De favoriete vastgoedaandelen van KBC Securities

De gereglementeerde vastgoedvennootschappen zijn vrijgesteld van speculatietaks, zo blijkt uit het wetsontwerp. Beleggers betalen vanaf 1 januari wel 27 procent roerende voorheffing op het dividend. We vroegen KBC Securities-analist Koen Overlaet-Michiels naar zijn favoriete Belgische vastgoedspelers.

Op 1 januari voert de regering de speculatietaks in. Particulieren betalen dan een belasting van 33 procent op de meerwaarde bij de verkoop van aandelen, opties, turbo’s en warrants, wanneer ze die binnen de zes maanden na aankoop weer van de hand doen. Er is geen mogelijkheid om minwaarden af te trekken. Beleggingsfondsen, beursgenoteerde fondsen of trackers én gereglementeerde vastgoedvennootschappen vallen niet onder die kleinebeleggerstaks. Voor de wet zijn de vastgoedvennootschappen van hetzelfde kaliber als fondsen.

Nu worden vastgoedaandelen sowieso veeleer voor de lange dan voor de korte termijn gekocht. De vastgoedaandelen zijn gewild voor hun hoge dividendrendement. Ze zijn wettelijk verplicht het grootste deel van hun winst uit te keren aan hun aandeelhouders. De verhoging van de roerende voorheffing van 25 naar 27 procent vanaf 1 januari roomt het nettorendement wel weer wat meer af.

Van 15 naar 27 procent

Voor de residentiële vastgoedvennootschappen Aedifica, Home Invest Belgium, Care Property Invest verdwijnt tegelijk het voordeel van een lagere roerende voorheffing van 15 procent. Het rendement van Care Property Invest blijft mogelijk buiten schot: in het prospectus bij de beursgang en in de contracten met de OCMW-rusthuizen staat een clausule die de groep toelaat haar huurprijzen op te trekken telkens als de roerende voorheffing verhoogt.

Home Invest Belgium besliste last minute om op 7 december een interim-dividend van 3,75 euro bruto uit te keren. Het saldo komt in mei op de rekening van de aandeelhouders. Dat was een kleine opsteker voor de particuliere aandeelhouders, want op die 3,75 euro betaalden ze nog 15 procent roerende voorheffing. Van alles wat later volgt, eist de fiscus 27 procent op.

“Daar staat tegenover dat de residentiële vastgoedvennootschappen flexibeler kunnen investeren in meer winstgevende markten”, zegt Koen Overlaet-Michiels, de vastgoedspecialist van KBC Securities. “Ze hoeven er niet meer op te letten dat ze minstens 80 procent van hun portefeuille in woningen beleggen. Zo kunnen ze appartementen verkopen en zorghotels kopen.” Aedifica hoeft zich bijvoorbeeld geen zorgen meer te maken dat zorghotels en revalidatiecentra niet onder de noemer ‘residentieel’ zouden vallen. Volgens Overlaet-Michiels zorgt de vergrijzing voor een gezonde markt voor residenties. Er zijn nog altijd onvoldoende faciliteiten waar ouderen kunnen wonen en zorg kunnen krijgen.

Andere troeven

Vastgoedvennootschappen kunnen nog andere troeven hebben dan het dividend. Bij de beursgang van Retail Estates in 1998 schreef Trends-Tendances dat beleggers moesten intekenen voor het dividend, maar dat ze er niet op hoefden te rekenen dat baanwinkels een meerwaarde zouden opleveren. “Toen stond het aandeel op 25 euro, vandaag op 77 euro”, zei CEO Jan De Nys onlangs in een interview met het magazine Beste Belegger. “Die meerwaarde is het logische gevolg van vraag en aanbod. In de jaren tachtig was het aanbod nagenoeg onbeperkt. Door stedenbouw is dat nu moeilijker. Wie had tien jaar geleden gedacht dat wij perifere winkelpanden zouden verhuren aan echte stadswinkels als Standaard Boekhandel, Kruidvat en Veritas? En de vraag blijft stijgen.”

