Wordt Cofinimmo binnenkort eigenaar van een van die nieuwe ziekenhuiscomplexen? In Nederland heeft de gereglementeerde vastgoedvennootschap al enkele kleine ziekenhuizen in de portefeuille. In eigen land tast Cofinimmo de markt af. "We hopen een rol te kunnen spelen in de financiering van enkele nieuwe ziekenhuisprojecten", zegt Sébastien Berden, hoofd van de afdeling healthcarebij Cofinimmo. "Maar waarschijnlijk zal dat in samenwerking zijn met andere financierende partijen, zoals de banken."
...

Wordt Cofinimmo binnenkort eigenaar van een van die nieuwe ziekenhuiscomplexen? In Nederland heeft de gereglementeerde vastgoedvennootschap al enkele kleine ziekenhuizen in de portefeuille. In eigen land tast Cofinimmo de markt af. "We hopen een rol te kunnen spelen in de financiering van enkele nieuwe ziekenhuisprojecten", zegt Sébastien Berden, hoofd van de afdeling healthcarebij Cofinimmo. "Maar waarschijnlijk zal dat in samenwerking zijn met andere financierende partijen, zoals de banken." Toen Cofinimmo ongeveer tien jaar geleden de stap naar de zorgsector zette, was dat met de bedoeling de vastgoedportefeuille -- toen nog sterk gefocust op kantoren -- te diversifiëren. Een eventuele aankoop van een ziekenhuis moet die diversificatiestrategie ondersteunen, stelt Berden. "Door ziekenhuizen toe te voegen aan onze portefeuille kunnen we ons risicoprofiel verbeteren. Maar de bedragen voor ziekenhuisvastgoed zijn van een heel andere orde dan die van het klassieke zorgvastgoed. Een nieuw ziekenhuis kost al gauw een paar honderd miljoen euro. Dat is ook voor ons een groot bedrag om te investeren in één object. Het zou in strijd zijn met onze diversificatiestrategie. Maar in de ziekenhuisconcepten van de toekomst moet het mogelijk zijn een deel van het project te verwerven." Tegen 2020 moet een van die ziekenhuizen van de toekomst klaar zijn. Het komt in Charleroi, op een terrein van 17 hectare langs de ringweg van de stad. Met zijn oppervlakte van 135.000 vierkante meter en zijn 996 bedden moet het nieuwe complex een oplossing bieden voor de infrastructuurproblemen van het Grand Hôpital de Charleroi (GHdC). Het GHdC is in 2009 ontstaan na een fusie van twee ziekenhuisgroepen. De erfenis omvat vijf grotendeels verouderde gebouwen op verschillende locaties. Centralisatie in een nieuw gebouw op één locatie moet de efficiëntie ten goede komen. Het GHdC benadrukt ook dat in het nieuwe gebouw de patiënt centraal zal staan met een organisatie in acht 'polen' in functie van het zorgtraject. Er gaat ook veel aandacht naar de beleving en het welzijn van de patiënten. De architecten, VK Architects & Engineers en het lokale bureau RESERVOIR A, maken daarvoor dankbaar gebruik van het omliggende landschap en de omvang van het terrein, waarvan een deel ingericht wordt als een park. Mooie plannen en ambities in Charleroi, maar ze lijken op het eerste gezicht niet fundamenteel te verschillen van wat andere ziekenhuisprojecten beloven. Toch brengt het project in Charleroi een primeur voor ons land. Volgens Stéphane Vermeulen, directeur healthcare bij VK Architects & Engineers, wordt het nieuwe GHdC het eerste ziekenhuis in ons land dat ontworpen is volgens de schillenmethode. "Het is een methode die met een vastgoedbril naar het gebouw kijkt", duidt hij. De schillenmethode onderscheidt vier huisvestingstypologieën in een ziekenhuis. De kerntaken van een ziekenhuis -- de operaties, de hoogtechnologische onderzoeken, medische beeldvorming, spoedgevallen, intensieve zorg enzovoort -- vinden plaats in de zogenaamde hot floor. Daarnaast is er de hotelfunctie voor de patiënten die in het ziekenhuis moeten overnachten. Het kantoorbundelt de administratieve functies en consultatieruimten. De fabriek, tot slot, huisvest logistieke en facilitaire diensten, zoals de labs en de apotheek. "In de klassieke, monolithische ziekenhuizen zitten die