Vastgoedbeleggingen komen in het vizier van de fiscus: wat betekent dit voor u?

Woelige tijden voor wie belegt in vastgoed. De fiscus is strenger voor wie regelmatig een pand verkoopt of verhuurt, en het debat over een belasting op de reële huurinkomsten barst weer los. We vroegen de mening van fiscalisten en economen.

Hoe de volgende federale regering er zal uitzien, weten we nog niet. We weten wel dat die op zoek moet naar extra inkomsten, of moet snoeien in de uitgaven. In hun zoektocht naar bijkomende inkomsten kwamen de vorige regeringen vaak uit bij de beleggers. Een categorie daarvan bleef tot nu toe buiten schot: de vastgoedbeleggers.

Er zijn al wel tal van belastingen op de transacties met vastgoed: de registratierechten en de erf- en schenkbelasting. En er is de onroerende voorheffing, een belasting op het bezit van gronden en/of gebouwen. Maar de inkomsten uit het verhuur en de meeropbrengsten van een herverkoop bleven tot nu toe grotendeels buiten schot.

Aangemoedigd door de historisch lage rente vullen steeds meer vermogende Belgen hun inkomen of hun pensioen aan met de verhuur van vastgoed. Wie daarmee overdrijft, riskeert vaker dan vroeger dat de fiscus de extra inkomsten als professionele of diverse inkomsten beschouwt, en dus niet langer als de opbrengsten van een goedehuisvaderbelegging. En dat betekent bijna altijd een hogere belastingvoet.

In het eerste geval vallen de inkomsten onder de progressieve tarieven van de personenbelasting, gaande van 25 tot 50 procent. In het tweede geval worden de inkomsten tegen 33 procent belast. Als de belastinginspectie bijkomende aanslagen vestigt, gaat ze nog niet meteen uit van fraude. Er is bij een eerste overtreding wel in een verhoging van de normale belasting met 10 procent voorzien. Bij fraude starten de wettelijke belastingverhogingen vanaf 50 procent.

Verscherpte controles

Volgens Denis-Emmanuel Philippe, fiscaal advocaat bij Bloom Law, is de Belgische fiscus enkele maanden geleden een kruistocht begonnen tegen particulieren met meerdere eigendommen. “Verschillende van mijn cliënten die als fysieke persoon een onroerend patrimonium bezitten, hebben onlangs een bericht van wijziging gekregen van de administratie”, zegt Philippe.

Het gaat over de huurinkomsten of meerwaarden bij de verkoop van een pand, gerealiseerd door privé-personen, die de fiscus classificeert als beroepsinkomsten. Dat betekent dat belastingtarieven tot 50 procent van toepassing kunnen zijn op al die inkomsten.

Normaal gesproken is er een belastingvrijstelling voor de meerwaarden bij verkoop, zolang die verkoop niet binnen de vijf jaar na de aankoop plaatsvindt. Bij een verhuur door particulieren aan particulieren is er een belasting op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40 procent, en niet op basis van de reële huurinkomsten. Die laatste liggen meestal veel hoger.

Volgens Claudine Bodeux, vennoot bij het fiscaal advocatenkantoor Tiberghien Bodeux zijn de fiscale controles al langer aangescherpt. “We hebben twee jaar geleden voor het eerst gemerkt dat controleurs, meestal op eigen houtje, inkomsten uit vastgoed anders taxeren. Er is onlangs ook een gecoördineerde controleactie geweest van de Brusselse Bijzondere Belastinginspectie (BBI), die, vermoedelijk via datamining, de dossiers naar boven heeft gehaald met kadastrale inkomens boven een bepaald bedrag.”

De woordvoerder van de federale overheidsdienst Financiën, Françis Adyns, bevestigt dat de taxatie van de onroerende inkomsten “een van de controleacties” is die de dienst momenteel uitvoert. “Er bestaan geen grensbedragen, maar bijvoorbeeld bepaalde andere beroepsinkomsten kunnen determinerend zijn om tot een kwalificatie als beroepsinkomen over te gaan.” Wie in de vastgoedsector werkt, loopt meer risico. Wie veel tijd besteedt aan het beheer van zijn vastgoedpatrimonium, bevindt zich sowieso ook in een minder comfortabele situatie.

