Vastgoedbeheer op maat

Tegenwoordig bestaan er heel wat financiële instrumenten die het de ondernemingen mogelijk maken hun patrimonium optimaal te beheren. Een overzicht.

Ondernemingen plooien zich meer en meer terug op hun kernactiviteit en dat heeft heel wat gevolgen op het vlak van het vastgoed. Bedrijven neigen ernaar het beheer van hun patrimonium toe te vertrouwen aan de vaklui van de sector. Ze maken ook meer gebruik van nieuwe financiële technieken om bijkomende liquiditeiten vrij te maken die ze direct kunnen aanwenden voor hun groei. “De versnelde technische evolutie maakt overigens dat de levensduur van gebouwen aanzienlijk verkort is, wat de ondernemingen verplicht een grotere flexibiliteit aan de dag te leggen. Vanuit die optiek vormt huren een gunstige oplossing. In elk geval blijft dat voor multinationals, die in essentie zeer mobiel willen blijven, de enige mogelijkheid,” stelt Richard Boomer, gedelegeerd bestuurder van Codemer, vast. Het is immers eenvoudiger om een huurcontract te verbreken of te vertrekken op de vervaldatum dan om een gebouw in allerijl te moeten verkopen.

Maar een huurcontract is niet geschikt voor elke onderneming. Bovendien is België een van de enige landen in de Europese Unie waar de BTW betaald op de bouw niet recupereerbaar is op de huurgelden. Bestaan er andere mogelijkheden?

Huren en toch eigenaar

Omdat er nu eenmaal nood is aan flexibiliteit, werd een hele reeks technieken ontwikkeld, die de voordelen van het huren koppelen aan de mogelijkheid om eigenaar te worden. Onder die formules kent vooral de leasing een duidelijk succes. Dit type van financiering is de jongste jaren sterk toegenomen onder het gecombineerde effect van een gunstige conjunctuur en een betere kennis van het product. Over 1998 moet de omzet uit vastgoed van de leasingmaatschappijen normaal gezien ongeveer 12 miljard frank bereiken.

Waarover gaat het eigenlijk? Het basisprincipe is vrij eenvoudig. De leasingmaatschappij koopt een gebouw volgens de specificaties van de toekomstige huurder en geeft het hem in huur met een niet-opzegbaar contract. Dat contract moet verplicht een koopoptie omvatten, die door de huurder kan gelicht worden, zij het dat hij daartoe niet verplicht is. De huurder heeft immers ook de keuze ofwel verder te blijven huren, ofwel het gebouw te ontruimen. Er zijn verschillende voordelen. Indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan, is de BTW volledig recupereerbaar, zowel voor de leasinggever die de BTW op nieuwe gebouwen recupereert, als voor de leasingnemer die de BTW recupereert op de gefactureerde huur.

En er is een tweede, niet te versmaden boekhoudkundig voordeel. De operatie kan beschouwd worden als een huur. “Met leasing komt het gebouw niet op het actief van de balans van de leasingnemer, wat de schuldgraad van de onderneming verbetert. De huurgelden worden beschouwd als een exploitatiekost,” legt manager real estate lease van Locabel, Eric Zuijderhof, uit. “Multinationals tonen bijvoorbeeld interesse voor deze formule als de operatie buiten de balans om gedaan kan worden. Maar daarvoor zijn ze verplicht enerzijds de Belgische wet, maar anderzijds ook de internationale boekhoudnormen te respecteren. De leasingformule waarvoor gekozen wordt, moet dan ook een evenwicht bieden tussen die verschillende criteria.”

“Anderzijds laat de formule toe op termijn eigenaar te worden tegen een kost die de prijs van een klassieke huur niet overschrijdt. Leasing ligt tussen huren en kopen,” voegt Jan Ingelbrecht, bestuurder van Locabel, eraan toe.

De contracten

worden over het algemeen opgesteld in functie van de karakteristieken en de noden van de onderneming. Het lijkt nogal evident dat een vraag die afkomstig is van een multinational verschillend is van die van een kmo. In tegenstelling tot deze laatste, zal een multi waarschijnlijk niet uit zijn op een financieringsmiddel, maar eerder de meest gepaste oplossing zoeken om haar eigen middelen optimaal te beheren en haar balans op te smukken. “Vaak zal een klein of middelgroot bedrijf er eerder de nadruk op leggen dat het uiteindelijk eigenaar wil worden. Op dat ogenblik krijgt het aspect acquisitie het overwicht,” zegt Jan Ingelbrecht.

Vastgoedleasing kan terugvallen op erg uiteenlopende juridische structuren. Zo kan een onderneming met leasing de constructie van een gebouw financieren, dat gelegen is op grond die toebehoort aan een ander bedrijf uit de groep of aan een intercommunale ontwikkelingsmaatschappij. In dat geval wordt een beroep gedaan op erfpacht, huurrecht of concessie. Leasing is echter op verre na niet de enige oplossing.