functies verspreid over het hele gebouw", vervolgt Stéphane Vermeulen. "Door elke functie onder te brengen in een aparte schil, eigenlijk een specifiek gebouw of gebouwdeel, kan je de bouwkosten drukken. De technische eisen voor het kantoorgedeelte bijvoorbeeld zijn veel minder streng dan voor de hot floor. Deze methode biedt ook de mogelijkheid renovaties te spreiden en beter af te stemmen op de verschillende levensduur van die gebouwen of schillen. En ook voor de financiering is het interessant, want bepaalde onderdelen, bijvoorbeeld het kantoor of een deel van het hotel, kan je indien nodig afstoten en verkopen." Vooral dat financieringsvoordeel moet ziekenhuisdirecties warm kunnen maken voor het schillenmodel. De financiële steun vanuit de overheid staat vandaag grotendeels on hold. Dat lijkt vreemd, want net nu rijzen overal te lande de nieuwe ziekenhuizen uit de grond of staan projecten op stapel (zie kader Werven en plannen). Maar die weelde heeft zijn oorsprong in andere tijden. "De realisatie van een nieuw ziekenhuis heeft een lange doorlooptijd", verklaart Kenneth Groosman. businessdirecteur bij VK Architects & Engineers. "Tussen de eerste plannen en de oplevering zit vaak tien jaar." Dat heeft te maken met de complexiteit. En ook de subsidiëring en financiering zijn vaak een lang aanslepend proces. "Nu nog meer dan vroeger", weet Kenneth Groosman. "De zesde staatshervorming heeft een bijkomend deel van de bevoegdheden en middelen voor ziekenhuisinfrastructuur overgeheveld naar de regio's. Dat zorgt voor vertraging, want de ministers bestuderen nieuwe financieringsformules. Europa doet ook moeilijk over sommige financieringstechnieken. En er is natuurlijk de precaire budgettaire situatie." Nochtans blijven de noden groot. Stéphane Vermeulen: "Het merendeel van onze ziekenhuizen dateert van de jaren zeventig en tachtig. Die gebouwen zijn niet meer geschikt voor hoogstaande gezondheidszorg. Juist door die lange doorlooptijden is het uitstellen van infrastructuurinvesteringen eigenlijk geen optie." Ook Bruno Holthof, tot voor kort CEO van ZiekenhuisNetwerk Antwerpen (ZNA) en sinds 1 oktober hoofd van de Oxford University Hospitals, vindt de lange doorlooptijd problematisch. "Tegen de tijd dat zo'n nieuw ziekenhuis er staat, zijn de initiële plannen en concepten eigenlijk al verouderd." Begin 2016 starten aan Park Spoor Noord de bouwwerken van een nieuw ZNA-ziekenhuis. Het nieuwe complex, een ontwerp van Robbrecht en Daem architecten en VK Architects & Engineers, zal een groot deel van de functies van het 19de-eeuwse Stuyvenbergziekenhuis overnemen. Onder meer om de tijd tussen ontwerp tot oplevering in te korten, opteerde ZNA als eerste voor een publiek-private samenwerking, waarbij de private bouwheer -- een consortium van Kairos en Euro Immostar -- de bouwgrond inbrengt, instaat voor het ontwerp en de bouw en ook gedurende twintig jaar het onderhoud op zich neemt. "Het voordeel van die design-build-maintenance-formule is dat wij als gebruiker gezamenlijk konden onderhandelen met de aannemer, de architecten en de onderhoudsfirma", zegt Holthof. "En dat die partijen meteen ook rekening moeten houden met elkaar. Finaal win je daarmee tijd en de wisselwerking zorgt ook voor een beter ontwerp en gebouw." Het resulteerde in Antwerpen in een compact gebouw van 67.500 vierkante meter op een perceel van amper 14.800 vierkante meter. "Door die beperkte perceeloppervlakte moet je wel in de hoogte bouwen", zegt Stéphane Vermeulen. "Het wordt een gebouw met twintig verdiepingen, maar het hart van het ziekenhuis is geconcentreerd in de onderste zeven verdiepingen. Alle consultatie- en medisch-technische activiteiten zullen plaatsvinden in de brede sokkel van het gebouw. De verpleegeenheden komen daarbovenop, op de verdiepingen acht tot en met elf. En de kantoorfuncties zitten nog hoger." Hij merkt nog op dat door de