Rechter volgt

De wet biedt weinig houvast voor vastgoedbeleggers. “De wetgever heeft geen vaste, eenduidige criteria vastgelegd om te bepalen of inkomsten uit vastgoed beroepsmatig zijn”, merkt Bodeux op. “Er zullen dus altijd grensgevallen zijn. Het gaat om het samenspel van verschillende factoren die een rechter doen besluiten of een inkomen al dan niet professioneel is. De rechtspraak heeft wel verschillende criteria blootgelegd: bijvoorbeeld een zware lening voor een aankoop, activiteiten als promotor, …” Geen enkel criterium is allesbepalend. Het volledige plaatje telt. Dat laat ruimte voor interpretatie en een subjectieve beoordeling.

Philippe voegt nog een criterium toe: “De rechter kijkt ook naar het repetitieve karakter van aan- en verkopen van vastgoed. De rechtbank houdt niet enkel rekening met de transacties van het voorbije jaar. Stel dat u in 2019 twee panden met een mooie meerwaarde verkoopt. Dan zal de rechter ook in rekening nemen dat u bijvoorbeeld de voorbije tien jaar zes huizen en/of appartementenblokken heeft gekocht en die in sommige gevallen financierde met leningen bij de bank. U riskeert dat de fiscus de meerwaarden van 2019 bij uw andere beroepsinkomsten telt en dus tot 50 procent belast.”

Volgens advocaat Thierry Litannie van LawTax is de fiscale administratie bij sommige cliënten tot vijftien jaar terug in de tijd gaan kijken naar vastgoedtransacties. “En ze krijgt steeds vaker de rechter aan haar kant”, stelt Philippe. “Er zijn tal van uitspraken van rechters die de fiscus in het gelijk stellen. In 2018 alleen al waren er drie hoven van beroep die uitspraken in die zin deden.” De advocaat verwijst onder meer naar een arrest van het hof van beroep van Antwerpen van 19 juni 2018, waarin geoordeeld werd dat een particulier die vijf appartementen uit eenzelfde blok had verkocht, moest worden belast alsof het om een professionele activiteit ging.

De gevarenzone

Waar trekt de belastingcontroleur de grens? Noch de fiscale administratie, noch de fiscaal advocaten hebben er een duidelijk zicht op. Philippe vindt dat een waarschuwing op zijn plaats is voor al wie in bakstenen wil beleggen. “Mensen die in een vastgoedproject investeren, houden er het best rekening mee dat ze mogelijk meer belastingen moeten betalen op de huurbedragen die ze innen en de meerwaarde bij een herverkoop. Ik heb de indruk dat iemand die meer dan vijf panden koopt, met schulden en met het oogpunt op verhuur en/of herverkoop, in de gevarenzone komt”, schat Philip.

Volgens Bodeux heeft de belastingadministratie het niet gemunt op de gepensioneerde die enkele woningen verhuurt om zijn wettelijke pensioen aan te vullen. “Er zijn een aantal arresten die wat paniek hebben veroorzaakt, zoals diegene die vorig jaar geveld werden door de hoven van beroep in Luik en Brussel. Als je wat beter naar die arresten kijkt, dan zie je dat het vaak om atypische situaties gaat. In Luik ging het om feiten die naar boven waren gekomen in het kader van een strafzaak. In Brussel ging het over een werkloze die veel vastgoed had. Dat maakt natuurlijk dat zo’n rechter minder sympathie heeft voor de betrokkene.” Voor Bodeux is het te vroeg om grote conclusies te trekken.

Hij geeft toe dat het in de praktijk moeilijk is het tegenbewijs te leveren, als de fiscus een aanslag als beroepsinkomen wil vestigen. “Het is in theorie wel mogelijk vooraf zekerheid te krijgen over het belastingregime door een ruling te vragen, maar in de praktijk hebben mensen vaak niet de tijd om die procedure te doorlopen voor ze een investering doen. In sommige gevallen kan het beter zijn het vastgoed via een patrimoniumvennootschap aan te houden, maar daarover vraag je het best raad aan een specialist.”

