“We kunnen ons geen misstappen veroorloven”

Enkele Brusselse kantoorwijken zouden beter een nieuwe bestemming krijgen. En misschien zijn er ook wel te veel makelaars voor het krimpende Brusselse speelveld. Dat opperen Jean-Philip Vroninks en Luc Kiebooms van King Sturge. Deze Engelse vastgoedmakelaar en -adviseur viert dit jaar zijn 250ste verjaardag.

Feesten in crisistijd, het is geen pretje. Maar voor King Sturge valt de timing van het 250- jarige jubileum nog wel mee. 2010 lijkt het jaar van het herstel te worden. In 2008 en 2009 viel er echter weinig te vieren. De omzet daalde met een kwart, de winst halveerde en er vielen wereldwijd ontslagen, ook in België.

“In Engeland zagen ze het onheil al heel vroeg aankomen”, vertelt Luc Kiebooms. “Ik herinner me nog goed een vergadering begin juli 2008, dus ruim twee maanden voor de val van Lehman Brothers. Onze Engelse collega’s waren heel pessimistisch, in onze ogen overdreven pessimistisch. Maar we waren wel gewaarschuwd. Daardoor hebben we heel snel kunnen ingrijpen en de schade kunnen beperken.”

Intussen werft King Sturge in ons land weer aan. En het heeft ook plannen voor nieuwe vestigingen. Vandaag heeft King Sturge al vestigingen in Brussel, Antwerpen en Luik. “We willen ons nog meer lokaal profileren”, zegt managing director Jean-Philip Vroninks. “Als er in Oost- of West-Vlaanderen een opportuniteit komt, happen we zeker toe. En we gaan ons ook versterken in Waals-Brabant, want dat is de trekker in Wallonië.”

TRENDS. King Sturge is een van de vele Britse makelaars die uitgegroeid zijn tot een Europese speler. Vanwaar die Engelse dominantie in de makelaardij?

LUC KIEBOOMS. “Dat is een erfenis van Napoleon. In landen zoals het onze, die onder Frans bewind kennis hebben gemaakt met de code Napoléon, is er in vastgoedzaken een grote rol weggelegd voor de notarissen. In Engeland en andere landen met common law namen de makelaars een deel van die taken op zich.”

JEAN-PHILIP VRONINKS. “Dat zie je nog altijd. De Engelse makelaars kunnen veel meer in de breedte werken. Een goed voorbeeld zijn de auctions. Bij ons kennen we de openbare verkoop. Die is strak gereglementeerd en verloopt via de notaris. In het VK organiseert King Sturge wekelijks auctions en dat is een zeer succesvolle business. Idem voor een aanbesteding voor de heraanleg van een straat, in Engeland doen de gemeenten daarvoor een beroep op bedrijven als King Sturge.

“De vastgoedlanden met de hoogste graad aan professionalisme zijn het VK, Australië, de VS en in continentaal Europa is dat Nederland. Allemaal landen waar notarissen een beperkte rol hebben. Daarmee zeg ik niet dat de notarissen hun job niet goed doen. Ze doen die zelfs zeer goed. Maar er zijn duizenden notarissen in België, de markt is extreem gefragmenteerd, waardoor je geen schaalvoordelen kunt creëren en ook geen grote business lines. Versnippering maakt een markt ook minder transparant. En dat is een hindernis als je buitenlandse spelers wil interesseren voor je markt.”

KIEBOOMS. “De professionele makelaardij is bij ons pas in de jaren zestig ontstaan. Georges De Wandeleer was een pionier. In de jaren zeventig nam Hugo Ceusters die rol over. Het is ook in die periode dat, door de uitbouw van de Europese instellingen in Brussel, de grote Engelse kantoren hier voet aan wal hebben gezet.”

De combinatie van functies leidt soms wel tot belangenvermenging. Is een opsplitsing, zoals destijds bij de auditconsultancybedrijven na het Enronschandaal, niet wenselijk?

VRONINKS.“Het is in ieder geval een fenomeen waar we zeer waakzaam voor moeten zijn. Ik kom zelf uit de auditsector en daar was er inderdaad een probleem. Als er tegenover elke euro die een audit binnenbrengt, 5 euro consultancyfee staat, dan kan je de vraag stellen of je de vereiste onafhankelijkheid nog wel kunt garanderen. In de vastgoedsector, ik ga geen namen noemen, spelen zulke belangenconflicten soms ook.

“Nu, als makelaar ben je ook gebonden aan deontologische regels van het BIV en ook van het RICS. Een heel duidelijke regel is dat je de cliënt op de hoogte brengt van een belangenconflict.”

Het BIV is toch vooral een instituut voor de makelaars in residentieel vastgoed. Zitten de makelaars in bedrijfsvastgoed daar wel op hun plaats?

VRONINKS. “Ik denk dat het maar normaal is dat het BIV zich in de eerste plaats naar de residentiële makelaar richt. Ze vormen de overgrote meerderheid – meer dan 95 procent – van hun leden.”

