Zo verhuurt u vastgoed met BTW

Steeds minder ondernemingen willen gebouwen in eigendom bezitten. Dus huren ze. Probleem is echter dat een klassiek huurcontract niet kan met BTW. Gelukkig bestaan er alternatieven: de onroerende leasing en de verhuring van bergruimte.

De auteur is docent aan het departement Handelswetenschappen en Bestuurskunde van de Hogeschool Gent.

Nog niet zo heel lang geleden vond elke vennootschap die zichzelf respecteerde het noodzakelijk een eigen gebouw te bezitten. Maar tijden veranderen. Tal van bedrijven willen niet langer eigenaar zijn van het gebouw dat ze gebruiken. Vandaag wordt er verhuurd en gehuurd bij de vleet.

Nochtans hebben huurovereenkomsten één groot nadeel. Als een vastgoedspecialist een gebouw neerzet en dat doorverhuurt aan een ander bedrijf, is de BTW die de bouwer betaalde aan de aannemer voor het zetten van het gebouw, niet terugvorderbaar van de BTW-administratie. Is de BTW niet terugvorderbaar, dan spreekt het wetboek van een vrijstelling van BTW. Maar menig ondernemer wil die vrijstelling juist niet. In dat geval is de BTW die hij zelf betaalde aan zijn leveranciers immers aftrekbaar.

Op de regel dat verhuren niet kan met BTW bestaan enkele uitzonderingen. Zo moet er BTW worden aangerekend voor:

onroerende financieringshuur (leasing) die aan welbepaalde voorwaarden voldoet.

De verhuur van safeloketten.

Het ter beschikking stellen van stalling voor rijtuigen.

Het verschaffen van gemeubelde logies in hotels, motels en inrichtingen waar aan betalende gasten onderdak wordt verleend

Het ter beschikking stellen van plaats om te kamperen

Het ter beschikking stellen van bergruimte voor het opslaan van goederen.

Twee van die uitzonderingen zijn de jongste jaren populair bij ondernemers: de onroerende leasing en het ter beschikking stellen van bergruimte voor het opslaan van goederen.

1. Onroerende leasing

Om als BTW-lease te kunnen gelden, moet de verhuring aan strikte voorwaarden voldoen. Die staan beschreven in het Koninklijk Besluit op de BTW nr. 30, met betrekking tot de toepassing van de belasting over de toegevoegde waarde op de onroerende financieringshuur. Om van een BTW- lease te kunnen spreken, moet u de volgende vier regels nauwgezet opvolgen.

Eén: Het contract moet betrekking hebben op gebouwde onroerende goederen en die moeten opgericht of verkregen worden door een onderneming die gespecialiseerd is in onroerende financieringshuur. Maar zodra een onderneming beslist om haar eerste gebouw te zetten in het kader van een leasing, is zij hierin gespecialiseerd. Belangrijk is dat het gebouw wordt opgetrokken overeenkomstig de gespecificeerde aanwijzingen van de toekomstige leasingnemer die het zal gebruiken in de uitoefening van zijn handels- of nijverheidswerkzaamheid. Dus de leasingnemer (lessee) en leasinggever (lessor) moeten de fiscus kunnen aantonen dat het gebouw is gezet op instructie van de lessee.

Twee: Het genot van de gebouwen en van de grond waarop ze zijn opgericht moet aan de leasingnemer worden toegestaan op grond van een niet opzegbaar en niet eigendomsoverdragend contract.

Drie: De leasingnemer moet de mogelijkheid hebben om bij het einde van het contract de zakelijke rechten over te nemen die de leasinggever bezit op de goederen die het voorwerp zijn van de overeenkomst en dit tegen een prijs waarvan de vaststellingscriteria van meet af aan in dat contract zijn bepaald.

Vier: De laatste voorwaarde is begin dit jaar gewijzigd door een Koninklijk Besluit (KB 10 januari 2005, B.S. 27 januari 2005). Voortaan moet na vijftien jaar het totale bedrag van de periodieke huurprijzen die door de leasingnemer worden betaald, het de leasinggever mogelijk maken het geïnvesteerde kapitaal integraal weer samen te stellen (de gedetailleerde definities van de begrippen ‘periodieke huurprijzen’ en ‘geïnvesteerd kapitaal’ vindt u terug in het kader: 2 definities).

Die wijziging is vooral gericht op constructies waarbij de periodieke vergoedingen ‘abnormaal’ laag zijn en de aankoopoptie (zeer) hoog is. Dan moet de fiscus immers in den beginne veel aftrek van BTW toestaan aan de leasinggever die hij nooit zal terugkrijgen gezien de lage huur.

Maar ondanks deze boekhoudrechtelijke wijziging blijft alvast een non full pay out lease mogelijk (art. 95, paragraaf 1, III. D, 1° K.B. W. Venn.). Heel wat leasingnemers willen zo’n leasing omdat ze dan de totale leasingschuld niet moeten opnemen bij hun schulden op de balans. Zo ziet de gebruiker van de jaarrekening niet meteen dat op de onderneming een belangrijke schuld rust. Die werkwijze blijft mogelijk, ook na de aanpassing van de BTW-spelregels. Aan de boekhoudrechtelijke definitie is immers niets gewijzigd.