Voor Philippe is het duidelijk dat een vastgoedproject van enige omvang voor fysieke personen “een molotovcocktail is die elk moment in hun gezicht kan ontploffen”. Hij raadt de oprichting van een vennootschap aan om ongelukken te vermijden. Ook Thierry Litannie zit op die lijn. Wie een beetje uitkijkt, kan dan een beroep doen op het tarief van 20 procent dat voor kleine en middelgrote vennootschappen van toepassing is op de inkomsten tot 100.000 euro in de vennootschapsbelasting. Wie de vruchten van zijn vastgoedbeleggingen uit de vennootschap wil halen, betaalt dan wel weer 30 procent roerende voorheffing op de dividenden. Onder bepaalde voorwaarden kan dat tarief zakken naar 15 procent voor dividenden van kmo’s.

Reële huurinkomsten

Dat de fiscale administratie haar best doet om meer belastingen op vastgoedoperaties te heffen, wil nog niet zeggen dat de volgende regering extra belastingen op vastgoed wil invoeren. Heel wat specialisten gaan er echter van uit dat België, onder druk van Europa, uiteindelijk de reële huurinkomsten zal belasten.

“België is in 2014 een eerste keer veroordeeld, omdat buitenlandse onroerende goederen op grond van een andere belastbare basis belast worden dan binnenlandse. Een tweede veroordeling volgde in 2018”, brengt Bodeux in herinnering. “Nu is de Europese Commissie een procedure gestart om een schadevergoeding af te dwingen van België als ons land die ongelijkheid niet wegwerkt. Europa zegt niet hoe de ongelijkheid moet worden weggewerkt, en eist niet dat België de reële huurinkomsten belast.”

Bodeux komt met een alternatieve oplossing. “Economen kunnen bijvoorbeeld berekenen hoeveel belasting Belgen gemiddeld betalen op hun Belgische eigendommen op basis van het kadastraal inkomen (KI), om vervolgens datzelfde belastingpercentage toe te passen op buitenlands vastgoed. Dat is een suggestie in lijn met een recent arrest van het hof van beroep van Luik van 28 juni 2018. Het aantal eigendommen van Belgen in andere landen is heel klein ten opzichte van het aantal eigendommen in eigen land.”

Niet eerlijk

Omdat het kadastraal inkomen (KI) de werkelijke waarde van eigendommen niet meer weerspiegelt, vraagt Trypsteen zich af hoe zinvol zo’n berekening is. “Voor een huurpand in België is de belastingbasis het KI, voor een huurpand in een ander land van de Europese Unie zijn dat vaak de reële huurinkomsten. Het klopt dat Europa zich niet bemoeit met de manier waarop België het oplost, maar ons land moet die ongelijkheid wel wegwerken. Ik ben geen fiscalist, maar er bestaat niet voor elk land uit de Europese Unie een alternatief voor het KI. De gemakkelijkste manier om het op te lossen is een belasting op basis van de reële huurinkomsten in binnen- en buitenland.”

Voor Trypsteen moet het KI sowieso dringend onder de loep genomen worden. “Elke belasting op basis van het kadastraal inkomen is niet eerlijk. Het kadastraal inkomen weerspiegelt al lang niet meer het netto-inkomen dat een pand in één jaar kan opbrengen aan de eigenaar. Het werkelijke netto-inkomen ligt veel hoger. Behalve een aanpassing aan de inflatie is het KI sinds 1975 niet meer geüpdatet. Sindsdien zijn sommige wijken opgewaardeerd en andere verloederd, zonder dat daar rekening mee wordt gehouden in de fiscale waardering van vastgoed.”

Bodeux gelooft niet dat de volgende regering de reële huurinkomsten zal belasten. “Politici zijn altijd terughoudend geweest voor een aanpassing van de vastgoedfiscaliteit uit vrees voor de economische gevolgen.” De eigenaars zouden die hogere belastingen op termijn kunnen doorrekenen aan hun huurders, via een stijging van de huurprijzen. “Dat is niet wenselijk”, zegt ook ING-econoom Steven Trypsteen. De huurders zijn vaak minder kapitaalkrachtig dan de eigenaars van vastgoed.