Het tijdperk van de effectisering

“Sinds twee jaar zijn we het tijdperk van de effectisering binnengestapt, dat gekenmerkt wordt door een toename van de vastgoedcertificaten en de bevaks,” voert Michel Pleeck aan. En de senior manager property financing van de BBL voegt eraan toe: “Deze laatste hebben echt een nieuwe wind doen waaien.” De ondernemingen kunnen hun patrimonium valoriseren door de uitgifte van een vastgoedcertificaat of door de inbreng in een Bevak. In het geval van een certificaat geeft de onderneming zijn gebouw aan een bedrijf dat certificaten uitgeeft voor de herfinanciering van die aankoop. Het recht op de opbrengst van de eigendom staat ze af aan de belegger nadat een huurcontract met de nieuwe eigenaar is afgesloten. Ook hier weer is een van de belangrijkste voordelen dat een grotere flexibiliteit bereikt wordt, waardoor de onderneming zich makkelijker kan aanpassen dan wanneer ze haar vastliggende activa zou aanhouden. Bovendien is gebleken dat het redelijk moeilijk is om een leegstaand gebouw te verkopen en dat een dergelijke transactie misschien moet plaatsvinden in een minder gunstige periode van de vastgoedcyclus, wat dan weer zou kunnen leiden tot waardevermindering. De reorganisatie die IBM aan het begin van de jaren negentig doorvoerde op Europees vlak, ging gepaard met het afstoten van een aantal gebouwen. In België zocht de informatica-onderneming drie jaar vergeefs naar een eventuele overnemer voor de Kruidtuintoren. Zonder succes. Samen met het vormingscentrum in Terhulpen werd het gebouw dan maar opgenomen in het vastgoedcertificaat Finest, dat in oktober 1997 werd uitgegeven.

Kan om het even welk gebouw

geëffectiseerd worden? Theoretisch wel. In de praktijk is echter enige nuancering noodzakelijk. “In de meeste gevallen willen de ondernemingen eigenaar(s) blijven van hun maatschappelijke zetel,” merkt Michel Pleeck op. “Die wordt namelijk beschouwd als een onderdeel van het imago van de onderneming, maar hij vertegenwoordigt ook een reserve aan meerwaarde voor het geval de balans opgewaardeerd moet worden. Bedrijven die actief zijn in groeisectoren daarentegen kunnen evengoed besluiten om hun opslagruimtes geheel of gedeeltelijk te verkopen om de binnenkomende fondsen te gebruiken voor de financiering van hun groei of de bouw van bijkomende bedrijfsruimten. Ze voeren dan een zogezegde sale-and-lease-back operatie uit.”

Met andere woorden ze ruilen eigendom voor huur. Bovendien mogen ze de activa verkopen met een meerwaarde die niet belast wordt als ze binnen de drie jaar geherinvesteerd wordt. Dergelijke sale-and-lease-back operaties worden doorgaans goed aanvaard als ze beantwoorden aan een reële behoefte aan liquiditeiten om de activiteiten van de onderneming te ontwikkelen, haar marktpositie te versterken enzovoort. Met andere woorden: als de operatie ingegeven wordt door een andere reden dan financiële moeilijkheden. Want in dat specifieke geval verliest de onderneming een groot deel van haar geloofwaardigheid en zullen de investeerders het risico te hoog vinden om in te stemmen met de operatie.

Een ander fundamenteel

punt is dat de uitgifte van een certificaat of de inbreng in een bevak een kritische massa veronderstelt. “Beneden de 750 miljoen frank activa moet u er zelfs niet aan denken. Als dat bedrag toch lager ligt, moeten verschillende portefeuilles bij elkaar gevoegd worden om die kritische massa te bereiken. Tegelijk moet dan wel de nodige samenhang geschapen worden om in de ogen van de markt geloofwaardig te blijven,” legt Michel Pleeck uit. Het contract kan ook vergezeld gaan van een aantal clausules die bepaalde voorwaarden opleggen aan de operatie. Bij de uitgifte van Finest, bijvoorbeeld, heeft IBM een mouw gepast aan de relatief verouderde staat van de Kruidtuintoren door renovatiewerken uit te voeren.

En hoe zit het met de kmo’s? Dat soort operaties wordt hen ontraden. Ze voldoen immers niet aan de voorwaarde van kritische massa, maar er zijn nog andere beperkingen. De gebouwen van een bevak bijvoorbeeld moeten op regelmatige tijdstippen verplicht geëvalueerd worden. De kosten voor een dergelijke operatie vormen een bijkomende handicap. Die wordt namelijk over het algemeen geschat op 2 tot 5% van de totale emissiewaarde, met inbegrip van de uitgiftecommissie, de samenstelling van de brochure en een aantal diverse kosten (samenstelling van het dossier, montage, expertise enzovoort).

Om dat probleem te verhelpen, bestaat er een alternatief: heel wat emissies van certificaten gebeuren privé. Met andere woorden: de aandelen van het certificaat worden niet op de beurs geïntroduceerd, maar rechtstreeks verworven door de privé-investeerders, bijvoorbeeld een pensioenfonds. Waren dergelijke operaties vrij gebruikelijk in de jaren zeventig en tachtig, dan zijn ze nu zeldzamer geworden omdat de investeerders uit zijn op liquiditeit, wat ze niet hebben met dit soort constructies.

En tenslotte bestaat een van de mogelijkheden er nog in het vastgoed onder te brengen in een vennootschap ad hoc, die het voordeel biedt dat men ontsnapt aan de registratierechten bij de herverkoop van de aandelen.

Wat er ook van zij, de effectiseringsoperaties vormen geen wondermiddel. “Het is niet omdat men een bakstenen gebouw ombouwt tot een papieren, dat men de ogen sluit voor het echte gebouw. De kwaliteit van het onderliggende blijft primordiaal,” onderstreept Michel Pleeck. “Maar wanneer men de genoteerde vastgoedwaarden vergelijkt met het geheel van de beurskapitalisatie op de beurs van Brussel, dan zitten we op een niveau dat duidelijk lager ligt dan in Parijs of Amsterdam.” Het kan nog beter.

VERONIQUE PIRSON