verschillende activiteiten en functies -- consultaties, verpleging, administratie -- te concentreren in duidelijk afgescheiden delen, het schillenmodel ook voor een deel in het ZNA-ziekenhuis is verwerkt. "Het is ook een heel flexibel gebouw", vult Bruno Holthof aan. "Dat was een belangrijke vereiste. De technologie verandert snel in onze sector. We wilden een gebouw dat die evoluties kan inpassen." Sébastien Berden merkt op dat de opdeling van de activiteiten volgens de schillenmethode -- met een hot floor, het hotel, de fabriek, en het kantoor -- ook als vertrekbasis kan dienen om financiering op te splitsen. "De eis voor een grote flexibiliteit spitst zich vooral toe op de hot floor, omdat daar de kernactiviteiten en ook de technologie zijn geconcentreerd. Een ziekenhuisdirectie wil daar kort op de bal kunnen spelen en de handen vrij hebben." Een klassieke bankfinanciering op korte termijn, waarbij het ziekenhuis eigenaar blijft van het vastgoed is dan vanzelfsprekend. Voor de gebouwen met de kantoor- en hotelfunctie en de logistieke functies geldt de kortetermijnlogica veel minder. "Ik kan me inbeelden dat ziekenhuizen voor dat type gebouwen, die op lange termijn worden afgeschreven, op zoek gaan naar alternatieve financieringsvormen", zegt Berden. "Met dat langetermijnperspectief passen ze zeker in een gereglementeerde vastgoedvennootschap." Als echt stadsziekenhuis is het nieuwe ZNA-complex een buitenbeentje in het rijtje van de nieuwe ziekenhuizen. De meeste komen aan de rand van de steden. "We hebben zeer bewust gekozen voor een ziekenhuis in het centrum, om zeer toegankelijk te zijn voor de inwoners van de stad", stelt Bruno Holthof. Dat de andere ziekenhuizen voor een buitenstedelijke locatie kiezen, heeft vaak te maken met de omvang van de projecten. In vele gevallen gaat het, zoals bij het GHdC, om een centralisatieoperatie volgend op een fusie. Daaruit afleiden dat schaalvergroting ook in de toekomst het ordewoord zal zijn, is fout, meent Stéphane Vermeulen. "Vergeet niet dat de bouwdossiers van nu ongeveer tien jaar geleden zijn opgestart", zegt hij. "Intussen zijn de grote fusieoperaties achter de rug. Nu zitten we volop in de evolutie naar netwerken. In het netwerk gaan ziekenhuizen zich specialiseren. Dat zal juist leiden tot kleinere ziekenhuizen." Bruno Holthof bevestigt dat. "De mastodontziekenhuizen zijn een erfenis van het verleden. Vroeger was elk ziekenhuis een beetje een kopie van het andere. Het waren allemaal algemene ziekenhuizen met sterk gelijkaardige diensten en functies. De toekomst is aan de kleine, gefocuste ziekenhuizen." Er is nog een reden waarom een krimpscenario voor het ziekenhuisvastgoed realistischer is. Technologische evoluties zetten de hotelfunctie van ziekenhuizen onder druk. "In het nieuwe ziekenhuis hebben we 340 bedden", zegt Holthof. "Dat is relatief weinig voor een ziekenhuis van deze omvang, maar het past in de verschuiving van de klassieke opname met overnachting naar meer zorg in dagopname en thuiszorg." Volgens Holthof zullen op termijn drie op de vier patiënten kunnen worden behandeld zonder opname in een ziekenhuis. "De technologie kan op die manier een gigantische bijdrage leveren om onze zorg betaalbaar te houden", meent Kenneth Groosman. "Het werkt in twee richtingen. Het perkt de instroom in van mensen die opgenomen worden en de uitstroom versnelt, want patiënten mogen vroeger naar huis. Technologisch is er al veel mogelijk, maar wettelijk, onder meer in de privacyregelgeving, is er nog een hele weg af te leggen." Laurenz Verledens"In de ziekenhuiscon-cepten van de toekomst moet het mogelijk zijn een deel van het project te verwerven" Sébastien Berden, Cofinimmo "We zitten volop in de evolutie naar netwerken. In het netwerk gaan ziekenhuizen zich specialiseren. Dat zal leiden tot kleinere ziekenhuizen" Stéphane Vermeulen, VK Architects & Engineers