Betaalbare huisvesting als belegging: ‘Rendement en sociaal engagement zijn perfect verzoenbaar’

‘We zullen het probleem van onbetaalbare huisvesting niet eigenhandig uitroeien, maar elk van onze appartementen vormt een oplossing voor een individuele situatie.’ Vastgoedvennootschap Inclusio wil haar sociale missie op grotere schaal uitvoeren en zou een beursgang voorbereiden. CEO Xavier Mertens legt uit waarom dat geen contradictio in terminis is.

Door de grote aandacht voor de klimaatopwarming associëren veel mensen maatschappelijk verantwoord beleggen in de eerste plaats met investeringen in groene energie. Maar duurzaam ondernemen is meer dan het bouwen van windmolens. Ook de circulaire economie valt onder die noemer, net zoals sociale thema’s zoals gendergelijkheid en armoedebestrijding.

In die laatste categorie komt er voor de geëngageerde belegger binnenkort wellicht een optie bij. De vastgoedvennootschap Inclusio, dat de gebouwen in haar portefeuille verhuurt aan voornamelijk sociale verhuurkantoren (SVK’s), bereidt naar verluidt een beursgang voor.

‘Na drie eerdere kapitaalrondes kan dit een belangrijke stap zijn om ons groeitraject voort te zetten en onze sociale missie op grotere schaal uit te voeren’, zegt CEO Xavier Mertens, zonder verdere details te geven over het tijdstip en het vooropgestelde rendement. ‘Naast het aantrekken van meer kapitaal, biedt een notering op de beurs als gereglementeerde vastgoedvennootschap enkele fiscale en boekhoudkundige voordelen, waardoor we voortaan ook winst zullen kunnen uitkeren aan onze aandeelhouders.’

Dat een beursgang vooral de nadruk legt op de commerciële kant van het verhaal, is volgens Mertens een misvatting. ‘Ik besef dat veel mensen rendement en sociaal engagement nog altijd als tegengestelde begrippen zien, maar ondernemingen zoals de onze bewijzen dat de twee perfect verzoenbaar zijn.’

‘De missie van Inclusio zal ook na een beursgang dezelfde blijven: betaalbare huisvesting bieden aan mensen voor wie de private huurmarkt te duur is. Eén blik op de wachtlijsten voor sociale woningen volstaat om te zien dat elk bijkomend appartement dat ter beschikking komt, ook welkom is. En dus willen we groeien, zodat we onze portefeuille aan gebouwen kunnen uitbreiden en meer oplossingen kunnen bieden aan diegenen die het echt nodig hebben. Via de beurs meer kapitaal aantrekken, is dan ook niet in strijd met de bestaansreden van Inclusio, integendeel. Al onze gebouwen krijgen een sociale bestemming. Hoe meer wij groeien, hoe groter onze positieve impact op de samenleving.’

Een beursgang zal een eerste kennismaking zijn met het grotere publiek van particuliere beleggers. Kunt u voor hen de structuur en de werking van uw onderneming kort toelichten?

Xavier Mertens: ‘Ons businessmodel bestaat hoofdzakelijk uit bestaande gebouwen renoveren of nieuwe gebouwen optrekken en die vervolgens verhuren aan sociale verhuurkantoren, huisvestingsmaatschappijen, OCMW’s. We hanteren daarbij huurprijzen die aanzienlijk onder de marktprijs liggen én verhuren onze gebouwen voor langere periodes. Dat laatste stelt onze publieke partners, die de woningen op hun beurt verhuren aan financieel kwetsbare mensen, in staat zekerheid te bieden aan de huurders. Bovendien zijn er aan die langere termijnen fiscale voordelen verbonden. Waar een huurcontract op de markt doorgaans op 9 jaar is gericht, mikken wij op minimaal 15 jaar, soms tot 18 of zelfs 25 jaar.’

‘In het Brusselse Gewest liggen onze huurprijzen zo’n 25 à 35 procent onder de marktprijs. Dat betekent dat we voor een appartement dat op de private markt 825 euro per maand kost, pakweg 600 euro vragen. Omdat sociale verhuurkantoren ook subsidies krijgen, betaalt de huurder overigens nóg minder. In dit voorbeeld gaat het dan om ongeveer 475 euro. Dat is dus de impact die Inclusio, in samenwerking met de publieke instellingen, kan hebben op de samenleving.’

‘In tegenstelling tot in Brussel, zijn de sociale verhuurkantoren in de andere twee gewesten van ons land vrij om te bepalen welke huur ze aanrekenen. De cijfers variëren dus wat meer in Vlaanderen en Wallonië, maar in het algemeen komt het ook daar op dezelfde korting neer.’

Hoe maakt u dan winst? En betekent het feit dát u winstgevend bent dat de prijzen op de private huurmarkt echt buitensporig zijn?

