De beleggers laten zich niet door het hoge rendement overtuigen, ondanks de mooie vooruitzichten van sommige certificaten.
...

De beleggers laten zich niet door het hoge rendement overtuigen, ondanks de mooie vooruitzichten van sommige certificaten.De rente daalt en iedereen klaagt over de povere opbrengst van vastrentende beleggingen. Van de 32 vastgoedcertificaten in onze tabel bereikten de zestien die op de Openbare Veiling worden verhandeld in 1996 een historisch laagtepunt. Soms wordt men inderdaad voorzichtiger wanneer de eindvervaldag nadert. Het is immers al gebeurd dat de opbrengst van de grond op de einddatum werd overschat. GEEN ALGEMENE REGEL.De liquidatie van het certificaat Maaseik-Soignies in april '96 bracht per certificaat 26.726 BEF op. De terreinen werden op 90 miljoen BEF geschat. Een brutomeerwaarde van 170 % en 140 % na belasting in vergelijking met de prijs in 1969. De inflatie over die periode bedroeg echter 250 %... Niet alle certificaten van de eerste generatie ontgoochelden echter vorig jaar. Zo presteerden Bouffioux-St.-Niklaas en Genk met meerwaarden van respectievelijk 26,5 % en 29 % beter dan de Brusselse beurs. De certificaten van Immorente verloren tussen 19,2 en 25,8 % en dat drukte het gemiddelde rendement. En dan hebben we het nog niet over Manhattan-Kruisvaarten dat vorig jaar 60 % minder waard werd ! Noteren we nog dat meerdere certificaten die niet in onze lijst staan omwille van de geringe verhandeling, toch mooie koersstijgingen realiseerden. Het winkelcentrum in Genval werd in mei tegen 67.000 BEF verhandeld, en in september tegen 71.000 BEF. Hasselt, ook van Partimmo, haalde in september 58.300 BEF, de hoogste koers op vijf jaar. Marche-en-Famenne bleef op 165.000 BEF en Mol daalde in mei tot 229.000 BEF, tegenover 254.000 BEF in augustus 1995. NUL KOMMA NUL.Ook de certificaten op de Tweede Markt gaven het voorbije jaar geen reden tot feesten. De Petercam-index lag zat in december vorig jaar op hetzelfde niveau als in december 1994 ! En daarin zijn dan ook de betaalde coupons opgenomen. Bij elk certificaat geven we tussen haakjes ons oordeel, in de vorm van een letter. A staat voor goedkoop, B voor normaal gewaardeerd, C voor duur en D voor speculatief. Antares (B) : kantoren in Brussel (buiten centrum). De leegstand, in het begin nog 22 %, is op 1 januari 1997 tot 9 % gedaald, vooral dankzij de uitbreiding van huurder Cisco. Maar op de coupon heeft dat bijna geen effect omdat het gebouw nog bijna vier jaar onder een waarborg van de vorige eigenaar valt. De huurcontracten hebben een korte looptijd, maar de prijzen zijn vrij laag : rond 5700 BEF/m². Basilix (B) : winkelcentrum in Brussel. Aan de westelijke rand van de hoofdstad, vlak bij een Delhaize-supermarkt en een GB-hypermarkt. In het begin stond het gebouw gedeeltelijk leeg, maar na enkele aanpassingen van huurcontracten, is de huurmassa het voorbije jaar 5 % gestegen. Huurder Christiaensen ruimde plaats voor Blokker. Door fiscale betwistingen en het voorlopig "bevriezen" van 10,5 miljoen BEF zal de nettocoupon 50 BEF lager liggen. Kredietbank, dat de emissiebank is, organiseert op 8 januari om 10 uur een informatievergadering in haar zetel op de Brusselse Grote Markt. Beaulieulaan (C) : kantoren in Brussel (buiten centrum). Een mooi gebouw naast de autosnelweg naar Namen. Het hele gebouw, ook het derde dat niet bij het certificaat hoort, is aan de Europese Unie verhuurd. Het contract loopt in 2001 af. Eigenlijk is het probleem niet zozeer dat deze prestigieuze huurder zou vertrekken, maar wel dat de voorwaarden in een nieuw contract minder gunstig zouden zijn. Via een beginhuurprijs boven de werkelijke huurprijs, verkocht de emittent deze certificaten op basis van 140.000 BEF per m². Het certificaat blijft dus wat duur. Belliardstraat (C-D) : kantoren in Brussel (Leopoldwijk). Minder duur dan het lijkt, maar niet zo