Hoe goed scoort het Belgisch vastgoedbeleid? ‘Een gezonde hypotheekmarkt, maar te weinig kwaliteit in huurwoningen’

Erik Buyst, hoogleraar economie aan de KU Leuven en hoofdpromotor van Steunpunt Wonen, houdt het Belgisch vastgoedbeleid tegen het licht. ‘Onze politici mogen gerust een pluim op hun hoed steken als voorzichtige behoeder van het residentiële patrimonium.’

Een slecht werkende vastgoedmarkt verhoogt niet enkel de kans op zeepbellen voor beleggers, maar wordt ook in verband gebracht met een tragere groei en meer ongelijkheid. Een goed vastgoedbeleid is dus geen overbodige luxe. Hoe doet België het op dat vlak?

“De extreem lage rente maakt dat woningen beter betaalbaar worden”, redeneert Erik Buyst, hoogleraar economie aan de KU Leuven en hoofdpromotor van Steunpunt Wonen. “De overheid moet dus geen fiscale voordelen geven om de aankoop van een woning te ondersteunen. De afschaffing van de woonbonus is dus een goede zaak. Die kostte niet alleen handenvol geld aan de Vlaamse overheid, maar pompte ook de prijs van de woningen kunstmatig op. De geleidelijke afschaffing gebeurde in een periode van de historisch lage rente, zodat het neerwaartse effect op de mediaanprijs van de Vlaamse woningen uitbleef. Als de woningmarkt iets niet kan verdragen, zijn het plotse prijsschokken.”

De afschaffing van de woonbonus compenseert de Vlaamse regering gedeeltelijk door een daling van de verkoopbelasting van 7 naar 6 procent. Ooit bedroegen de registratierechten 10 procent. Buyst: “De drempel voor jonge gezinnen om een woning te kopen wordt zo verlaagd. Bovendien wordt het minder duur om eerst een kleine woning te kopen, die bij gezinsuitbreiding te verkopen en een nieuwe te kopen. Een flexibele tweede markt zorgt voor een optimale toewijzing van het woningaanbod. Een econoom wordt daar tevreden van.”

In tegenstelling tot andere landen wordt de Belgische woningmarkt niet meer gedopeerd met door de overheid gesubsidieerde hypotheekleningen. De Belgische banken voeren ook een strakker kredietbeleid dan hun buitenlandse sectorgenoten. “Onder impuls van de Nationale Bank waren onze banken nooit excessief bij de toekenning van hypotheekleningen, zoals in sommige landen wel gebeurde”, aldus Buyst. “Er waren weinig gedwongen verkopen of wanbetalingen, na de financiële crisis. Een gezonde markt, kortom.”

Het gevolg is dat ons woonbeleid niet heeft geleid tot een ‘onveilige, inefficiënte en oneerlijke’ woningmarkt, zoals The Economist die voor het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten beschrijft. “Onze politici mogen gerust een pluim op hun hoed steken als voorzichtige behoeder van het residentiële patrimonium”, erkent Buyst.

Belasting op huurinkomsten

Toch kan het beter. “Er is te weinig kwaliteit in de huurwoningen, die een restmarkt zijn geworden voor mensen met een zwakker sociaal profiel”, signaleert Buyst. “Bovendien worden investeringen in huurwoningen fiscaal ontmoedigd door de achterhaalde belasting van het kadastraal inkomen.”

Het kadastraal inkomen (KI) is een fictief huurinkomen op basis van de referentieprijs in 1975. In principe zou het KI permanent worden aangepast, maar dat is nog nooit gebeurd. Er is wel een jaarlijkse procentuele verhoging, maar die houdt geen rekening met de werkelijke waarde. “Met als gevolg dat de woningen in de groene rand rond steden worden belast als waren het goedkope boerenwoningen anno 1975”, klaagt Buyst aan. “Bovendien betalen heel wat stedelingen de belasting gebaseerd op de historisch welvarende wijken, die ondertussen zijn verworden tot probleembuurten. Dat is onrechtvaardig.”

Buyst wil nog verder gaan dan een doorgedreven herschatting van het woningbestand. Hij bepleit een belasting op de reële huurinkomsten: de inkomsten min de door de eigenaar gemaakte kosten aan de woningen. “Verhuurders worden zo gestimuleerd om de kwaliteit op peil te houden. Ook zullen investeringen in de isolatie bijdragen tot het behalen van de klimaatdoelstellingen. Ten slotte zal veel zwartwerk verdwijnen omdat de aftrek enkel kan gebeuren voor officiële facturen. Ook de eigenaars-bewoners kunnen belast worden op de huurinkomsten die hun woning op de markt had kunnen genereren. Wel stel ik voor om die eigenaars voor een bepaald bedrag vrij te stellen, om de aankoop van de eigen woning te stimuleren.”