(*) referentieprijs: 25 % van de verkopen ligt boven deze prijs.
...

(*) referentieprijs: 25 % van de verkopen ligt boven deze prijs.De markt zit in de winterstop, het is nu geen goede periode om de bewegingen in het aanbod te evalueren," luidt de vaststelling van Anna Susswein, adjunct-directrice van het Brusselse agentschap Lecobel. "De mensen willen de feestdagen in alle rust en kalmte doorkomen, binnen hun eigen vier muren. Ze nemen nu een korte pauze en zullen hun vastgoed pas later op de markt brengen."Naast die kerstvrede hebben de lokale kandidaat-kopers nog maar één lengte voorsprong en dat is hun kennis van het terrein, het feit dat ze dicht bij de informatie zitten. Maar alleen op voorwaarde dat de buitenlandse kopers niet te veel surfen langs de advertentiesites op het internet, die blijkbaar steeds meer uitgeplozen worden. 's Morgens of 's avonds door de straten lopen en nieuwe aanplakbiljetten opsporen, is en blijft dan ook de aangewezen weg voor al wie kort op de bal wil spelen. Snel en feilloos handelen, is duidelijk de boodschap. "Ik was echt vastbesloten om dat appartement in Etterbeek te kopen. Voor een vraagprijs van 800.000 euro was het nochtans geen koopje. Toch heb ik het aan mijn neus laten voorbijgaan omdat ik een dag of twee te lang heb willen onderhandelen," klaagt een kandidaat-koper. Wat waar is voor het standingsegment, is het uiteraard ook voor de meer betaalbare eigendommen, die het meest gezocht worden en het best gelegen zijn. "Dat is een uitzondering," zo reageert een plaatselijke agent. "We hebben er in alle geval belang bij om scheep te gaan met de meest biedende, zowel voor ons imago ten overstaan van de klant als voor onze eigen portefeuille." Voor wie het snel vooruit wil zien gaan, lijkt het erop dat de vrijwillige openbare verkoop op dit ogenblik de voorkeur geniet, omdat indien nodig alles op twee maanden beklonken kan zijn. "U moet dan wel zeker zijn van uw stuk en er moet rekening gehouden worden met mogelijke obstakels, zowel voor de eigenaar als voor de koper. Wanneer er dergelijke grote bedragen op het spel staan, die een heel leven kunnen beïnvloeden, doet men er goed aan zoveel mogelijk veiligheden in te bouwen," geeft de agent de notaris lik op stuk. Maar deze laatste zal niet nalaten erop te wijzen dat tegenwoordig 68 % van de openbare verkopen op vrijwillige basis gebeurt. Volgens Pierrick Halflants van het agentschap Office des Propriétaires moet vooral afgegaan worden op de timing van de klant. Als die niet gehaast is, dan kan hij beter gebruikmaken van de diensten van een professioneel agent, die over een adressenbestand van kopers beschikt en de plaatselijke micromarkt helemaal in de vingers heeft. "Buiten de hoofdstad ligt het anders," nuanceert hij. "Daar tref je vaak de vermelding 'Bieden vanaf... ' aan. In de stad is het een stuk delicater om de juiste prijs vast te pinnen en - vooral - binnen te halen. Dat kan verschillen van straat tot straat, en in dezelfde straat zelfs van de ene kant tot de andere."De basiswaarde (expertise) wordt dan ook beïnvloed door atypische marktparameters: een uitzonderlijk uitzicht, de zonnekant op basis van het gebruik dat men van het pand wil maken, de toestand van de openbare weg, de omgeving (diensten, handelszaken, sfeer, groen...), de toestand van de gemeenschappelijke voorzieningen, de buurt enzovoort. Echte modelvorming lijkt uitgesloten. "Wat mij betreft, ligt de toekomst van het Brusselse vastgoed bij de parkeergelegenheid. Als het aanbod een parkeerplaats omvat, ontstaat er een kolossale meerwaarde," benadrukt de agent. Hij gaat nog een stapje verder: volgens hem moeten de promotoren voortaan bij elk afzonderlijk residentieel object het bestaan van een parkeergelegenheid structureel inbouwen als een vast gegeven. De ratio 'één parking per woongelegenheid' is dan ook een drempel waar men niet meer onder kan gaan. Met vier gemeenten in de nationale toptien van de snelst stijgende referentieprijzen (*) voor woningen op jaarbasis, kan het commentaar kort zijn: de stijgende prijscurve houdt aan, om niet te zeggen: explodeert. Een andere vaststelling is dat het precies de duurste gemeenten van het hoofdstedelijk gebied zijn die nog het meest stijgen. Schaarste leidt duidelijk tot een escalatie: met amper 63 verhandelde woningen is het niet verwonderlijk dat Watermaal-Bosvoorde (+85,4 % in een jaar tijd) de