Vastgoedgids voor Brussel: waar vindt u nog een betaalbare stek?

Na de verhitting van de Brusselse vastgoedmarkt hebben sommige eigenaars nu een meer realistische houding aangenomen. Kandidaat-kopers zijn nu misschien meer geneigd te investeren, bijvoorbeeld in atypische woningen en appartementen die op de markt iets minder gewild zijn. In 2006 werd elke wijk in elke gemeente door kopers bekeken.

Op de woningmarkt spitste het grootste deel van de vraag zich in 2005 toe op twee soorten vastgoed: appartementen en kleine woningen. Dat gold trouwens in het hele land en dus ook rond de hoofdstad. Vooral de kleine woningen deden het goed op plekken waar de grondprijs het de kandidaat-kopers nog toeliet om te kopen: vorig jaar gingen in het Brussels Gewest en de beide Brabanten zo’n 16.000 huizen en villa’s van de hand. Op de woningmarkt van Brussel en zijn provinciale omgeving heeft dat type van vastgoed eens te meer de appartementen verdrongen als sterproduct.

We hebben het dan wel over de markt van bestaande woningen en appartementen. Op deze markt is de verkoop van appartementen er op een jaar tijd gemiddeld met 20 % (nationaal) tot 30 % (regio Brussel) op achteruitgegaan. Dat kwam deels omdat het aanbod onvoldoende kwaliteit bood of niet helemaal aansloot bij de vraag (naar kleine appartementen met één slaapkamer). Op de nieuwbouwmarkt daarentegen hebben de appartementen definitief het voortouw genomen, mede door de explosie van de grondprijzen. Dat geldt dan vooral voor Brussel: als we in de hoofdstad de oude en nieuwe gebouwen bij elkaar nemen, staan de appartementen ver bovenaan. Als de voorspellingen voor 2006 uitkomen, zal de federale overheidsdienst Economie binnenkort zien dat er op de tweedehandsmarkt voor elk huis dat verhandeld werd, twee appartementen van eigenaar verwisselden. En dat is een primeur.

Tegelijkertijd raakt, vooral op de markt van de nieuwbouw en zeker in de hoofdstad en haar naaste omgeving, de verkoop op plan steeds meer ingeburgerd. Tien jaar geleden was dat nog een moeilijke zaak, maar tegenwoordig wordt dat beter omkaderd en uitgebuit. Nu maakt het al 20 tot 25 % van het totale aantal verkopen uit. Voor sommige zeer gewilde projecten is het zelfs onmogelijk geworden om op een andere manier een woning op de kop te tikken.

Goede gezondheid

Wat de prijzen betreft, rivaliseren in de top vijftien van de referentieprijzen voor woonhuizen drie Brabantse gemeenten – Lasne, Wezembeek-Oppem en Kraainem – met elf Brusselse gemeenten, met referentieprijzen die allemaal boven de 300.000 euro liggen. Het bevestigt dat de regionale markt in een goede gezondheid verkeert. Volgens de FOD Economie plafonneerde de globale referentieprijs (Q75) in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest in 2005 op 310.000 euro. In de zomer van 2006 werd al een piek van 345.000 euro bereikt, wat neerkomt op (weer) een jaarlijkse stijging met minstens 11 %.

De bouwgronden zijn intussen een nichemarkt geworden. Enkele percelen die nog beschikbaar zijn op het grondgebied van de negentien gemeenten, halen prijzen per vierkante meter die elke particulier ontmoedigen. In het lopende jaar wordt vaak geflirt met een (gemiddelde) prijs van minstens 500 euro per vierkante meter, op schaarse tijdelijke uitzonderingen na (zoals in Evere). Vorig jaar gingen er 1286 percelen van de hand (de meeste in Sint-Lambrechts-Woluwe, Jette, Anderlecht en Schaarbeek), dit jaar zal dat nog de helft zijn. Zowat overal in de grote rand rond Brussel worden de gronden peperduur. Zowel in Vilvoorde, Oud-Heverlee, Tervuren, Nijvel, Genappe, Lasne, Rixensart als Overijse zullen de prijzen ongekende hoogten bereiken.

Transacties lopen terug

In 2005 werden op de secundaire markt in de negentien gemeenten 4230 huizen en villa’s (het dubbele tegenover 2004), 7137 appartementen (-30 %) en 1286 bouwgronden verhandeld. Volgens de jongste cijfers van de FOD Economie moet voor 2006 eens te meer een algemene daling van het aantal transacties verwacht worden. Tijdens de eerste negen maanden van het jaar kwamen we nauwelijks boven de 3000 huizen, 5200 appartementen en 500 gronden uit. Voor de appartementen gaat het daarbij om een gestage terugval, maar het cijfer voor de particuliere woningen ligt daarmee toch nog iets boven dat van 2004.

In sommige gemeenten is de terugloop van het aantal transacties ronduit indrukwekkend. Dat geldt onder meer voor Sint-Gillis, Sint-Lambrechts-Woluwe en Evere op de markt van de particuliere woningen, en voor Sint-Jans-Molenbeek, Koekelberg en Ganshoren voor de appartementenmarkt. De rijzende prijzen en het gebrek aan geestdrift bij de kredietinstellingen hebben de snelheid van de transacties vertraagd. Het overvloedige aanbod van nieuwe appartementen in sommige gemeenten heeft immers de vraag afgeleid.

