"We merken dat er een einde is gekomen aan de prijsdalingen. Voor semi-industriële gebouwen hebben de huurprijzen zich gestabiliseerd."
...

"We merken dat er een einde is gekomen aan de prijsdalingen. Voor semi-industriële gebouwen hebben de huurprijzen zich gestabiliseerd."Aan het woord is Claude Degroote, associate director van het departement industrie bij King & Co, een vastgoedmakelaar die gespecialiseerd is in semi-industriële gebouwen. Die term verwijst naar panden voor professioneel gebruik waarvan meer dan 50% van de oppervlakte niet voor kantoren is bestemd (opslagruimte, archieven enzovoort). In dit segment zijn huurprijzen van 4700 frank/m2/jaar voor het kantoorgedeelte en 2500 frank/m2/jaar voor het magazijngedeelte gangbaar. Verschillende zoneslangs de Brusselse Ring zijn in trek bij bedrijven. Geen toeval natuurlijk, want een goede bereikbaarheid is voor ondernemingen nog altijd primordiaal.Anderlecht, en meer specifiek de grote lanen, zijn zodanig gegeerd dat het aanbod de toenemende vraag niet kan volgen. Hetzelfde fenomeen doet zich voor in Vorst, in de zones nabij de Ring.Een tweede aantrekkingspool is de zone Diegem-Zaventem. De complementariteit tussen Ring en luchthaven is hieraan niet vreemd.Verder dan deze twee grote gebieden, maar nog steeds aansluitend op de Ring, scoort ook Vilvoorde goed. De prijzen zijn er aanvaardbaar en hetzelfde geldt voor Groot-Bijgaarden, Ternat, Asse en Zellik.Ondernemingen uit de distributiesector installeren zich steeds vaker langs de as Brussel-Antwerpen.Ook Haasrode (bij Leuven), Louvain-la-Neuve en Waver liggen goed in de markt. Minpunt is dat er in deze regio's weinig kwalitatief hoogstaande gebouwen te vinden zijn.PolyvalentieIn totaal worden in België zo'n 1,3 miljoen m2 semi-industriële oppervlakten gecommercialiseerd. "Maar daarin zijn ook de zones begrepen ten zuiden van Antwerpen en Aalst," aldus Claude Degroote. De helft van de oppervlakten ligt in Brussel en Vlaams-Brabant. Een gebruiker baseert zijn keuze veelal op de technische specificaties van een gebouw. Het zijn die eigenschappen die bepalen welk type van onderneming in aanmerking komt voor welk pand. "Een groothandelaar in autobanden heeft een totaal ander gebouw nodig dan een bedrijf dat computers herstelt of een industriële-levensmiddelenfabrikant. De activiteit van de onderneming stuurt de keuze van het gebouw," legt Degroote uit. Investeerders die hun onroerende goederen verhuren, trachten de kaart van de polyvalentie te spelen en dus een maximum aan kandidaat-huurders aan te trekken.Jammer genoeg stamt heel wat semi-industrieel vastgoed uit vroegere tijden, toen de gebouwen werden opgetrokken voor één specifieke gebruiker. Het spreekt voor zich dat het al heel wat moeilijker wordt om deze gebouwen nog te verhuren.Nochtans volstaan een beetje verbeelding en een goede portie goede wil meestal om deze gebouwen uit vervlogen tijden een nieuwe, geschikte bestemming te geven. In de hoofdstad bijvoorbeeld houdt de GOM Brussel een geactualiseerde lijst bij van ateliers, magazijnen en lege lokalen zonder huurder. Deze panden bevinden zich voor het overgrote deel langs het kanaal. Gelukkig heeft Brussel aan zijn industrieel verleden tal van kleinere gebouwen overgehouden die mooi geïntegreerd zijn in het stedelijk kluwen. Bijgevolg zijn oppervlakten van meer dan 10.000 m2 op één hand te tellen. De Brusselse ambacht en industrie is altijd zeer gevarieerd geweest, maar het stedelijk gebeuren heeft een specifiek soort van gebouw opgeleverd. Zo bestaat de helft van de aangeboden bouwwerken enerzijds uit een gevel aan de straatzijde - waarachter kantoren schuilgaan - en anderzijds uit een achterbouw - voor ateliers of opslagruimte - verdeeld over twee of drie niveaus. Volgens de GOMB is ongeveer 85% van de op de markt beschikbare gebouwen in goede staat, al moeten ze meestal wel worden opgefrist.Dat een tweede levenvoor gebouwen mogelijk is, bewijst het Arsenaal, dat een onderkomen biedt aan de ateliers Delvaux. Toen de kantoren van Delvaux in Sint-Genesius-Rode te krap werden, wilde het bedrijf koste wat het kost naar de hoofdstad. "Brussel was een voor de hand liggende keuze," verklaart Catherine de Cronbrugghe, die bij Delvaux verantwoordelijk is voor communicatie. "Brussel vormt een goed visitekaartje en is makkelijker toegankelijk voor buitenlandse bezoekers. Het Arsenaal was de ideale oplossing: het prestigieuze bouwwerk (4700 m2) is zeer goed gelegen (Schmidtlaan) en was gerenoveerd door de GOMB. We konden bovendien het interieur zelf inrichten, en dus dezelfde materialen gebruiken als in onze