De markrente staat op een historisch dieptepunt. In principe is dat goed nieuws voor mensen die nu een woonkrediet willen afsluiten of hun lopende woonkrediet willen herfinancieren. Toch merken we dat de banken de verlaging van de rente niet doortrekken naar de woonkredieten die ze toestaan, en dus een hogere winstmarge nemen (lees ook blz. 14). Een deel van de rentedaling verdwijnt bijgevolg in de zakken van de bank. Hoe komt dat en hoe kunt u bij de bank toch de laagste rente bedingen? John Romain, bestuurder bij onafhankelijk adviesbureau Immotheker, geeft tekst en uitleg.
...

De markrente staat op een historisch dieptepunt. In principe is dat goed nieuws voor mensen die nu een woonkrediet willen afsluiten of hun lopende woonkrediet willen herfinancieren. Toch merken we dat de banken de verlaging van de rente niet doortrekken naar de woonkredieten die ze toestaan, en dus een hogere winstmarge nemen (lees ook blz. 14). Een deel van de rentedaling verdwijnt bijgevolg in de zakken van de bank. Hoe komt dat en hoe kunt u bij de bank toch de laagste rente bedingen? John Romain, bestuurder bij onafhankelijk adviesbureau Immotheker, geeft tekst en uitleg. Als u een krediet met een (semi)vaste rente aangaat voor een langere periode (10, 15, 20, 25, 30 jaar), dan zal u de bank moeten vergoeden als een langetermijnbelegger. De bank zal naast de normale beoogde winst -- het verschil tussen de stand van de langetermijnrente en de rente die de bank aan haar spaarders moet betalen -- zeker een extra vergoeding vragen voor het renterisico dat ze loopt. De bank kan als belegger de rente van uw krediet immers niet meer aanpassen aan de eventueel hogere vergoedingen die zij zelf zal moeten betalen aan haar spaarders wegens gestegen rentes. Met die extra vergoeding koopt u wel absolute zekerheid. De extra vergoeding of winstmarge voor de bank zal hoger liggen als de bank in de toekomst rentestijgingen verwacht. Dat is meer bepaald het geval als de langetermijnbeleggingsrente bij aanvang historisch laag of zeer laag staat, zoals vandaag. De winstmarge van de bank zal daarentegen lager zijn als zij in de toekomst eerder rentedalingen verwacht, namelijk als de langetermijnrente bij aanvang historisch hoog is of op een piek staat. John Romain grijpt terug naar 2008. Toen stonden de rentevoeten op een hoog niveau. "Banken wisten dan ook dat de kans groot was dat ze de rente op hun woonkredieten zouden moeten herfinancieren in de volgende jaren. Nu, in 2014, ziet de rentestructuur er helemaal anders uit. De referentie-OLO op 25 jaar staat momenteel op 2,30 procent. Toch vragen banken een rentevoet van 3,40 procent voor een woonkrediet met een vaste rentevoet op 25 jaar. Als de kredietnemer bepaalde verplichtingen aangaat, zoals een schuldsaldoverzekering of brandverzekering afsluiten, dan kan dat 20 tot 25 basispunten lager. Zonder verplichtingen bedraagt de winstmarge van de banken momenteel zo'n 1,10 procent; een marge die ze nodig zullen hebben om hun spaarders in de toekomst meer te vergoeden. De banken weten dat de rente op woonkredieten vandaag op een historisch dieptepunt staat. De kans dat ze nog verder zakt, is zogoed als onbestaande. Wie vandaag een lening afsluit, zal in de toekomst dus niet moeten herfinancieren, en daarvan profiteren banken om een hogere winstmarge toe te passen." Ondanks het feit dat de banken niet de laagste rentes toepassen, zijn er manieren om toch een lagere rentevoet te krijgen voor nieuwe woonkredieten. John Romain waarschuwt dat het niet altijd een goed idee is in te gaan op de verplichtingen die banken opleggen om een korting op de geafficheerde rentevoet te krijgen. U riskeert dan een duurdere brandverzekering of schuldsaldoverzekering te moeten afsluiten in ruil voor een verlaging van de rentevoet op het woonkrediet. De