goedkoop als sommigen denken. Na een renovatie in 1991 werd het gebouw opnieuw aan de Europese Unie verhuurd. Die werken zijn nu betaald, zodat de coupon sterk zal stijgen. Toch zal de (enorm hoge) huurprijs in het jaar 2000 naar beneden herzien worden, wanneer het huurcontract met de EU afloopt. De "supercoupon" van dit jaar blijft dus in principe maar drie jaar. Distri-Invest (B) : handelszaken in de randstad. Deze achttien handelsruimten zijn erg gevarieerd, zowel qua locatie als qua huurders. In 1996 stond er tweemaal iets leeg, maar dat is ondertussen opgelost. De coupon zal daardoor wel iets lager zijn. Distriland (B) : handelszaken in de randstad. Net als het vorige certificaat, werd ook dit certificaat in 1995 min of meer "herontdekt". Ook hier is er een ruime geografische spreiding, maar wat huurders betreft, is er minder variatie : de groep Carpetland neemt twee derden van de oppervlakte voor zijn rekening. Twee kleine eenheden (4 % van de oppervlakte) werden verkocht, en met de opbrengst werd een ander deel vernieuwd, zodat men de huur hoopt te verhogen. Horizon (D) : kantoren en opslagruimten in Zaventem. Een probleemcertificaat omdat het gebouw voor 30 % leegstaat. En bovendien heeft dit gebied een overcapaciteit zodat alles de komende maanden waarschijnlijk niet verhuurd raakt. Niet duur, maar ook niet goedkoop, omdat de koers ook rekening houdt met huurinkomsten die de helft hoger liggen indien men erin slaagt de rest ook te verhuren. Daarvan getuigt ook het niet echt hoge rendement. IMC-Nijvel (D) : kantoren en opslagruimten in Waals-Brabant. We noemen dit certificaat niet speculatief omdat Toyota de enige huurder is. De koopoptie, daarentegen, die Toyota in 2005 en 2008 heeft, kan wel als gevaarlijk gezien worden. Toyota heeft geen verplichtingen en het zou erg moeilijk om dit zeer specifieke gebouw speciaal ontworpen voor Toyota aan iemand anders te verhuren of te verkopen. ITT-toren (A) : kantoren in Brussel (Louisawijk). Erfpacht tot 2066. Voor dit stadsdeel is er duidelijk minder interesse, maar de toren is één van de weinige gebouwen van dergelijke kwaliteit. Er staat nog anderhalve verdieping te huur (7,6 % van de oppervlakte). Verschillende huurprijzen werden naar beneden herzien (over het algemeen vrij hoog). De totaal ontvangen huur zal 6,2 % lager liggen voor het boekjaar dat op 30 juni wordt afgesloten. De emittent wil dit deficit in het volgende boekjaar tot de helft reduceren. Een aantal gerichte kosten haalt coupon '97 duidelijk naar beneden. Daarna zou hij moeten stijgen, ondanks renovatiekosten voor sanitair en liften, goed voor 41 miljoen, op tien jaar afgeschreven. Kortrijk Shopping (B) : winkelcentrum in Kortrijk. In deze middelgrote, maar rijke stad wordt vooral in het stadscentrum gewinkeld, en minder in de voorsteden. Niet te vergelijken dus met, bijvoorbeeld, Woluwe Shopping Center. Aantrekkelijker geworden dankzij een aantal nieuwe vestigingen in de buurt. De situatie verbetert langzamer dan oorsponkelijk verwacht, zodat men dit certificaat op iets langere termijn moet bekijken. Leopold III-laan (D !) : kantoren in Brussel (buiten centrum). Jammer, maar de kantoren liggen in een buurt waar weinig vraag naar is, langs de weg naar de luchthaven. Moeilijk te verhuren... terwijl de belangrijkste huurder over anderhalf à twee jaar vertrekt. De Nacisa, een dienst van de NAVO, verlaat het gebouw immers wanneer de nieuwe zetel klaar is. Eind december 1997 vervalt het huurcontract. Het kan zes maanden worden verlengd, en misschien een jaar. Daarna is er veel kans dat het gebouw... voor 85 % leegstaat, indien de 70 % van Nacisa bij de huidige 15 % leegstand wordt geteld ! Bovendien zijn er lichte verbouwingswerken nodig. Voor 1996, en misschien ook 1997, zou de coupon ongeveer gelijk blijven. Maar de volgende jaren zijn erg onzeker. Louvain-la-Neuve '76 (B) : woningen, handelszaken