Favoriete aandelen

Retail Estates is nog altijd een van de favoriete aandelen van Overlaet-Michiels. Ook de specialisten in logistiek WDP en Intervest Offices & Warehouses hebben bij hem een streepje voor. Intervest trok recentelijk nog zijn prognoses op, nadat de resultaten over de eerste negen maanden beter waren gebleken dan verwacht. Beleggers mogen dromen van een dividend van 1,68 tot 1,73 euro, tegenover een dividend van 1,4 euro per aandeel vorig jaar.

“Baanwinkels en magazijnen hebben weinig onderhoud nodig en bieden een aantrekkelijk rendement”, legt Overlaet-Michiels uit. “Kantoren vergen meer onderhoudskosten. Zo moet je regelmatig de inrichting vernieuwen en ervoor zorgen dat het gebouw energiezuinig is. Dat is een uitdaging, want de evolutie in de technologie staat niet stil. En een kantoor dat vandaag duurzaam is, is dat vaak morgen niet meer.”

WDP noteert met een onwaarschijnlijke premie van 85 procent tegenover de nettoactiefwaarde van zijn vastgoedportefeuille. Dat heeft vooral te maken met zijn trackrecord en zijn management. WDP is samen met Katoennatie een van de bedrijven die optimaal wisten te profiteren van de groenestroomsubsidies. “WDP uitte ooit de ambitie zijn portefeuille CO2-neutraal te maken”, zegt Overlaet-Michiels. “Het was niet enkel een financiële, maar ook een strategische beslissing. Daken van magazijnen lenen zich ook goed voor zonnepanelen. In België zetten ze er tegenwoordig niet zoveel meer bij, in Nederland wel.” WDP krijgt via de groenestroomcertificaten twintig jaar 450 euro per megawattuur.

Overlaet-Michiels wijst er ook op dat België op enkele belangrijke logistieke assen voor Europese import- en exportbedrijven ligt. Overlaet-Michiels: “De locatie is erg belangrijk. Ik denk dan bijvoorbeeld aan logistieke sites langs de E19, A12 of E313.”

Lage rente

De Amerikaanse centrale bank heeft woensdag voor het eerst sinds juni 2006 de rente opgetrokken. Het is het begin van het einde van een tijdperk van gratis geld. Dividendaandelen zoals de Belgische vastgoedvennootschappen hebben hun populariteit van de voorbije jaren voor een stukje te danken aan de lage rente. Beleggers in obligaties en andere vastrentende beleggingen zijn wat meer risico beginnen te nemen. Aandelen met een hoog en relatief stabiel dividendrendement komen dan het eerst in het vizier. Moeten we ons zorgen maken over de impact van een stijgende rente op de vastgoedaandelen?

De gereglementeerde vastgoedvennootschappen hebben gebruikgemaakt van de lage rente om hun financieringskosten terug te dringen. Ze hebben obligaties uitgegeven en de looptijden van hun schulden en indekkingsinstrumenten verlengd. Volgens Overlaet-Michiels hebben ze zich voor 70 à 80 procent ingedekt tegen een rentestijging. “De rente op leningen bij de banken is vaak variabel, maar ze kopen swaps om zich te beschermen tegen schommelingen van de rente. Als de rente weer begint te stijgen, voelen de vastgoedvennootschappen dat slechts met vertraging.” Hij wijst erop dat projectontwikkelaars zoals Atenor, Banimmo en Immobel zich minder indekken tegen renteschommelingen. Ontwikkelaars hebben een ander risicoprofiel. De cashflowgeneratie biedt minder zichtbaarheid voor de komende jaren.

Volgens Overlaet-Michiels zijn enkele factoren belangrijk om vastgoedvennootschappen te beoordelen: de gezondheid van de onderliggende markt, de kwaliteit van de vastgoedportefeuille, de balans, de evolutie van de toekomstige kasstroomgeneratie per aandeel (huurinkomsten min alle kosten), de afstemming van de looptijden en de intrestvoeten van de leningen op de huurcontracten.

Dit artikel is een herwerkte versie van een artikel dat op 5 november in het magazine Trends verscheen.