te gaan heronderhandelen, horen wij u denken. Wie een lening met zo’n korte looptijd heeft, komt echter niet sterk aan de onderhandelingstafel.

U kan naar een andere bank stappen, maar de lagere rente die u daar kan bedingen voor de resterende looptijd dekt doorgaans de kosten van een zogenaamde externe herfinanciering niet. U moet namelijk langs de notaris om uw oude hypotheek te laten schrappen en een nieuwe hypotheek in te schrijven. U betaalt ook opnieuw registratierechten. De kosten daarvoor lopen al snel op tot enkele duizenden euro’s, afhankelijk van het bedrag waarover het gaat. De kosten voor een interne herfinanciering – bij uw eigen bank – zijn beperkt tot een wederbeleggingsvergoeding (maximum drie maanden intresten) en enkele honderden euro’s dossierkosten.

Test-Aankoop eist een parlementair debat over het thema en doet zelf enkele voorstellen om de extra kosten terug te brengen naar het niveau van andere Europese landen. Zo pleit de consumentenorganisatie er onder meer voor de notariskosten aan banden te leggen.

Waarom moet uw huis bijvoorbeeld opnieuw geschat worden als u van bank verandert? De oude hypotheek volstond als waarborg voor de aflossing van uw oude hypotheeklening. Zoveel jaar later is de waarde van het huis allicht gestegen en de restwaarde van de lening gedaald. De vraag is vooral waarom iets wat een formaliteit lijkt, zoveel geld moet kosten. Een wantrouwige geest zou durven denken dat de wetgever de banken wil helpen om klanten te gijzelen. Want ook met andere voorwaarden voor hypotheekleningen binden de banken hun klanten aan zich: verplichte schuldsaldoverzekering en brandverzekering bij dezelfde bank, enzovoort.

Winstmarges van de banken

De banken klagen nu al steen en been dat ze hun winstmarges zien verschrompelen, omdat ze de daling van de hypotheekrente niet volledig kunnen doorrekenen aan de spaarders. Kort door de bocht halen banken geld op bij de spaarders, lenen ze het uit en steken ze het verschil in rente op zak. Er staat meer dan 265 miljard euro op gereglementeerde spaarboekjes. De banken moeten minstens 0,01 procent basisrente betalen als vergoeding voor dat spaargeld en 0,1 procent getrouwheidspremie als het geld langer dan een jaar bij dezelfde bank blijft staan. Ze betalen ook belastingen in functie van het geld op de spaarboekjes, bijdragen aan het Belgische en het Europese beschermingsfonds voor spaarders en ze moeten een deel van dat spaargeld als reserve houden.

De kans is met andere woorden zeer klein dat de Belgische wetgever extra bescherming voor de afnemers van woonkredieten zal inbouwen of extra maatregelen zal nemen om het shoppen tussen banken te vergemakkelijken voor kredietnemers.