Inclusio is de eerste sociale vastgoedvennootschap die naar de beurs van Brussel trekt

Met Inclusio trekt opnieuw een gereglementeerde vastgoedvennootschap naar de beurs van Brussel. Dat brengt het totaal op achttien, maar Inclusio is enig in zijn soort. Het bedrijf investeert in woningen die het verhuurt via socialeverhuurkantoren, huisvestingsmaatschappijen en OCMW’s.

Inclusio komt wellicht op 10 december naar de beurs en verkoopt vanaf vandaag 2,8 miljoen nieuw uitgegeven aandelen voor 21,4 euro per stuk. Op die manier zou de vastgoedvennootschap ongeveer 60 miljoen euro willen ophalen bij grote en kleine beleggers. Er waren vooral al voor 10,5 miljoen euro toezeggingen van een aantal grote beleggers. De inschrijvingsperiode loopt naar verwachting voor kleine beleggers af op 7 december om 16 uur en voor grote beleggers op 8 december om 16 uur. Bank Degroof Petercam en Belfius zijn als banken betrokken bij de beursgang. Meer informatie over de risico’s en de prognoses van het management kunnen beleggers vinden in het prospectus, zeg maar de financiële bijsluiter bij de aandelen.

Met de opbrengst wil Inclusio zijn portefeuille versneld uitbreiden. Die bestaat vooral uit betaalbare huurwoningen en sociale infrastructuur, zoals scholen en een opvangcentrum voor asielzoekers. De portefeuille werd op 31 augustus gewaardeerd op 141 miljoen euro.

Uniek aan Inclusio is zijn sociale missie. Door de grote aandacht voor de klimaatopwarming associëren veel mensen maatschappelijk verantwoord beleggen in de eerste plaats met investeringen in groene energie. Maar duurzaam ondernemen omvat veel meer. Ook de circulaire economie valt onder die noemer, net als sociale thema’s zoals gendergelijkheid en armoedebestrijding. In die laatste categorie krijgen geëngageerde beleggers er met Inclusio een optie bij op de Brusselse beurs.

Positieve impact

“Na drie eerdere kapitaalrondes kan de beursintroductie een belangrijke stap zijn om onze sociale missie op een grotere schaal uit te voeren”, zegt CEO Xavier Mertens, die in januari de fakkel doorgeeft aan Marc Brisack. “Behalve dat je meer kapitaal aantrekt, biedt een notering op de beurs als gereglementeerde vastgoedvennootschap fiscale en boekhoudkundige voordelen, waardoor we voortaan ook winst kunnen uitkeren aan onze aandeelhouders.” Gereglementeerde vastgoedvennootschappen (gvv’s) zijn wettelijk verplicht 80 procent van hun operationele winst uit te keren.

Dat een beursgang vooral de nadruk legt op de commerciële kant, is volgens Mertens een misvatting. “Ik besef dat veel mensen financieel rendement en sociaal engagement nog altijd als tegengestelde begrippen zien, maar ondernemingen als Inclusio bewijzen dat de twee perfect verzoenbaar zijn. Onze missie blijft ook na de beursgang dezelfde: betaalbare huisvesting bieden aan mensen voor wie de private huurmarkt te duur is.”

Een blik op de wachtlijsten voor sociale woningen (zie tabel) volstaat om te zien dat elk bijkomend appartement welkom is. “We willen onze portefeuille uitbreiden. Via de beurs meer kapitaal aantrekken is dan ook niet in strijd met de bestaansreden van Inclusio. Integendeel: al onze gebouwen krijgen een sociale bestemming. Hoe meer wij groeien, hoe groter onze positieve impact op de samenleving”, vindt Mertens.

Betaalbare huisvesting is de voornaamste missie van Inclusio, maar het bedrijf heeft ook aandacht voor kwetsbare bevolkingsgroepen. 80 procent van de gebouwen wordt verhuurd als betaalbare woning. “Van die 80 procent moet minstens een kwart gaan naar mensen die behalve financiële ook andere moeilijkheden hebben, zoals mensen met een fysieke of een psychische beperking, of daklozen”, zegt Mertens. “De socialeverhuurkantoren waarmee we in zee gaan, verbinden zich ertoe actief samen te werken met vzw’s die die mensen begeleiden.”