Als de totale periodieke huur kleiner is dan het geïnvesteerd kapitaal verhoogd met interesten en kosten, moet de leasingnemer het gebouw niet op het actief van zijn balans zetten en dus geen schuld op het passief rapporteren.

Stel dat de jaarlijkse huur 28.000 euro is. Dan is na vijftien jaar 420.000 euro ontvangen. Wat meer is dan de geïnvesteerde 400.000 euro. Dus gaat het om een BTW-lease. Boekhoudrechtelijk heeft de leasinggever wel zijn geïnvesteerd kapitaal terug, maar krijgt hij amper 20.000 euro interest voor vijftien jaar. Dat zal ver beneden de normale marktinterest en de bijbehorende kosten zijn. Dus zijn de voorwaarden om de leasing in de balans van de leasingnemer op te nemen, niet vervuld. Maar het blijft dus wel een BTW-lease omdat de BTW-regeling, in tegenstelling tot het boekhoudrecht, niet langer eist dat interesten en kosten worden vergoed.

2. Verhuring van bergruimte

Een eenvoudiger systeem om te kunnen verhuren met BTW zodat de verhuurder geen BTW moet dragen, is het ter beschikking stellen van bergruimte voor het opslaan van goederen. De vraag daarbij is wat het wetboek bedoelt met “terbeschikkingstelling van bergruimte”. Over die interpretatie woedt een felle strijd tussen de fiscus en de belastingplichtigen.

De BTW-fiscus interpreteerde de wettekst al in 1995 (Beslissing nr. E.T. 84364). De fiscus vindt dat de gunst om BTW te mogen rekenen slechts geldt voor afzonderlijke gebouwen wanneer die uitsluitend als bergruimte voor het opslaan van goederen zijn ontworpen of ingericht en als zodanig kunnen worden gebruikt. Maar de gunst geldt niet als eenzelfde gebouw wordt verhuurd voor zowel opslagruimte als voor de verkoop (exploitatie) van de erin opgeslagen goederen of als kantoorruimte. In dergelijk geval gaat het volgens de administratie om de huur van een uit zijn aard onroerend goed dat niet uitsluitend als opslagruimte kan worden gebruikt. Het moet dus om een apart gebouw gaan dat uitsluitend voor bergruimte wordt gebruikt. Maar bij wijze van tolerantie staat de fiscus wel toe dat in de bergruimte een kantoor is, ingericht voor de personen belast met het beheer van de opgeslagen goederen. Voor zover de oppervlakte van dat kantoor of die plaats niet meer bedraagt dan 10 procent van de totale oppervlakte van het gebouw. De interpretatie door de fiscus is duidelijk.

Als eenzelfde gebouw voor bijvoorbeeld zestig procent wordt gebruikt als traditioneel kantoorgebouw en voor de rest als bergruimte, kan de verhuur van het deel bergruimte niet mét BTW. Dat kan alleen als het hele gebouw als bergruimte is ingericht en ook zo wordt verhuurd.

Maar de vraag is uiteraard of dit de juiste interpretatie van de wet is. Er is minstens één ander vonnis waar de rechtbank de stelling van de fiscus wél volgt dat het om een afzonderlijk gebouw moet gaan (Rb. Brussel, 26 april 2002). Die rechter vindt dat als een onroerend goed niet uitsluitend ontworpen of ingericht is voor het opslaan van goederen, maar waarin ook andere ruimten zijn waarover een volledig en exclusief genot wordt verleend, men nog moeilijk kan spreken van een terbeschikkingstelling van bergruimte. In dat geval gaat het volgens die rechter om een onroerende verhuur waarop géén BTW kan gerekend worden.

De rechtbank van eerste aanleg in Antwerpen volgt die redenering niet (Rb. Antwerpen, 11 april 2003). Een BTW-belastingplichtige huurt één gebouw (onder één en dezelfde kadastrale legger geregistreerd) in twee stukken via twee huurovereenkomsten. De eerste helft wordt gehuurd als klassieke bedrijfsruimte. De tweede helft als opslagruimte voor chocolade. Dit deel mag volgens de overeenkomst uitsluitend gebruikt worden voor de opslag van goederen. Op het eerste contract werd geen BTW gerekend. Op het tweede wel. Maar de fiscus zag dat niet zitten. De BTW-inspecteur van Turnhout paste de BTW-beslissing uit 1995 rigoureus toe. Aangezien de bergruimte geen afzonderlijk gebouw is, moeten beide huurovereenkomsten vrijgesteld zijn van BTW. Dus kon de verhuurder de BTW niet terugvorderen op de kostprijs van het zetten van het opslaggedeelte van het gebouw. Een hele streep door zijn rekening. Het gebouw kostte hem daardoor 1210 in plaats van 1000. Maar de verhuurder trok ten strijde tegen de mening van zijn BTW-inspecteur. Dus stapte die naar de rechtbank.

