De vastgoedbevak Whitewood kan nog voor Kerstmis op de beurs genoteerd zijn. Door oudere kantoren te kopen tegen dalprijzen wil CEO Frédéric Van der Planken een groeiverhaal creëren. Van wie hij de portfolio juist koopt, is onduidelijk.
Whitewood rolt over de lippen in het vastgoedwereldje. De nog te noteren bevak wil publiek geld ophalen voor een portfolio van naar schatting 131 miljoen euro. Het wordt de eerste nieuwe Brusselse beursnotering in twee jaar. “Wij staan klaar, maar de beurs moet wat stabieler worden”, zegt CEO Frédéric Van der Planken.
De jurist stampt de bevak samen met de Australiër Christopher Millen uit de grond. Die laatste is voorzitter van Whitewood Capital Real Estate Investment Management (REIM) en zal zich vooral bezighouden met interne procedures, zoals humanresourcesmanagement. Ze leerden elkaar kennen bij de makelaar CBRE in Oost-Europa en zijn al drie jaar in de weer met Whitewood.
Mysterieuze verkopers
De bevak neemt in eerste instantie elf kantoren over met een waarde van 131 miljoen euro, hoofdzakelijk in Nederland. “Christopher en ik kwamen in 2008 met de oorspronkelijke eigenaars overeen dat we de leegstand van 50 naar 25 procent zouden brengen en dan de portefeuille tegen de geherwaardeerde marktprijs zouden kopen. De voorbije drie jaar vonden we nieuwe huurders voor de gebouwen door er zeer actief mee bezig te zijn en bestaande gebruikers tevreden te stellen. Vandaag bedraagt de leegstand 17 procent, terwijl het marktgemiddelde voor oudere gebouwen 10 tot 12 procent is. De potentieel 5 tot 7 procent extra huur overtuigde onze bankiers (onder meer KBC) om in dit verhaal te stappen. Ze lieten zich ook bekoren door de mogelijke upgrade via selectieve innovaties en door de financiële garantie van de verkopers van het patrimonium dat de huur drie jaar op het huidige peil blijft.”
Vragen over de identiteit van de Nederlandse verkopers wimpelt de vastgoedbons in spe af wegens een geheimhoudingsclausule. Dat gebrek aan transparantie voedt de geruchtenmolen als zou Whitewood de portfolio overnemen van bedrijven waarin de familie Cok belangen heeft (zie kader: Vernieuwen en verkopen).
Frédéric Van der Planken werkte als CBRE-makelaar ettelijke transacties uit met RB Vastgoed, een bedrijf waarin de familie Cok indirect participeert. Zo verkocht hij haar Century Center in 2005 aan de Ierse investeerder O’Mahony voor 52 miljoen euro. “Zijn timing was perfect”, liet Van der Planken toen optekenen in Trends. Vandaag zou de waarde van het Antwerpse winkelcentrum met een derde gedaald zijn. O’Mahony kocht ook het Brusselse Waterside-gebouw via CBRE voor 30 miljoen. Vandaag wordt dat op de helft geschat.
Vastgoed met liefde
“Ik heb steeds een correcte marktprijs naar voren geschoven”, blikt Van der Planken terug. “Achteraf bleek dat O’Mahony de deals voor bijna 90 procent geleveraged had via bankkredieten. Omdat die moesten worden afbetaald, kon hij niet extra investeren in zijn Belgische vastgoed. Het was wanbeheer. Het Waterside-gebouw teerde op drie jaar huurgarantie en werd aangebrand, omdat de eigenaar niet flexibel wilde of kon zijn voor nieuwe huurders. De man stak enkel centen in de gebouwen, die echter ook liefde nodig hebben. Met liefde zullen we ook de waarde van onze eigen gebouwen aanzwengelen.”
Van der Planken denkt dat de markt vandaag oudere kantoren onderwaardeert. “Bijna alle investeerders azen op toplocaties en huurders die er voor minstens 27 jaar aan vasthangen, de Europese Unie bijvoorbeeld”, klinkt het. “Dat jaagt de prijs van die topproducten naar te hoge niveaus. Naar 3-6-9-huurcoontracten, met een iets hoger risico met andere woorden, is er echter amper vraag. Er zijn koopjes. Deze markt bereikt de bodem en wij hebben het enige publiek genoteerde investeringsvehikel klaar om erop in te spelen.”
Uit goede bron vernamen we dat de bevak een klepper uit de bancaire wereld zal aantrekken als voorzitter van de raad van bestuur. Van der Planken opteert voor een bevakstatuut omdat dat fiscaal voordelig nieuwe investeerders aantrekt. Er zijn behalve hij en Millen geen andere referentieaandeelhouders. “Dit is dus geen bevak, zoals enkele andere, die vooral dient om het patrimonium van een familie fiscaal voordelig liquide te maken”, zegt hij.
Alles staat klaar om deze eerste bevak onder het nieuwe statuut eventueel al voor Kerstmis te lanceren. Van der Planken: “Je kan geen correcte prijs afficheren op een beurs waarvan aandelen de ene dag met 30 procent dalen om de volgende dag met 20 procent te stijgen. De storm moet overwaaien voor we kunnen starten.”
HANS BROCKMANS
” Je kan geen correcte prijs afficheren op een beurs waar aandelen de ene dag met 30 procent dalen om de volgende dag met 20 procent te stijgen”
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier