Vastgoeddochters gaan solo

Vorig jaar bracht Belgacom zijn vastgoedpatrimonium onder in de nieuwe vennootschap ConnectImmo. Winkelketen C&A laat haar vroegere vastgoeddochter Redevco een zelfstandige koers varen. Twee voorbeelden van ‘verzelfstandiging’ van het bedrijfsvastgoed. Wat zijn de voordelen van deze strategie?

In 1999 besloot de familie Brenninkmeijer, de oprichters en eigenaars van C&A, het vastgoed van de groep voortaan te beschouwen als een aparte activiteit. Op die manier werd Redevco de onversneden vastgoedpool van de groep. Op enkele jaren tijd is Redevco uitgegroeid tot een van de meest in het oog springende vastgoedmaatschappijen in Europa.

Vorig jaar richtte Belgacom ConnectImmo op. Die nieuwe vennootschap erfde een groot deel van het vastgoedpatrimonium van het communicatiebedrijf. Belgacom volgde zo sectorgenoten als France Telecom, Deutsche Telekom, TelecomItalia en BT in hun strategie van vastgoeduitbesteding. Met slechts één, maar dan ook opmerkelijk, verschil: in tegenstelling tot zijn Europese concurrenten, die op die wijze een aanzienlijk bedrag opstreken, gaat Belgacom ConnectImmo niet aan een derde investeerder verkopen. Althans, nu niet. Deutsche Telekom, bijvoorbeeld, streek in twee verkoopacties 2,4 miljard euro op.

De praktijk om het vastgoed af te scheiden van de kernactiviteit van de onderneming en het onder te brengen in een apart bedrijf geraakt steeds meer verspreid. De politiek die aan dergelijke operaties ten grondslag ligt, verschilt echter naargelang de onderneming. Sommige, zoals Redevco, zijn geroepen om ware fondsbeheerders te worden, andere krijgen een kleinere rol toebedeeld en beperken zich tot het management van de activa van het moederbedrijf.

Verschillende scenario’s

“De basisidee voor de oprichting van een vastgoedmaatschappij groeit uit de beslissing om het vastgoed onder te brengen buiten de onderneming,” zegt Jean-Paul Loozen, partner bij Deloitte & Touche (Real Estate). “Dat gebeurt om uiteenlopende redenen. In de eerste plaats is er het aspect risicospreiding: door het vastgoed apart te beheren kunnen bijkomende inkomsten worden gegenereerd. Ook fiscale planning kan tot de doelstellingen behoren. Nogal wat ondernemingen verkopen hun gebouwen dan weer aan een vastgoeddochter om zo verse financiële middelen binnen te halen. Die kunnen dan gebruikt worden voor nieuwe investeringen of voor het delgen van schulden. En ook het streven naar meer economische transparantie is een veel voorkomend motief. De onderneming huurt van de vastgoedmaatschappij, die nu de specialist van het facility management geworden is, haar gebouwen tegen de marktprijs. Elke business unit wordt vervolgens gefactureerd voor zijn eigen uitgaven: kantoorruimte, bijkomende diensten enzovoort. Dat leidt tot de responsabilisering van elk departement.”

Van de twee voorbeelden die we uitkozen, gaat Redevco zonder twijfel het verst. Sinds de oprichting van Redevco zijn de bedoelingen van de familie Brenninkmeijer altijd duidelijk geweest: een kwalitatief hoogstaande portefeuille uitbouwen, gediversifieerd naar huurders, segmenten en geografische spreiding. “De Brenninkmeijers zijn weliswaar nog altijd de enige aandeelhouders, maar ze hebben Redevco niettemin een structuur meegegeven die beantwoordt aan deze ambities. Redevco wordt immers geleid door een zelfstandig management alsof het – hypothetisch gezien – ooit naar de beurs zou trekken,” legt managing director Pierre Iserbyt uit.

Op jacht in Spanje

Met een vastgoedportefeuille van 5,5 miljard euro speelt Redevco nu al mee met de grote jongens. En daar stopt de ambitie niet, Redevco streeft immers een topvijfplaats na onder de Europese investeerders. De groei moet gebeuren in drie segmenten: winkels, kantoren en semi-industrieel vastgoed. Op lange termijn is het wel de bedoeling om het aandeel van het winkelvastgoed te laten dalen van de huidige 84% naar 75%. En het aandeel C&A-gebouwen in de portefeuille zou moeten terugvallen op 25%, vergeleken bij 94% in maart 1999 (datum van oprichting van de maatschappij).