De rechter keert de redenering in de beslissing van de fiscus om. De algemene regel is dat op diensten door een belastingplichtige verricht tegen vergoeding, dus ook op verhuur van onroerende goederen, BTW moet gerekend worden. Als de fiscus nu inroept dat de vrijstelling van BTW op een dienst geldt, moet hij bewijzen dat de belastingplichtige zich in de vereiste voorwaarden bevindt om verstoken te blijven van BTW. De door de wet ingevoerde vrijstellingen en verminderingen moeten volgens de rechter restrictief geïnterpreteerd te worden.

Wat is nu het verschil tussen een klassieke huurovereenkomst en een terbeschikkingstelling van bergruimte? Is het essentiële voorwerp het genot van een uit zijn aard onroerend goed, dan gaat het om een verhuur. Is dat voorwerp de terbeschikkingstelling van bergruimte, dan geldt de BTW-vrijstelling niet en moet op de huur BTW gerekend worden. De rechter stelt dat eenzelfde gebouw, gebruikt door dezelfde huurder als handelspand, voor het luik bergruimte moet onderworpen worden aan de BTW. De stelling van de rechter staat dus haaks op die van de BTW. Wel voegt de rechter aan zijn vonnis toe dat de BTW-inspecteur had vastgesteld dat de opslagruimte effectief werd gebruikt als bergruimte en dat de bergruimte gescheiden is van de andere verhuurde bedrijfsruimte zowel door een deurbeslag met poort als ook bouwtechnisch.

Ook de rechtbank in Brussel kreeg opnieuw dergelijk geval te beoordelen, maar vanuit de andere richting (Rb. Brussel, 19 mei 2004). Een vennootschap verhuurde een gebouw van 2660 vierkante meter, bestaande uit bureaus, bergruimte en parking aan verschillende huurders. Het goed werd ook verhuurd aan De Post, die 1900 vierkante meter gebruikte als bergruimte, 250 vierkante meter als bureau en de resterende ruimte als parkeerplaats voor tien voertuigen. De verhuurder rekende op de huur geen BTW. Maar de BTW-controleur vond dat daar wél BTW op moest worden gerekend. Die stelde dat de essentie van de verhuring bestond uit het verhuren van bergruimte. Dus moest op de hele huur BTW gerekend worden. De verhuurder vindt uiteraard van niet. De stelling van de BTW zou hem ertoe dwingen op alle huur toch nog 21 procent BTW te moeten betalen. Dat achteraf nog vragen aan alle huurders, is zo goed als uitgesloten. Dus diende hij dat uit eigen zak te betalen. De belastingplichtige stapte naar de rechtbank.

Om zich te verdedigen, stapt de verhuurder in de schoenen van de fiscus. Als de fiscus een verhuring van bergruimte mét BTW vaststelt, stelt de fiscus steevast dat het gebouw dan wel uitsluitend moet ontworpen of ingericht zijn om als bergruimte te worden gebruikt. Een redenering a contrario: de fiscus verslaan met zijn eigen wapens. De verhuurder zei in dit geval dat het gebouw niet specifiek is ingericht als bergruimte en dus niet kan verhuurd worden mét BTW. Het kan voor alle activiteiten gebruikt worden, zelfs voor een productieactiviteit.

De rechtbank stelde dat alleen de effectieve bestemming van het gebouw telt. Als dat het opslaan van goederen is, moet BTW gerekend worden. Als het om gebouwen gaat waar naast bergruimte, ook andere activiteiten gebeuren, moet naar de hoofdzaak gekeken worden. Gaat het in hoofdzaak om het opslaan van goederen, dan moet BTW gerekend worden. Stel dat binnen het gebouw een inferieur deel gebruikt wordt als verkoopkantoor, moet het geheel toch mét BTW verhuurd worden. Bijzaak volgt hoofdzaak.

Dat de strijd rond de verhuring van bergruimte in volle hevigheid woedt, moge blijken uit het feit dat de fiscus het nuttig oordeelde, gezien de commotie ontstaan door het Brusselse vonnis, haar standpunt nog eens duidelijk te bevestigen (Beslissing nr. E.T. 108.597). De administratie is nog steeds van oordeel dat geen BTW mag gerekend worden op de terbeschikkingstelling van eenzelfde gebouw dat zowel wordt gebruikt voor het opslaan van goederen als voor de verkoop van deze goederen of als kantoorruimte. Hoewel de fiscus in het Brusselse vonnis de stelling verdedigde dat de bijzaak de hoofdzaak moet volgen. Gelukkig leven we in dit land in een rechtstaat. Onze onafhankelijke rechters zullen het laatste woord hebben in deze boeiende zaak.

Jan Verhoeye

Tal van bedrijven willen niet langer eigenaar zijn van het gebouw dat ze gebruiken. Er wordt vandaag verhuurd en gehuurd bij de vleet.

Een eenvoudig systeem om te kunnen verhuren met BTW zodat de verhuurder geen BTW moet dragen, is het ter beschikking stellen van bergruimte voor het opslaan van goederen.

Als eenzelfde gebouw voor zestig procent wordt gebruikt als traditioneel kantoorgebouw en voor de rest als bergruimte, kan de verhuur van het deel bergruimte niet met BTW.