KIEBOOMS. “Klopt, maar eerlijk gezegd, de deontologische code van het BIV sluit meer aan bij onze bedrijfsethiek dan bij die van de residentiële makelaars. De meeste residentiële makelaars zijn ernstig bezig met hun vak, maar een minderheid heeft eigenlijk geen boodschap aan heel die deontologie. Die houdt liever zijn handen zo veel mogelijk vrij. Als makelaar in bedrijfsvastgoed kunnen wij ons geen misstappen veroorloven. We gaan onze reputatie niet te grabbel gooien. Want als onze naam besmeurd is, kunnen we niet snel opnieuw beginnen met een King Sturge bis.

“Maar ere wie ere toekomt: het zijn de residentiële makelaars die in 1994 het initiatief hebben genomen bij de oprichting van het BIV. De grote spelers keken daarop neer en dat is een gemiste kans geweest. De uitdaging voor onze sector wordt om een wildgroei aan reglementeringen, richtlijnen aanpassingen enzovoort tegen te houden… Dat kan alleen als we ons als sector organiseren en zelf initiatieven rond regelgeving nemen.”

VRONINKS. “Voor onze sector lijkt een organisatie of een orgaan op Europees niveau in ieder geval veel logischer dan een nationaal instituut zoals het BIV. Wij werken in een heel internationale omgeving.”

Is het beroep in die 250 jaar veel veranderd?

KIEBOOMS. “Eigenlijk niet, nee. De tools zijn natuurlijk wel veranderd, maar de essentie van makelaardij is partijen samenbrengen en de transactie begeleiden. Dat was 250 jaar geleden al zo en dat is het nu nog. Daar zijn snel enkele afgeleide taken bijgekomen zoals het rentmeesterschap of het beheer, de waarderingen, enzovoort. Dat zijn nog altijd de fundamenten waarop een multidisciplinair kantoor steunt.

“Het internet is een geweldige nieuwe tool, vooral voor de beheeractiviteit. De mogelijkheden die het biedt voor de opvolging, de interactie, de rapportering naar gebruiker en eigenaars… dat is fantastisch. Maar fundamenteel blijft het wel dezelfde job, en het zijn nog altijd dezelfde partijen die het doen.”

Uw belangrijkste markt, Brussel, verandert ook. Brussel staat bekend als een stabiele kantoormarkt, maar de leegstand neemt toe. Wordt dat niet stilaan een structureel probleem?

VRONINKS. “Ik geloof heel sterk in Brussel, maar de stad zou zich sterker moeten profileren. Het mobiliteitsprobleem weegt op Brussel. Er is een tendens naar decentralisering. Kantoorlocaties in steden zoals Gent, Antwerpen, Hasselt, Leuven en Luik winnen aan belang. Namen, de hoofdstad van Wallonië, doet het ook zeer goed als kantoorlocatie. De huurprijzen zitten daar aan 150 euro en er is een nijpend tekort aan goede kantoren. Als de grote staatshervorming er komt, komen er ook meer bevoegdheden bij de deelstaten. Een logisch gevolg daarvan, lijkt me, is dat de provinciehoofdsteden nog meer overheidsdiensten huisvesten.

“Die hele dynamiek werkt in het nadeel van Brussel. Komt daarbij dat een deel van het Brusselse kantoorbestand verouderd is. Misschien is het daarom aangewezen om voor sommige moeilijke kantoorwijken, zoals Marcel Thirylaan, Kolonel Bourg of Pleiaden op zoek te gaan naar een andere bestemming. Dat is beter dan de perceptie te onderhouden dat heel Brussel een leegstandprobleem heeft.”

Zijn er ook niet te veel makelaars voor die wat verzadigde markt?

VRONINKS. “Dat is een terechte vraag. Op Catella na zijn er evenveel makelaars als twee jaar geleden, terwijl de markt gekrompen is. Op internationaal niveau verwachten wij nog wel enkele fusies.”

KIEBOOMS. “Eigenlijk heb je maar twee spelers die het volledige dienstenpakket wereldwijd aanbieden: Jones Lang LaSalle en CBRE. Daaronder is er een breed middenveld van spelers die in bepaalde niches of in bepaalde geografische gebieden heel sterk staan. Zo’n marktsituatie biedt consolidatiemogelijkheden. Er is nog plaats voor enkele wereldwijde allrounders. Twee van die spelers, zoals nu het geval is, dat is weinig. Het werkt soms marktverstorend. Twintig van die grote spelers is niet realistisch en wellicht ook niet wenselijk, maar een Big Four zoals bij de auditkantoren… dat moet kunnen.”

laurenz verledens, fotografie pat verbruggen

“Als onze naam besmeurd is, kunnen we niet snel opnieuw beginnen met een King Sturge bis” (Luc Kiebooms)