en kantoren op de campus in Louvain-la-Neuve. De verhuursituatie is sinds 1995 heel wat verbeterd. Indien de universiteit het gebouw in 2025 niet overneemt, start er een nieuwe erfpacht van 49 jaar. Machelen (B) : commerciële oppervlakten als uitbreiding van de vestiging Machelen van het certificaat hieronder. Zelfde beoordeling. Machelen-Kuurne (B) : commerciële oppervlakten, verhuurd aan de Britse doe-het-zelf-keten Wickes. De vestiging Machelen werd later via het vorige certificaat uitgebreid. Toen vorig jaar fiscale fraude aan het licht kwam, veroorzaakte dit een schokgolf bij Wickes, maar de toekomst van de onderneming is niet in gevaar. Beide certificaten profiteren van een aantrekkelijke ligging en van langlopende erfpacht. Problemen uit Londen blijven mogelijk. Marcel Thirylaan (B) : kantoren in Brussel (buiten centrum). Qua huur, prijs per m² en kwaliteit van gebouw en huurder tussen Antares en Beaulieu te situeren. Auditgroep Cooper & Lybrand betaalt een huur van zowat 7600 BEF, en dat is vandaag nogal veel. Maria-Theresiastraat (D) : kantoren in de Brusselse Leopoldwijk. Goed gelegen, maar pech gehad. Bank Dewaay geeft dit certificaat het voordeel van de twijfel. De coupon '96 daalde door het vertrek van de EFTA die drie verdiepingen huurde. Het ministerie van Landbouw hernieuwde het huurcontract met een iets hogere huurprijs, maar er zijn kosten gemaakt voor het gebouw. Er wordt een lichte daling van de coupon '97 verwacht. Metropolitan Buildings (A-D) : kantoren in Brussel (buiten centrum en Leopoldwijk). Een gerenoveerd gebouw wordt aan de Europese Unie verhuurd. Een ander gebouw, aan de Kunstlaan, staat voor 14 % leeg. In een derde gebouw in Oudergem worden drie van de zeven verdiepingen door de EU bezet. De rest staat leeg want Metropolitan Bank verliet het gebouw eind 1996. Tegen het einde van dit jaar, of eerder, zou het gebouw volledig kunnen leegstaan, en dan zullen verbouwingswerken worden uitgevoerd. Coupon '97 zal dus geen verrassing zijn, maar de volgende coupon zal wel lager uitvallen. Toch houdt de koers rekening met een volledige herverhuring tegen gunstige voorwaarden. Oudergem-Gemeenteplein (B) : kantoren en handelszaken in Brussel (buiten centrum). Een aanslag, een fout bij het kadaster, maar vooral de problemen met de verhuur van het gelijkvloers, wegen op het imago van dit gebouw. Het laatste probleem is te verhelpen als men van strategie zou veranderen. Park De Haan (D) : vakantiewoningen in het Sunpark De Haan. Het rendement wordt nauwelijks door de bezetting beïnvloed omdat de vennootschap Sun zich (tot 2004) borg stelt voor een bezettingsgraad van 65 %, waarvan het bedrag geïndexeerd is. Mogelijke aangename verrassingen voor de coupon : de verkoop van woningen en een bezetting die hoger is dan door Sun gewaarborgd. Een groot vraagteken blijft de toekomst van Sun. Regentschapstraat (C-D) : kantoren in Brussel. De huurder verdwijnt bij het einde van het huurcontract in 1998 (letterlijk). De West-Europese Unie zal in de Europese Unie opgaan en het is helemaal niet zeker dat de EU het gebouw opnieuw zal huren. Mogelijk wordt het huurcontract voor een korte termijn verlengd, in een overgangsperiode. Op middellange termijn is de toekomst onduidelijk, vanwege de zeer specifieke inrichting van het gebouw. De potentiële huurders zijn op de vingers van één hand te tellen... Rijnkaai (D) : kantoren in Antwerpen. Vastgoedmakelaar Hugo Ceusters vond enkele huurders, zodat nu ongeveer 20 % van de oppervlakte verhuurd is. Reken voorlopig niet op een coupon. Met de huuropbrengsten wordt de renovatielening voor de verhuurde delen terugbetaald. Schuman (B-S) (Rond Punt) : kantoren en commercieel gelijkvloers in Brussel. Uitzonderijke ligging tegenover het Berlaymontgebouw. Maar de kantoren zullen tegen eind juni 1997 leegstaan ! Dan start men met vrij zware tot zware verbouwingen. De werken zullen