Mertens: ‘Wij zoeken geen buitensporige rendementen, maar ons objectief bestaat er wel in een voldoende rendement te kunnen behalen op onze investeringen. Alleen zo heb je een schaalbaar bedrijfsmodel. Om dat te kunnen realiseren zijn een aantal parameters cruciaal: een groot aantal investeringsdossiers onderzoeken om er de beste uit te filteren, in een heel vroeg stadium principeakkoorden ondertekenen met ontwikkelaars, van bij de start een actieve rol opnemen in een vastgoedproject, … Of een onderneming al dan niet winstgevend is, wordt niet enkel bepaald door de prijzen die ze aanrekent, maar ook door haar werkwijze.’

Betaalbare huisvesting is uw voornaamste missie, maar Inclusio heeft ook oog voor andere kwetsbare bevolkingsgroepen.

Mertens: ‘We onderscheiden verschillende categorieën. 80 procent van onze gebouwen wordt verhuurd als betaalbare woning. Van die 80 procent willen we bovendien dat minstens een kwart ten goede komt aan mensen die naast financiële ook andere moeilijkheden hebben, zoals mensen met een fysieke of psychische beperking. Wij zorgen ervoor dat de SVK’s waarmee we in zee gaan zich er op hun beurt toe verbinden een actieve samenwerking aan te gaan met vzw’s die die mensen begeleidt.’

‘De overige 20 procent verhuren we als sociale infrastructuur, onder meer aan het Rode Kruis, dat een gebouw gebruikt voor de opvang van vrouwelijke en minderjarige migranten.’

Betaalbare huisvesting, het ondersteunen van mensen met een handicap en de opvang van vluchtelingen, … Zijn dat geen taken van de overheid?

Mertens: ‘De overheid geeft haar taken niet door aan private spelers. Het gaat om een gezonde samenwerking: wij zorgen voor infrastructuur tegen een betaalbare prijs, maar het beleid blijft in handen van de overheid, via SVK’s, huisvestingsmaatschappijen en OCMW’s. De overheid beslist aan welke criteria iemand moet voldoen om te kunnen aankloppen bij een SVK. Zeggen dat de overheid haar verantwoordelijkheid ontloopt, klopt dus helemaal niet. Integendeel, ik vind dat ze het maximum haalt uit de beperkte middelen die ze heeft.’

Sinds 2015, het jaar waarin Inclusio werd opgericht, kwamen er in Vlaanderen nochtans zo’n 36.000 kandidaten bij op de wachtlijsten voor een sociale woning. Is inzetten op betaalbare huisvesting niet ook een politieke keuze?

Mertens: ‘Ik ken de evolutie van de wachtlijsten, en ze liegen niet. Je kan ook moeilijk zeggen dat de criteria om in aanmerking te komen voor een sociale woning te laag liggen. Het gaat echt om mensen die met weinig moeten rondkomen.’

‘Op de vraag waarom de wachtlijsten zowel in Vlaanderen als in Brussel langer worden, heb ik, los van de algemene bevolkingstoename, geen pasklaar antwoord. Maar eisen dat de Vlaamse regering het probleem oplost, simpelweg door woningen bij te bouwen, is niet realistisch. Een sociale woning bouwen kost al snel 200.000 euro. Met ruim 150.000 mensen op de wachtlijst in Vlaanderen en met een Vlaamse schuld van 24 miljard is zoiets totaal onhaalbaar.’

‘Ik geloof wél in modellen zoals het onze, waarbij de inspanningen van de private en de publieke sector worden gebundeld. En de overheid kan wat mij betreft ook nog veel meer een sturende rol opnemen. Zo pleit ik er al langer voor dat wanneer de overheid een van haar eigen sites of gebouwen verkoopt, ze als voorwaarde in de overeenkomst oplegt dat het verkochte vastgoed (deels) een sociale invulling moet krijgen.’

‘Daarnaast kan de overheid vastgoedontwikkelaars ook verplichten om bij grotere projecten minstens een deel daarvan te voorzien voor betaalbare huurwoningen. Los van het thema van huisvesting, is het ook gezonder om steden niet op te delen in stigmatiserende wijken maar te gaan voor een mix, op zowel sociaal-economisch als functioneel vlak.’

In januari geeft u de fakkel door aan Marc Brisack, die sinds begin deze maand al als vice-CEO meedraait. Hoe blikt u terug op uw vijf jaar als CEO van Inclusio?

Mertens: ‘Ik kan enkel positief zijn, zowel over de afgelopen vijf jaar als over mijn opvolging. Marc is de persoon bij uitstek om Inclusio verder op een gezonde manier te ontwikkelen. Inclusio is een van de ondernemingen die tegenwicht bieden voor een ernstig maatschappelijk probleem. En hoewel we het algemene probleem van betaalbare huisvesting niet eigenhandig zullen uitroeien, vormt elk appartement dat wij aanbieden wel een oplossing voor een individuele situatie.’