De afgelopen vijftien jaar was ons werk vrij eenvoudig, nu is er onzekerheid op elk niveau: de verkoopprijzen, de financiering, de bouwkosten. Dat dwingt ons de strategie voor de middellange termijn te herzien", zegt Kristof Vanfleteren, co-CEO van ION. Het illustreert de stand van zaken bij de grote Belgische projectontwikkelaars. Allemaal hebben ze de afgelopen jaren van het gunstige economische klimaat geprofiteerd om te groeien. Zo zijn ambitieuzere groepen ontstaan, die met hun kennis ook naar het buitenland trekken. Ondanks alle onzekerheid geeft de energiecrisis hun een onverwachte impuls, die hun toekomst groen kleurt. Die toekomst wordt gevormd door zes evoluties.
...

De afgelopen vijftien jaar was ons werk vrij eenvoudig, nu is er onzekerheid op elk niveau: de verkoopprijzen, de financiering, de bouwkosten. Dat dwingt ons de strategie voor de middellange termijn te herzien", zegt Kristof Vanfleteren, co-CEO van ION. Het illustreert de stand van zaken bij de grote Belgische projectontwikkelaars. Allemaal hebben ze de afgelopen jaren van het gunstige economische klimaat geprofiteerd om te groeien. Zo zijn ambitieuzere groepen ontstaan, die met hun kennis ook naar het buitenland trekken. Ondanks alle onzekerheid geeft de energiecrisis hun een onverwachte impuls, die hun toekomst groen kleurt. Die toekomst wordt gevormd door zes evoluties. Rond ontwikkelaars hangt nog altijd een negatief beeld. Nochtans hebben ze de jongste jaren een enorme sprong voorwaarts gemaakt. Gestimuleerd door wetgeving en hun klanten, staan duurzaamheid en bouwkwaliteit voor de meeste ontwikkelaars hoog op de prioriteitenlijst. "De grote ontwikkelaars zijn niet langer alleen maar bouwers. Ze ontwikkelen echte visies op steden", zegt Stéphan Sonneville, de CEO van Atenor. "Functiemenging, duurzaamheid, verdichting, architectonische kwaliteit en de kwaliteit van de openbare ruimte zijn al sinds 2007 onze richtsnoeren. Dat is geen greenwashing. De financiële belangen zijn te groot." Olivier Lambrecht, de CEO van Matexi, deelt die mening: "Ik heb vertrouwen in de evolutie van onze business. Er is behoefte aan duurzame en betaalbare huisvesting." Een andere verandering is dat alle ontwikkelaars vandaag gemengde projecten ontwikkelen, die woningen en kantoren combineren, eventueel met bijkomende segmenten zoals hotels of recreatie. Vroeger was de markt gesegmenteerd en had elke ontwikkelaar zijn eigen focus (winkels, kantoren of woningen). "Die mix is een must geworden", zegt Gaétan Clermont, co-CEO van Eaglestone. "Er is vraag naar dat soort projecten." Zowel in het kantoor- als in het residentiële segment wordt duurzaamheid een basisvereiste. De energiecrisis versterkt die evolutie nog. Dat biedt kansen voor ontwikkelaars, stelt Kristof Vanfleteren: "Duurzaamheid wordt belangrijker. De verschuiving van oud naar nieuw vastgoed zal veel sneller gaan dan verwacht." Serge Fautré, de CEO van AG Real Estate, is het daarmee eens: "Het is aan ons om daarvan te profiteren door kwaliteitsprojecten te ontwikkelen die beantwoorden aan de behoeften van gemengd gebruik en betaalbaar wonen. Het Belgische vastgoedbestand is verschrikkelijk verouderd. Dat maakt ons werk wat gemakkelijker, want er is een overvloed aan te renoveren gebouwen op de markt." "Het stedelijke weefsel moet volledig worden vernieuwd en gerenoveerd. Ons beroep heeft nog een mooie toekomst voor zich", bevestigt Stéphan Sonneville. "Niet ons werk verandert, wel de manier waarop we het doen. In plaats van te slopen of te verbouwen zullen we meer renoveren. Renovatie wordt steeds technischer en vereist veel expertise." België is voor veel ontwikkelaars te klein geworden, en die trend zal doorzetten. Een verklaring is het lange wachten op vergunningen in ons land. "Geografische diversificatie is tegenwoordig essentieel", zegt Gaétan Clermont. "Het is een manier om de risico's te beperken en niet te afhankelijk