negen maanden duren. Coupon '96 werd overgeslagen om de werken gedeeltelijk te financieren en waarschijnlijk zal dat ook met coupon '97-'98 gebeuren. De afsluiting van het boekjaar werd voor het lopende boekjaar van december naar september verplaatst. Het saldo van de vernieuwingswerken zal van de ontvangen huur worden afgetrokken, waarschijnlijk gespreid over dertig jaar. De huurprijzen, nu redelijk hoog, zal men nauwelijks naar boven kunnen herzien. De coupon valt daarom onvermijdelijk lager uit dan de 968 BEF die in december 1995 werd betaald. De koers houdt daar ruimschoots rekening mee. Sint-Honoré (A-D) : kantoren en winkelgalerij in Brussel (centrum). De galerij raakt maar niet uit de problemen. De leegstand is niet dramatisch, maar de jongste jaren gingen heel wat huurders failliet en andere hebben een achterstand op de betalingen. Daarom werd een voorziening aangelegd en daalde de coupon. De kantoren werden opnieuw aan het ministerie van Financiën verhuurd, tegen een iets hogere huurprijs. De koers reageerde nauwelijks op dit goede nieuws. Vrij middelmatige kwaliteit, en dus speculatief, maar goedkoop. Sint-Goedele (B) : kantoren in Brussel (centrum). Eén enkele huurder die tegelijkertijd ook de emittent is : beursvennootschap Petercam ! De huurcontracten lopen over een lange termijn. Vorige herfst was het koersverloop wat onstuimig maar blijkbaar door een gebrek aan liquiditeit, en niet door één of ander bericht over het gebouw. Terhulpensteenweg (A) : kantoren in Brussel (buiten centrum). Hoewel de zware renovatie van dit gebouw in de zomer van 1996 was begonnen, reageerde de koers niet. De emittent spreekt nu over een meerkost van 10 % op de oorspronkelijke schattingen. De voltooiing wordt pas tegen de lente van 1998 voorzien. Toch is men overdreven voorzichtig met de coupon : 215 BEF in 1997 en 1998, 280 BEF in 1999, 575 BEF in 2000 en 625 BEF in 2001. Hopelijk komen er voor dit prestigieuze gebouw snel huurders zodat de coupon '99 al hoger ligt. De huurprijzen zullen trouwens zo veel worden verhoogd (de huren waren lager dan 4.000 BEF/m²) dat een coupon van 800 BEF mogelijk moet zijn, zelfs na de terugbetaling van 1,2 miljard BEF die voor de renovatie werd geleend. t' Serclaes (A) : kantoren in Brussel (centrum). Er brak even paniek uit toen Kredietbank, de enige huurder (op enkele handelszaken op het gelijkvloers na), zijn vooropzeg gaf. Maar de bank blijft nog acht jaar in het gebouw ! Bovendien is dit ook goed nieuws omdat de huurprijs zeer laag is. Geen speculatief certificaat, eerder goedkoop. Westland Shopping (B) : winkelcentrum in Brussel met erfpacht tot 2036. Gelegen in Anderlecht, heeft dit winkelcentrum niet de standing van Woluwe. De gemiddelde huurprijs bedraagt hier 10.740 BEF per m² tegenover 16.200 BEF daar. De koers van beide certificaten is in verhouding. Het winkelcentrum is volledig verhuurd en een hogere coupon is vanaf 1999 mogelijk wanneer de huurcontracten worden vernieuwd. Wilrijk (C) : commerciële oppervlakte in het Antwerpse. Goed gelegen en twee solvabele huurders : GIB (Brico) en Ikea. Woluwe Shopping (C) : winkelcentrum in Brussel. Er komt een vermogend cliënteel en er is een wachtlijst met kandidaat-huurders. Dat zit in de hoge koers verrekend. Het nettorendement ligt onder 5,5 %. Aanvaardbaar, maar minder dan andere certificaten. Dankzij huurprijsverhogingen steeg de coupon de voorbije jaren gevoelig, maar de groei zal afzwakken. Woluwe Uitbreiding (C) : winkelcentrum in Brussel. Uitbreiding van het vorige en daarom ook duur. Pas in '88-'89 gebouwd en daarom minder duur in onderhoud dan Woluwe zelf en Westland. Er zijn nauwelijks huurprijsverhogingen te verwachten in 1999 omdat de huur hier al hoger ligt dan ernaast. GUY LEGRAND De huurder van Regentschapsstraat houdt in 1998 op te bestaan !Kortenberg is het enige van de Metropolitan-gebouwen dat volledig is verhuurd.