boetieks: we kozen voor hout, glas en metaal, terwijl licht en ruimte de sleutelelementen van de renovatie werden."Delvaux heeft bij dit alles niet op enkele franken gekeken. De totale kosten van de operatie (aankoop en renovatie) worden geschat op ongeveer 170 miljoen frank, omgerekend zo'n 36.000 frank/m2.In 't groenOndernemingen die bekommerd zijn om hun merkimago vestigen zich graag in de binnenstad - op voorwaarde natuurlijk dat hun activiteiten dat toelaten. Een voordelige oplossing, op meer dan één vlak: ze zorgt voor de renovatie van het patrimonium en brengt vaak ook nieuw leven in een wijk.Niet alle bedrijven kunnen zich evenwel in de stad vestigen. Sommige zoeken noodgedwongen een onderkomen in bedrijvenparken. En ook daar steken nieuwe tendensen de kop op.Zo lokken bedrijvenparken allang niet meer alleen semi-industriële ondernemingen, maar ook instellingen uit de dienstensector.Begin jaren '60 bedroeg de gemiddelde grootte van bedrijfsgebouwen tussen de 2500 en 4000 m2, waarvan het kantoorgedeelte naar schatting 10% was. Deze situatie evolueert nu steeds verder in omgekeerde richting. De entiteiten worden steeds kleiner en het kantoorgedeelte steeds groter, zodat vandaag gemiddeld de helft van de oppervlakte erdoor wordt ingenomen.Bedrijven zijn ook almaar meer begaan met de omgeving en hun merkimago. Dit uit zich in een hele reeks operaties: de bedrijvenparken leggen groene ruimtes aan, de signalisatie wordt herbekeken...Meer en meer bedrijven bekommeren zich om het uitzicht van hun gebouwen. Dat wijst erop dat de bestuurders zich ervan bewust zijn dat een mooi gebouw niet noodzakelijk duurder moet zijn dan een schoendoos, maar dat het een gezonde invloed heeft op de kwaliteit van het werk en een mogelijke toekomstige meerwaarde biedt. Huren-kopen?Claude Degroote (King & Co) merkt ook dat meer en meer bedrijven geneigd zijn de kantoren die zijzelf betrekken, te kopen (in plaats van ze te huren). "Door de lage intrestvoeten verkiezen bepaalde ondernemingen eerder te kopen dan tien jaar huur te betalen. Dit fenomeen treft in mindere mate de ondernemingen die met een onzekere groei te kampen hebben. Bepaalde sectoren die meer dan andere werden getroffen door een zwakke conjunctuur, opteren voor huren omdat ze zich op die manier sneller kunnen aanpassen en eventueel verhuizen. De ondernemingen met een sterke ruggengraat evenwel zijn meer en meer gewonnen voor kopen."Naast deze twee extremen, bestaan er nog een hele reeks financiële alternatieven. In de loop der jaren hebben bedrijven een beroep gedaan op instrumenten die de vastgoedinvesteringen beperkten; op die manier verkozen zij liquiditeiten voor hun groei aan te wenden. Intussen heeft ook de vastgoedleasing haar opwachting gemaakt in de wereld van de semi-industrie. Op die manier kan een bedrijf - na een gegeven periode en tegen een vastgesteld bedrag - eigenaar worden van het goed. Vooraleer de onderneming het stuk vastgoed echt verwerft, stort ze huurgelden, en daarop kan ze de BTW recupereren. Specialisten raden leasing aan vanaf een minimumbedrag van 20 miljoen frank. Maar ook voor wie een gebouw wenst aan te schaffen dat goedkoper is, hebben de banken enkele interessante financiële instrumenten uitgewerkt. Ze zijn vergelijkbaar met leasing, en maken het mogelijk om het goed progressief te verwerven.LangetermijnpolitiekDe voorbije jaren veranderde er ook heel wat op het vlak van huurcontracten. De GOMB bijvoorbeeld maakt vandaag bijna systematisch gebruik van het erfpachtstelsel. De Intercommunale Waals-Brabant, de IWB, volgt dit voorbeeld. Het voornaamste voordeel van het systeem is dat de intercommunale grondeigenaar blijft en het controlerecht behoudt op de nieuwe inplantingen. Bovendien komen zowel perceel als gebouw na beëindiging van het contract opnieuw in handen van de overheid, wat normaal sneller een herverhuur van de sites mogelijk maakt en de ontwikkeling van industrieel braakland vermijdt. Promotoren bestuderen vandaag eerst de vraag alvorens zich in een project te storten. Rekening houdend met het feit dat in een gemengd gebouw de huurprijs van het kantoorgedeelte nagenoeg het dubbele bedraagt van het opslaggedeelte, zal de promotor geneigd zijn om op een duur terrein meer kantoren te bouwen en zo zijn project rendabel te maken. "Om een correct rendement te hebben van een duur terrein, moet men meer kantoren bouwen," aldus Degroote. Bijgevolg mijden bedrijven die veel opslagruimte nodig hebben de gebieden in de buurt van de Brusselse Ring. Ze wijken uit naar gebieden waar de grond goedkoper is. VERONIQUE PIRSON PHILIPPE TOMBERG