Verstorende belasting

Maar de econoom ziet wel verschillende zaken die beter kunnen. “Beleggingen in vastgoed worden nog altijd sterk gestimuleerd”, vindt Trypsteen. Denk ook aan de aftrekbaarheid van afbetalingen van hypothecaire leningen in de personenbelasting. “Dat is een politieke keuze om het eigenaarschap te stimuleren. Het is echter geen goed idee beleggingen in een bepaalde activaklasse zodanig te stimuleren dat de waarderingen scheef worden getrokken.” Voor Trypsteen worden de inkomsten uit beleggingen in vastgoed in een ideale wereld op dezelfde manier belast als de inkomsten uit andere beleggingen. Vandaag kiezen te veel mensen voor een belegging in vastgoed om de fiscaliteit.

“De registratierechten zijn een verstorende belasting”, vervolgt Trypsteen. “Ze verhogen de toegang tot vastgoed, want mensen moeten ze cash op tafel leggen. Het is vaak niet mogelijk meer te lenen dan wat een woning waard is. Zonder registratierechten zou de vastgoedmarkt flexibeler zijn, want nu zorgt die transactiebelasting ervoor dat gezinnen in een woning blijven wonen die niet meer bij hen past.”

Trypsteen vervolgt: “Mensen blijven in een groot huis wonen als de kinderen uit huis zijn. Er moeten allerlei aanpassingen aan huizen gebeuren wanneer de bewoners minder mobiel worden. Het zou vanuit het standpunt van de maatschappij efficiënter zijn als gezinnen vaker zouden verhuizen. Er zou volgens mij ook meer mobiliteit zijn op de arbeidsmarkt. Mensen zouden sneller naar een andere provincie trekken voor een baan, enzovoort. De registratierechten zijn al wat gezakt in Vlaanderen, maar ik denk dat we nog verder moeten gaan.”

Op de vraag waarom het in Nederland wel lukt elk jaar een schatting te maken van de Waardering Onroerende Zaken of WOZ, en in België niet, antwoordt Trypsteen: “Daaraan ligt een typisch Belgisch probleem ten grondslag. Dankzij de technologische vooruitgang en big data is het veel gemakkelijker dan vroeger die waarderingen up to date te houden. De kostprijs voor het berekenen van het KI wordt echter door de federale overheid gedragen, terwijl de regio’s de inkomsten krijgen. Vooral de gemeenten halen een groot deel van hun inkomsten – via de opcentiemen op de onroerende voorheffing – uit vastgoed. Bovendien zal het even duren vooraleer de nodige investeringen in technologie zichzelf terugverdienen.”

Dominostenen

Trypsteen vindt het een interessant idee om te kijken wat een overstap naar het Nederlandse systeem zou betekenen. De financiële impact van een ‘eerlijke’ belasting van vastgoed naar het voorbeeld van Nederland valt voor de gemeenten mee. “De totale opbrengst voor de 499 gemeenten in mijn studie zou toenemen van 4308 miljoen onder het Belgische systeem naar 4889 miljoen euro onder het Nederlandse systeem. Voor 109 gemeenten zouden de inkomsten per inwoner uit onroerend goed zakken. Voor andere zouden de inkomsten stijgen. Ik ga daarbij uit van gelijkblijvende tarieven. Door te sleutelen aan de belastingtarieven kan die oefening ook budgettair neutraal gemaakt worden.”

Trypsteen zegt wel dat de overheid voorzichtig moet zijn met een aanpassing van het fiscale kader, om een prijsschok te vermijden. Elke wijziging van de vastgoedfiscaliteit gebeurt het best geleidelijk aan, in fases.”Als de vastgoedprijzen sterk zouden dalen, dan heeft dat ook een impact op de economie, op de banken en op de financiële stabiliteit in ons land.” Dat op die manier een hele rij dominostenen wordt omgegooid, moet tot elke prijs vermeden worden.