De activiteit op de tweedehandsmarkt mag dan vertragen, dat geldt geenszins voor de nieuwbouwmarkt. Ook al heeft het aanbod van nieuwe appartementen (twee of drie slaapkamers) op sommige plaatsen een verzadigingspunt bereikt. Dat overloopfenomeen is vooral merkbaar in Sint-Lambrechts-Woluwe en Jette.

De cijfers van 2005 en 2006 tonen dat er zich een zekere vertraging voordoet in de prijsstijgingen van sommige van de gerepertorieerde onroerende goederen. Uitzonderingen zijn de woonhuizen en de bouwgronden, of plekken die nog altijd zeer gewild zijn. In sommige gemeenten wordt nog altijd een tweecijferige stijging vastgesteld, soms ligt die zelfs boven de 20 %, maar in andere gemeenten beginnen zowel het aantal transacties als de prijzen te krimpen. Dat is meer bepaald het geval in Koekelberg voor alle soorten vastgoed, en in Brussel en Sint-Joost-ten-Noode voor het segment van de appartementen.

De cijfers die voor 2005 opgetekend werden door het Eranetwerk, wijzen evenwel op een ware oprisping van de prijzen in Brussel vergeleken bij die in andere Europese hoofdsteden. De prijsstijging kan verklaard worden door het feit dat er in 2005 30 % minder bestaande appartementen en 11 % meer woningen verkocht werden in Brussel.

Zoeken in taboewijken

Geen enkel publiek twijfelt blijkbaar nog om zijn onderdak te gaan zoeken in uithoeken van Brussel die ooit versmaad werden of taboe waren. De residentiële C2C-markt ( consumer to consumer) zou bezig zijn om bepaalde sociale en culturele kloven te overbruggen door de steeds vaker voorkomende migratie van kopers en verkopers van onroerende goederen. Die kruisbestuiving onder eigenaars overschrijdt trouwens de grenzen: pas aangekomen eurocraten vestigen zich in gebieden en wijken die vroeger door hun collega’s genegeerd werden.

De Brusselse markt die allicht het meest rijp is, is die van de appartementen. Ook daar wordt snelheid teruggenomen (-27 %), maar dat wordt ruimschoots gecompenseerd door de parallelle markt van de nieuwbouw. De regionale referentieprijs (Q75) herpakte zich dan ook en haalde 180.000 euro (+11 %). In 2006 werd zelfs de psychologische grens van 200.000 euro overschreden, en dat belette de duurste gemeenten niet om te flirten met een prijs van 300.000 euro voor de tweedehandshuizen in de hogere kwaliteitsklasse.

King Sturge liet over de toestand en de vooruitzichten op het segment van de nieuwe appartementen een marktanalyse uitvoeren. De studie toont aan dat er zich een opmerkelijke stijging van het aantal eenpersoonshuishoudens heeft voorgedaan. In Brussel zouden die zelfs al in de meerderheid zijn en 53,3 % van de bevolking omvatten. Het gaat dan om profielen als jonge afgestudeerden die na hun studies in Brussel blijven wonen, vrijgezellen, gescheiden mannen en vrouwen, weduwen en weduwnaars, gepensioneerden en mensen op leeftijd. Volgens Raf Schellen van King Sturge leidt die stijging van het aantal eenpersoonshuishoudens tot een toenemende behoefte aan aangepaste (en vooral betaalbare) huisvesting: kleinere appartementen en groepshuisvesting waar bijkomende diensten aangeboden worden.

Helft inkomen voor huisvesting

Schellen voegt eraan toe dat de prijsstijgingen van de jongste jaren weliswaar nauwelijks een probleem vormen voor de ambtenaren van de EU of de expats van multinationals, maar dat voor een Belgische alleenstaande de huurprijzen onbetaalbaar geworden zijn. Hij voert ook aan dat volgens de statistieken het brutoloon van de gemiddelde Brusselaar 2000 euro bedraagt, waarvan hij dan 1000 euro moet opzijzetten voor zijn flat van 110 vierkante meter. Dat is een stuk meer dan de helft van zijn netto-inkomen, terwijl de norm zegt dat maximaal een derde van het netto-inkomen besteed zou mogen worden aan huisvesting.

Een Brusselaar zou gemiddeld 1400 euro netto per maand verdienen, wat hem toelaat om 470 euro te spenderen aan de huur of de aankoop van een woning. Onder de huidige marktomstandigheden zou hij (naargelang de locatie) een flat van veertig tot zestig vierkante meter kunnen kopen. Schellen: “Maar dat soort appartementen is onvindbaar op de Brusselse markt, omdat daarvoor geen vergunningen worden afgeleverd in Brussel. Daartegenover staat dat er op dit ogenblik een overaanbod is van appartementen met twee of drie slaapkamers. Die raken moeilijk verkocht of verhuurd omdat ze voor alleenstaanden onbetaalbaar zijn.”

EXTRA INFORMATIE OP WWW.TRENDS.BE

Uitgebreide tabellen over de goedkoopste en duurste gemeenten van Brussel.

LEES OOK HET DOSSIER: “Hypothecaire lening: een leidraad voor het fiscale labyrinth.” Deze week in Cash (blz. 34-36)

Philippe Coulée