Bij de snelle verkoop van gebouwen moet sedert begin dit jaar een bijzondere meerwaardebelasting worden betaald. Waar moet deze belasting precies worden gesitueerd ?
...

Bij de snelle verkoop van gebouwen moet sedert begin dit jaar een bijzondere meerwaardebelasting worden betaald. Waar moet deze belasting precies worden gesitueerd ?Eind vorig jaar heeft de regering van haar volmachten gebruikgemaakt om nog vlug een nieuwe belasting uit te vinden : een bijzondere meerwaardebelasting bij de snelle verkoop van gebouwen. Het tarief bedraagt 16,5 % (te verhogen met langs de ene kant de aanvullende gemeentebelasting, en met langs de andere kant nog drie opcentiemen aanvullende crisisbijdrage).Overigens is die belasting niet helemaal nieuw. Al jaar en dag kent men immers een bijzondere meerwaardebelasting bij de snelle verkoop van "gronden". Die belasting is nu eigenlijk alleen maar uitgebreid naar de snelle verkoop van gebouwen. Zij het dat het tarief bij gebouwen beperkt is gebleven tot 16,5 %, terwijl het bij gronden al naargelang van het geval 16,5 % of 33 % bedraagt. En dat ook de termijnen verschillen waarbinnen er van een "snelle" verkoop sprake kan zijn (zie verder).PARTICULIER.Wie is aan deze nieuwe belasting onderworpen ? Vennootschappen alvast niet. De meerwaarden die een vennootschap realiseert bij de verkoop van een gebouw, behoren tot het fiscaal resultaat van de vennootschap, en vallen onder toepassing van de vennootschapsbelasting. Dat was vroeger al zo. En dat blijft zo.Ook de exploitanten (natuurlijke personen) van een handels-, nijverheids- of landbouwonderneming, of de beoefenaars van vrije beroepen zijn niet bedoeld. Als zij een gebouw verkopen dat zij gebruikt hebben voor de uitoefening van hun beroepswerkzaamheid (op zodanige wijze dat het gebouw geacht kan worden deel uit te maken van hun beroepspatrimonium) dan hebben de daarop verwezenlijkte meerwaarden een beroepsmatig karakter, die in de personenbelasting als beroepsinkomsten belastbaar zijn. Daaraan is ook niets veranderd.De nieuwe belasting treft daarentegen de particulieren (en sommige rechtspersonen die aan de rechtspersonenbelasting onderworpen zijn, zoals de meeste vzw's, maar die laten we hier verder buiten beschouwing).STADIA.Om de nieuwe belasting nauwkeurig te kunnen situeren, is het nodig de verschillende stadia te overlopen waarin de verkoop van een gebouw kan plaatsvinden.In een eerste stadium is er de verkoop die kadert binnen het normaal beheer van een privé-patrimonium. Uiteraard spreken we dan over het privé-patrimonium van een particulier. Het "normaal beheer" verwijst naar het gedrag van wat men doorgaans een "goede huisvader" noemt. Een brave borst die zijn bezittingen nauwgezet in het oog houdt, en met het oog op een normaal rendement de nodige daden van beheer en beschikking stelt ; nu eens iets verkopen, dan weer eens iets aankopen. Meerwaarden die binnen het normaal beheer van een privé-patrimonium verwezenlijkt worden, zijn in beginsel belastingvrij. Het tweede stadium situeert zich "buiten" het normaal beheer van een privé-patrimonium, maar zonder dat de uitgeoefende activiteit het karakter van een beroepswerkzaamheid krijgt. Men beperkt zich niet meer tot de gedragingen van een goede huisvader. Men gaat verder. Men gaat gebouwen kopen en verkopen, met speculatief inzicht. Maar al bij al blijft deze activiteit nog beperkt. Het is nog geen beroepswerkzaamheid. De meerwaarden die men in dit tweede stadium realiseert, behoren tot de categorie van wat men de "occasionele winsten en baten" noemt. Zij zijn als diverse inkomsten afzonderlijk belastbaar tegen het tarief van 33 % (altijd weer te verhogen met enerzijds de aanvullende gemeentebelasting, en anderzijds de drie opcentiemen aanvullende crisisbijdrage). Het derde stadium breekt aan, zodra de activiteit een zodanige vlucht neemt, dat men van een "beroepswerkzaamheid" moet spreken. Vanaf dat ogenblik worden de inkomsten uit de verkoop niet meer ingedeeld bij de "diverse" inkomsten, maar wel bij de "beroepsinkomsten". Zij volgen vanaf dan de gewone belastingregels die op beroepsinkomsten van toepassing zijn. En hebben vanaf dat ogenblik ook als afgeleid effect dat de belastingplichtige zich zal moeten aansluiten bij een sociaal verzekeringsfonds. BELASTING IN EERSTE STADIUM.Waar situeert zich de nieuwe meerwaardebelasting bij de "snelle" verkoop van gebouwen ? In het eerste stadium. Daar dus waar er nog sprake is van een "normaal beheer van een privé-patrimonium". En waar we dus nog te doen hebben met de "goede huisvaders" en de "goede huismoeders". Het stadium waar