Investeren in vastgoed: met je privévermogen of met je vennootschap?

Investeren in vastgoed is voor veel ondernemers een aantrekkelijk alternatief voor de historisch lage rente. Maar doe je dat nu het best met je privévermogen of met je vennootschap? “Investeren in vastgoed is geen zwart-witverhaal”, benadrukt kmo-adviseur Vic De Bie. “Zowel voor particulieren als voor vennootschappen zijn er voor- en nadelen. Weeg die goed tegen elkaar af!”

Voordelige aankoop, dure verkoop

“Registratiebelasting, btw, notaris … De kosten zijn precies dezelfde voor vennootschappen als voor particulieren. Maar hét grote verschil is dat vennootschappen die onkosten in principe fiscaal kunnen aftrekken. Dat scheelt natuurlijk een serieuze slok op de borrel. Merk wel op dat de fiscale aftrekbaarheid van kosten verbonden aan panden die voor privégebruik worden aangewend meer en meer ter discussie staat.”

“Het fiscale voordeel smelt echter weg aan het einde van de rit. Particulieren die een woning verkopen, betalen meestal geen belasting op de meerwaarde. Vennootschappen betalen wél belasting op de meerwaarde bij een verkoop, met name op het verschil tussen de verkoopwaarde en de boekhoudkundige waarde op het moment van de verkoop.”

Vruchtgebruik en recht van opstal

Er bestaat ook een gulden middenweg, verduidelijkt Vic De Bie. “Je kunt als ondernemer ook gesplitst aankopen. Je verwerft dan als natuurlijke persoon de zogenaamde ‘blote eigendom’ van het onroerend goed en als vennootschap het vruchtgebruik voor een periode van maximaal 30 jaar. Wanneer het vruchtgebruik afloopt, word je als privépersoon – in principe belastingvrij – volle eigenaar van het pand.

“Bij een structuur met recht van opstal verwerf je privé de grond. De vennootschap krijgt dan het recht om op de grond te bouwen. Als dat recht afloopt, word je als privépersoon eigenaar van dat gebouw.”

Uiteraard zijn er bij de vruchtgebruik- en de opstalstructuur heel wat fiscale aandachtspunten.

Verhuren aan je vennootschap?

Heel wat ondernemers verhuren (een deel van) hun vastgoed aan hun vennootschap. De vennootschap betaalt dan huur aan de eigenaar/zaakvoerder. Maar bij die eenvoudige oplossing schuilt een stevige adder onder het gras, waarschuwt Vic De Bie. “Vanaf een bepaald bedrag wordt de huur fiscaal beschouwd als wedde met alle (para)fiscale gevolgen van dien. Die grens is gebaseerd op het kadastraal inkomen, en aangezien dat in ons land redelijk laag is, zit je al behoorlijk snel aan die maximumhuur.”

Overdracht aan de volgende generatie

Meestal zal het doorgeven van vastgoed in een vennootschap makkelijker en voordeliger kunnen dan onroerend goed in privébezit.

Gouden regel

KBC helpt je als ondernemer om op basis van je persoonlijke situatie en ambitie de juiste formule te kiezen. Er is één gouden regel, zegt Vic De Bie: “Bezint eer ge begint. Informeer je tijdig en voldoende!”

Tips:

1/ Weeg de voor- en nadelen van vastgoed aankopen met je vennootschap goed tegen elkaar af.

2/ Let op met privé vastgoed in de vennootschap.

3/ Overweeg de gulden middenweg, waarbij je vastgoed gesplitst aankoopt, maar let op voor de fiscaliteit.

Stel jezelf de volgende vragen:

1/ Wat zijn mijn plannen met het vastgoed op lange termijn?

2/ Wil ik het vastgoed ooit privé verwerven?

3/ Wat is een correcte economische waarde van het vruchtgebruik?