kortingen die de banken toestaan, winnen ze dan volledig terug via die duurdere verzekeringen en u betaalt uiteindelijk meer dan zonder de korting. Niet ideaal dus. Elke bankier heeft een kortingspolitiek naargelang van het risicoprofiel van de klant en de verplichtingen -- lees bijkomende producten afnemen -- die de klant op zich neemt. Een tarief is eveneens sterk afhankelijk van uw risicoprofiel: welk risico neemt de bank door u een krediet te geven? De voornaamste zijn de verhouding leenbedrag tegenover de verkoopwaarde van het onroerend goed, de verhouding inkomen/maandlast, uw werkzekerheid, enzovoort. Hoe minder risico, hoe méér kans op een korting. Tarieven van verschillende banken vergelijken kan nooit kwaad. Diversificatie is een van de hoekstenen van een gezonde financiële strategie. Door uw middelen te spreiden over diverse financiële instellingen, verkleint u de kans op ernstige financiële schade. Dat staat natuurlijk haaks op het bankverzekeringsmodel dat de meeste banken vandaag voorstaan. Het is echter belangrijk dat uw belangen op een onafhankelijke manier worden gediend. Het is vandaag niet alleen een interessant moment om een nieuw woonkrediet af te sluiten, maar ook om een lopende lening te herfinancieren. Bij een herfinanciering moet u wel rekening houden met bijkomende kosten, zoals de betaling van een wederbeleggingsvergoeding gelijk aan drie maanden intrest op het openstaande kapitaal. Als u van bank verandert voor een herfinanciering, dan moet u opnieuw naar de notaris en betaalt u de kosten van een nieuwe hypotheek. Het verschil tussen de nieuwe rentevoet en de rentevoet op uw lopende lening zal dan ook groter moeten zijn. Herfinanciert u bij een andere bank, dan moet het renteverschil minstens 1 procent zijn. Een herfinanciering is des te interessanter als u uw lopend woonkrediet nog lang moet terugbetalen en als u nog een groot kredietbedrag moet terugbetalen. John Romain geeft een concreet voorbeeld. Op 1 september 2008 hebt u 200.000 euro geleend, op 25 jaar, tegen een vaste rentevoet van 5,05 procent. U betaalt nu een maandlast van 1161,27 euro (kapitaal plus intresten). Op 15 september 2014, na zes jaar -- resterende looptijd negentien jaar -- bedraagt het openstaande kapitaalsaldo van de lening 171.641,06 euro. Daarbij komt nog een totaal terug te betalen bedrag aan intresten van 93.128,54 euro. Als u deze lening herfinanciert bij een andere bank, dan moet u rekening houden met volgende kosten: • een wederbeleggingsvergoeding (3 maanden boete-intrest): 2116,33 euro • handlichtingskosten (schrappen van de lopende hypotheek): 849,41 euro • nieuwe leningkosten (nieuwe hypotheek + dossierkosten): 4931,62 euro. Als u deze kosten mee herfinanciert, dan komt u op een nieuw kredietbedrag van 179.538,43 euro. Als u opnieuw kiest voor een vaste rente op negentien jaar -- de resterende looptijd -- dan is de break-evenrente 4,47 procent. Met andere woorden: als u vandaag een bank vindt die u een lagere rente aanbiedt dan 4,47 procent, dan maakt u pas winst met een herfinanciering. Stel dat u op 18 augustus 2014 een nieuwe lening vindt met een vaste rente van 3,45 procent -- beste tarief op negentien jaar met vaste rente zonder enige andere verplichting -- dan levert dat u voor de resterende looptijd (19 jaar of 228 maanden) een besparing op van 20.877 euro. Als u deze lening herfinanciert bij uw huidige bank, dan is de break-evenrente 4,88 procent. Uw huidige bank moet u dus een lagere rente geven dan 4,88 procent, dan maakt u pas winst. Uw huidige bank mag in dit geval maximaal (4,88 % - 4,47 %) 0,41 procent duurder zijn dan een nieuwe bank. JOHAN STEENACKERSTarieven van verschillende banken vergelijken, kan nooit kwaad. Diversificatie is immers een van de hoekstenen van een gezonde financiële strategie.