normaal gezien geen belasting verschuldigd is. Tenzij vanaf begin dit jaar wanneer de gebouwen "snel" worden verkocht.De bestaande bijzondere meerwaardebelasting op "gronden" situeert zich trouwens ook in dit eerste stadium. Dus daar waar gronden binnen het normaal beheer van een privé-patrimonium "snel" worden verkocht.SNEL.Wat is een "snelle" verkoop ? Voor gronden is dat een verkoop die plaatsvindt binnen acht jaar ; en voor gebouwen (in de regel) binnen vijf jaar. Meer concreet onderscheidt de wet in verband met de snelle verkoop van gebouwen drie situaties.Eerste situatie : een gebouw wordt aangekocht en nadien verkocht. De bijzondere meerwaardebelasting is dan van toepassing als de verkoop plaatsvindt binnen vijf jaar na de verkrijging (waarbij in de regel de data van de authentieke akten in aanmerking genomen worden). Tweede situatie : de verkoper heeft het gebouw destijds niet zelf aangekocht, maar heeft het "gekregen" (bij wijze van schenking onder levenden). De bijzondere meerwaardebelasting zal dan van toepassing zijn als er op het ogenblik van de verkoop geen drie jaar verstreken zijn sedert de schenking én tegelijk geen vijf jaar sedert het ogenblik waarop de schenker het gebouw zelf heeft aangekocht. Derde situatie : de verkoper heeft het gebouw zelf opgetrokken. Op een grond die hij destijds heeft aangekocht, of die hij destijds geschonken heeft gekregen (bij wijze van schenking onder levenden). De bijzondere meerwaardebelasting zal dan slechts van toepassing zijn als aan twee termijnvoorwaarden voldaan is : de bouwwerken moeten een aanvang hebben genomen binnen vijf jaar na de verkrijging van de grond (ingevolge aankoop of schenking) ;het opgerichte gebouw moet verkocht worden binnen vijf jaar na de datum van de eerste ingebruikname of de verhuur van het gebouw.VOORBEELDEN.Is aan deze soms ingewikkelde termijnvoorwaarde niet voldaan, dan kan de bijzondere meerwaardebelasting op gebouwen gewoon niet van toepassing worden. Enkele voorbeelden.Een gebouw wordt (nog altijd binnen het kader van het normaal beheer van een privé-patrimonium) verkocht, maar er zijn meer dan vijf jaar verstreken sedert de aankoop ervan. De bijzondere meerwaardebelasting is dan niet verschuldigd. Hetzelfde geldt als de verkoper het gebouw destijds geschonken heeft gekregen, en er bijvoorbeeld meer dan drie jaar verstreken zijn sedert deze schenking ; of meer dan vijf jaar sedert de aankoop door de schenker.De bijzondere meerwaardebelasting is bovendien niet verschuldigd als men het gebouw, of de grond waarop het opgetrokken werd, op een andere wijze verkregen heeft. Neem bijvoorbeeld iemand die een gebouw heeft opgetrokken op een grond die hij destijds geërfd heeft. Of iemand verkoopt een gebouw dat hij geërfd heeft. Zo'n verkoop voldoet niet aan de toepassingsvoorwaarden van de nieuwe meerwaardebelasting. Zelfs als de verkoop "snel" op de erfenis volgt.UITZONDERINGEN.Daarnaast mag niet uit het oog verloren worden dat in de wet zelf nog een aantal uitdrukkelijke uitzonderingen voorkomen. Zo bijvoorbeeld bij de verkoop van de "eigen woning". Maar daarvoor is dan wel vereist dat het gebouw als zodanig kan worden aangemerkt voor heel de periode die loopt vanaf 1 januari van het jaar dat aan het jaar van de verkoop voorafgaat, tot op de datum van de verkoop.Verder voorziet de wet bijvoorbeeld ook nog in een uitzondering ten aanzien van gebouwen die aan minderjarigen toebehoren.Kortom, om te weten of de bijzondere meerwaardebelasting verschuldigd kan zijn, moet men in elk geval opnieuw nagaan of aan de concrete toepassings- en termijnvoorwaarden voldaan is. Is dat niet het geval, dan is er geen belasting verschuldigd. Zolang men binnen de perken van het normaal beheer van een privé-patrimonium blijft.OVERSCHRIJDING.Een andere vraag is dan vanaf wanneer men de grenzen overschrijdt. Dat is grotendeels een feitenkwestie. Waarover trouwens al ontelbare betwistingen uitgevochten zijn.De rode draad van het verhaal kan allicht eenvoudig als volgt worden samengevat : hoe talrijker de verrichtingen worden, hoe meer er geleend wordt, hoe nauwer de verkopen aansluiten bij de andere beroepswerkzaamheden die men heeft, hoe groter de samenhang tussen de verschillende verrichtingen, hoe meer organisatie men nodig heeft om het geheel rond te krijgen, hoe omvangrijker de publiciteit is die men maakt, kortom, hoe professioneler men werkt, des te vlugger zal men opschuiven van het normaal beheer van een privé-patrimonium, over de categorie van de occasionele winsten en baten, naar een gewone beroepsactiviteit.JAN VAN DYCK Jan Van Dyck is fiscalist.