te zijn van België." "Er zijn grenzen aan de groei die we in België kunnen bereiken", verklaart Kristof Vanfleteren. "Hier zullen we in minder steden actief kunnen zijn. Aan sommige kleine steden, waar de verkoopprijs niet hoger is dan 3.000 euro per vierkante meter, zullen de ontwikkelaars zich niet meer wagen. De kostprijs is te hoog." CEO Serge Fautré verwacht dat het belang van het buitenland alleen maar zal toenemen. "Dat is onvermijdelijk", zegt hij. "De Belgische basis zal blijven bestaan, maar de groei van de inkomsten zal elders worden gezocht." "Maar het gras is niet altijd groener in het buitenland", nuanceert Stéphan Sonneville. Hij weet waarover hij spreekt. Atenor is in tien landen aanwezig. "Een groot project ontwikkelen is overal ingewikkeld. België is een kleine markt. Elke industrieel kijkt naar het buitenland. Dat geldt niet alleen voor de vastgoedsector." De grens tussen ontwikkelaars, die hun projecten verkopen, en vastgoedinvesteerders, die projecten in portefeuille houden, vervaagt. Bijna alle spelers willen van beide walletjes eten, om hun inkomsten te diversifiëren. "In de komende vijf à tien jaar zullen hybride spelers ontstaan", meent Adel Yahia, de CEO van Immobel Belgium. "De uitdaging wordt een evenwicht te vinden tussen investeren en ontwikkelen." Sommige ontwikkelaars hebben investeringsfondsen opgericht, waaronder Immobel, ION en VGP. Codic werkt, via Bank Degroof, aan een soort clubdeal die investeerders voor een project samenbrengt. Ook Eaglestone werkt met mede-investering. "Daardoor kunnen we agressiever zijn bij overnames", aldus Gaétan Clermont. "We werken niet echt met een fonds, maar met mede-investeerders in projecten die te groot zijn voor Eaglestone." BPI Real Estate en Atenor zijn nog niet van plan het dubbele profiel van investeerder en ontwikkelaar aan te nemen. Nieuw vastgoed wordt in België doorgaans per unit verkocht. Dat zal veranderen. Appartementen zullen ook en bloc worden verkocht aan grote institutionele investeerders. Die kunnen dan in één klap een honderdtal eenheden verwerven. Enerzijds maakt die aanpak de marketing van een project makkelijker, anderzijds vermindert het rendement van de ontwikkelaar enigszins. Daarom heeft dat soort ontwikkeling nog geen hoge vlucht genomen. "De economische context was de jongste tien jaar zo positief, met een grote vraag en lage rentevoeten, dat de ontwikkelaars daar niet mee bezig waren", zegt Jacques Lefèvre, de CEO van BPI Real Estate. Maar die situatie verandert. Gaétan Clermont is een overtuigde verdediger van blokverkoop. "Het principe is in Frankrijk al sterk ontwikkeld. Het komt naar België. Ik geloof er erg in. Ik ben ervan overtuigd dat dit type verkoop binnenkort financieel interessanter wordt dan de verkoop van individuele appartementen." De verwachte evolutie van het Belgische vastgoedlandschap naar een nieuwe verdeling van de markt tussen eigenaars en huurders, zal die trend versterken. "Door de stijging van de verkoopprijzen zal de huurmarkt groeien", legt Kristof Vanfleteren uit. "De eigenaars zullen binnenkort niet langer de overhand hebben. Beleggingsfondsen kunnen de huurmarkt op grote schaal ontwikkelen. De enige verandering voor een ontwikkelaar is dat de productie meer gestandaardiseerd zal zijn." België telt ongeveer 250 projectontwikkelaars. De markt is dus gefragmenteerd. Fusies zijn zeldzaam. De moeilijkheid om financieringsbronnen te vinden en de verwachte toename van de complexiteit van de vastgoedsector zullen wel een impact hebben. "Ik ben ervan overtuigd dat het aantal spelers zal afnemen", zegt Kristof Vanfleteren. "Dat zal op natuurlijke wijze gebeuren, bijvoorbeeld doordat de banken enkel nog leningen zullen verstrekken aan ontwikkelaars die in hun projecten ecologie en duurzaamheid hoog in het vaandel dragen. Bovendien zullen renovaties en constructies almaar complexer worden en aanzienlijke interne middelen vergen."