spits afbijt in de topvijf van de grootste stijgers. Het wordt gevolgd door zijn buren Oudergem (+45,6 %), Ukkel (+37,5 %), Sint-Pieters-Woluwe (+35,2 %) en Elsene (+21,2 %). Over heel 2004 en de negentien gemeenten bekeken, hebben slechts 2141 kopers (de helft minder in zeven jaar tijd) het geluk gehad om - vaak voor een fiks bedrag - het huis van hun dromen te kunnen kopen. Dat gebeurde meer in Anderlecht (304), Brussel-stad (287) en Schaarbeek (214) dan in Koekelberg (35) of Ganshoren (47), waar huizen een schaars goed geworden zijn. Een goede raad voor de onvoorwaardelijke aanhangers van de eengezinswoning - zij die niet groot en duur kunnen of willen kopen in mede-eigendom - is dat ze snel en grondig de gemeenten en wijken die minder toeloop trekken, moeten afdweilen. Het gaat dan bijvoorbeeld om Sint-Jans-Molenbeek, Anderlecht of Brussel zelf. Ze moeten dan wel bereid zijn om de prijs te betalen: een eengezinswoning op de Gentsesteenweg in Sint-Jans-Molenbeek werd onlangs voor 200.000 euro aan een 'gelukkige' eigenaar verkocht. Ze was geschat op 75.000 euro. Ook wie het nodige geduld aan de dag kan leggen, doet er best aan geen luchtkastelen te bouwen: over een periode van achttien maanden (januari 2004 tot juli 2005) werden er in heel het Brussels Gewest alles bij elkaar amper 190 bouwvergunningen afgeleverd voor eengezinswoningen. Over de nog beschikbare bouwgronden hoeven we het nauwelijks te hebben: van 899 verkopen in 1988 zijn we nu bijna onder de lat van 300 aanbeland - meer bepaald 303 in 2004 voor heel Brussel. In Sint-Gillis werd er eentje verkocht, in Etterbeek drie. Dat maar om te zeggen dat goed gelegen industrieel braakland een zeldzame parel geworden is die door de promotoren naarstig achternagezeten wordt. Met enige overdrijving zou men kunnen zeggen dat het appartement nog het enige vastgoedproduct is dat dezer dagen op de markt beschikbaar is. De verkoop van gronden en woonhuizen is zo goed als de uitzondering geworden. De verkoop van huizen is overigens bruusk in aantal gedaald in de meeste Brusselse gemeenten: -43,2 % in vijf jaar (1999-2004) in Sint-Pieters-Woluwe, -41,7 % in Jette, -31,2 % in Anderlecht en -25,4 % in Ganshoren. In die drie gemeenten heerst er nu al een tekort aan aanbod. Daar tegenover staat dat de verkoop van appartementen op de secundaire markt in Brussel op dit ogenblik de wind in de zeilen heeft. In 2004 veranderden er 10.252 van eigenaar, een kwart meer dan zeven jaar geleden. Tegelijkertijd werden op datzelfde segment 2599 bouwvergunningen afgeleverd (2004). Tijdens het eerste semester van 2005 alleen al werden 1522 vergunningen toegestaan. Met niet minder dan 82,7 % van het totaal aantal verkopen die het studiebureau Stadim optekende op de secundaire markt in de hoofdstad (tegenover 65 % zeven jaar geleden), zijn appartementen dus veruit het meest gezochte type eigendom op de markt. Ze bieden immers een dubbel voordeel: u vindt ze nog zowat overal én tegen een betaalbare prijs. Vorig jaar werd er, vergeleken bij 2003, 38,9 % meer verkocht in Sint-Joost, 36,5 % in Ganshoren en 15 % in Brussel-stad. In de topdrie van het aantal verkopen in 2004 treffen we achtereenvolgens Brussel-stad (1498), Elsene (1129) en Ukkel (858) aan, samen dus goed voor een derde van het aantal transacties. In waarde gaat het daarbij niet om de minste: in die drie gemeenten zit de referentieprijs dicht bij of over de 200.000 euro. In Elsene en Ukkel is de prijs met respectievelijk 20 en 10 % gestegen. Dat is evenwel een pak minder dan in de 'ontluikende' gemeenten in het noorden: in Ganshoren heeft de referentieprijs in een jaar tijd een sprong gemaakt van bijna 50 % (van 106.464 naar 150.000 euro). Over het algemeen is de gemiddelde jaarlijkse stijgingstrend nog verder toegenomen tussen 2003 en 2004. In het Brussel van de negentien gemeenten is er geen enkel appartement, die naam waardig, te vinden voor minder dan 125.000 euro, uitgezonderd misschien in Molenbeek of Anderlecht. Philippe CouléeMet amper 63 verhandelde woningen is het niet verwonderlijk dat Watermaal-Bosvoorde de grootste prijsstijging optekent.In Brussel-stad, Elsene en Ukkel zit de referentieprijs voor een appartement dicht bij of over de 200.000 euro.Een eengezinswoning op de Gentsesteenweg in Sint-Jans-Molenbeek werd onlangs voor 200.000 euro aan een 'gelukkige' eigenaar verkocht. Ze was geschat op 75.000 euro.