De overige 20 procent van de gebouwen verhuurt Inclusio aan de gehandicaptensector of aan sociale infrastructuur. Het Rode Kruis gebruikt bijvoorbeeld een gebouw voor de opvang van vrouwelijke en minderjarige vluchtelingen.

Kwetsbare mensen

Verhuren via een socialeverhuurkantoor houdt voor eigenaars als Inclusio minder risico’s in, omdat het kantoor de huur betaalt en garandeert dat de woning in de oorspronkelijke staat wordt teruggegeven. De keerzijde van de medaille is dat de verhuurder niet het onderste uit de kan haalt. “We hanteren huurprijzen die aanzienlijk onder de marktprijs liggen en we verhuren onze gebouwen voor langere periodes”, zegt Mertens. “Dat stelt onze publieke partners, die de woningen op hun beurt verhuren aan financieel kwetsbare mensen, in staat zekerheid te bieden aan de huurders. Terwijl een huurcontract doorgaans 9 jaar duurt, mikken wij op minimaal 15 jaar, tot soms 25 of zelfs 27 jaar.” In het Brussels Gewest liggen de huurprijzen zo’n 25 à 35 procent onder de marktprijs. “Dat betekent dat we voor een appartement dat op de privémarkt 825 euro per maand kost, pakweg 600 euro vragen”, legt Mertens uit. “Omdat socialeverhuurkantoren ook subsidies krijgen, betaalt de huurder nóg minder. In dit voorbeeld gaat het dan om maximaal 475 euro. In Vlaanderen en Wallonië zijn de socialeverhuurkantoren wel vrij om de huurprijs te bepalen, maar in het algemeen is de korting ongeveer even groot.”

Geen buitensporig rendement

Het management mikt voor 2021 op een brutodividendrendement van ongeveer 2 procent. “Wij zoeken geen buitensporige rendementen”, zegt CEO Xavier Mertens. “We moeten wel voldoende rendement halen voor een schaalbaar bedrijfsmodel. Inclusio is een van de ondernemingen die tegenwicht bieden voor een ernstig maatschappelijk probleem. En hoewel we het probleem van betaalbare huisvesting niet eigenhandig zullen uitroeien, is elk appartement dat wij aanbieden wel een oplossing voor een individuele situatie.” De gemiddelde Belgische vastgoedvennootschap keert in verhouding tot haar beurswaarde meer dividend uit dan Inclusio in het eerste boekjaar van plan is (zie tabel onderaan dit artikel). Als we enkel de andere vastgoedvennootschappen die zich toespitsen op residentieel vastgoed in de vergelijking betrekken, valt Inclusio met 1,4 procent nettodividendrendement al wat minder uit de toon. Beleggers betalen 30 procent roerende voorheffing op de dividenden. Inclusio komt niet in aanmerking voor het verlaagde tarief van 15 procent dat geldt voor vastgoedvennootschappen waarvan de portefeuille voor minstens 70 procent uit woon-zorgvastgoed bestaat.

Gedroomd model

Mertens vindt niet dat Inclusio taken van de overheid overneemt. Hij vindt het niet realistisch te vragen van de overheid dat ze het probleem van de betaalbare huisvesting alleen oplost: “Een sociale woning bouwen kost al snel 200.000 euro. Met ruim 150.000 aanvragen op de wachtlijst in Vlaanderen en met een Vlaamse schuld van 24 miljard is zoiets totaal onhaalbaar.”

Voor Mertens is het gedroomde model een gezonde samenwerking tussen de overheid en private spelers. “Wij zorgen voor infrastructuur tegen een betaalbare prijs, maar het beleid blijft in handen van de overheid, via socialeverhuurkantoren, huisvestingsmaatschappijen en OCMW’s. De overheid beslist aan welke criteria iemand moet voldoen om te kunnen aankloppen bij een socialeverhuurkantoor.”

De overheid kan volgens Mertens nog veel meer een sturende rol opnemen. “Als ze een van haar eigen sites of gebouwen verkoopt, zou ze als voorwaarde kunnen opleggen dat het verkochte vastgoed deels een sociale invulling moet krijgen”, zegt hij. “Ze kan vastgoedontwikkelaars ook verplichten in grotere projecten minstens een deel te reserveren voor betaalbare huurwoningen.”