Die diversificatiestrategie is een van de pijlers geworden in het beleid van de vastgoedpool van de C&A-groep. “Van eenvoudig eigenaar zijn we nu het stadium binnengetreden van het actieve beheer,” onderstreept Pierre Iserbyt. “Met een dynamisch portefeuillebeheer willen we de rentabiliteit verhogen. We zullen gebouwen afstoten, renovaties doorvoeren en we bereiden acquisities voor.” Met respectievelijk 29% en 23% van de portefeuille vormen Duitsland en België de belangrijkste ankerpunten van Redevco in Europa, maar het bedrijf is ook nadrukkelijk aanwezig in Groot-Brittannië (19%) en Frankrijk (10%). En hoe zit het met de expansie? “Die zal zich in alle Europese landen voltrekken,” zegt Iserbyt. “We zullen de kansen grijpen waar ze zich voordoen. Er staan nu al acquisities op stapel in Spanje en er wordt aan prospectie gedaan in Roemenië, Tsjechië en Hongarije. Ook Italië staat op het lijstje. Onze internationale ontplooiing loopt parallel met de tendens in de distributiesector waarbij winkelketens, die traditioneel grote eigenaars zijn, afstand doen van hun vastgoed. In Frankrijk, bijvoorbeeld, heeft Carrefour zijn patrimonium verkocht aan Klépierre. Die tendens zal in de komende jaren nog sterker naar voor treden. Het vastgoed wordt een steeds complexere materie en daarom laat men het liever over aan specialisten. De winkelketens concentreren zich liever op hun kernactiviteit, die ze een rendement biedt dat ver boven dat van het vastgoed uitstijgt. Dankzij de huurovereenkomsten winnen de winkelketens ook aan flexibiliteit. Niet onbelangrijk in een sector waarin de trends elkaar snel opvolgen.”

1300 eigendommen onder beheer

Bij ConnectImmo liggen de zaken iets anders. Die vastgoedmaatschappij is een filiaal van Belgacom en beheert het patrimonium van het moederbedrijf. Het idee om het vastgoed samen te brengen in een zelfstandige structuur maakt deel uit van een programma voor kostenrationalisatie dat werd opgezet voor alle ondersteunende functies.

“Bedoeling is dat Belgacom zijn gebouwen inbrengt bij ConnectImmo en ze vervolgens huurt tegen de marktprijs. Die procedure zal leiden tot meer transparantie op het vlak van het beheer, maar ook tot een grotere responsabilisering. De departementen zullen immers de totale bezettingskosten aangerekend krijgen,” legt gedelegeerd bestuurder Steven Van Casteren van ConnectImmo uit. “Belgacom heeft 20.000 eindgebruikers van ruimte geïnventariseerd. Dat aanzienlijk aantal geeft meteen aan hoe belangrijk optimaal beheer wel is. Naast het actief management van het vastgoed zal ConnectImmo ook advies geven in verband met de bouw, de renovatie en de inrichting van gebouwen.”

De erg gediversifieerde portefeuille omvat 1300 eigendommen, samen goed voor 1,7 miljoen vierkante meter. Daarin zitten kantoorgebouwen, 600 telefooncentrales en specifieke gebouwen (telefoonboetieks, garages enzovoort). Om strategische redenen werden de Belgacom-torens, waarin de maatschappij haar zetel heeft, er niet in opgenomen.

ConnectImmo is voor 100% in handen van Belgacom, maar werkt wel als een zelfstandig bedrijf. De maatschappij is rechtstreeks gegroeid uit de overdracht van de afdeling Real Estate en zal op termijn een vijftigtal mensen tewerkstellen. “ConnectImmo zit op één lijn met de strategie die gehanteerd werd bij de oprichting van het departement Real Estate. Het is de bedoeling om het vastgoed om te vormen tot een investering die meerwaarde creëert. We beschouwen vastgoed dus niet langer als alleen een kostenpost,” zo gaat Steven Van Casteren verder. “Sinds 1997 heeft de optimalisering van de portefeuille, gekoppeld aan het afstemmen van het vastgoed op de behoeften van Belgacom, al geleid tot de verkoop van 400 gebouwen die een waarde van 110 miljoen euro vertegenwoordigen. Die politiek zal ook binnen ConnectImmo voortgezet worden. In 2004 moet de portefeuille 1,2 miljoen vierkante meter omvatten.”

Op dit ogenblik ligt de langetermijnstrategie nog niet helemaal vast. Er worden verschillende pistes bestudeerd. Kan ConnectImmo zijn knowhow te gelde maken door diensten aan te bieden aan derden? Zullen zijn activiteiten evolueren naar een volwaardige vastgoedmaatschappij? Vragen waarop nu nog geen antwoord kan gegeven worden.

Véronique Pirson [{ssquf}]

Risicospreiding is een veelvoorkomende reden om het vastgoed af te zonderen.

Redevco wordt geleid door een zelfstandig management, alsof het ooit naar de beurs zou trekken.

De vastgoedportefeuille van ConnectImmo omvat 1300 eigendommen, samen goed voor 1,7 miljoen vierkante meter.