Vastgoedadviseur met een missie

De Gentse bouw- en vastgoedadviseur Bopro gelooft in steden en in duurzaamheid. Met enkele Europese topspelers in de klantenportefeuille mikt Bopro nu ook uitdrukkelijk op buitenlandse expansie. Eerste halte: Luxemburg.

Naar aanleiding van de dertigste verjaardag van Bopro tekende Herr Seele het stripverhaal Paradijs in de steigers. Met in de hoofdrol — naast Superetteman en Verwonderwoman — de Bopro’s, ‘een zwerm nijverige wezentjes, creatief in oplossingsgerichte strategieën. Missie: duurzaam vastgoed’.

Dat van die missie is geen fictie. Sinds 2007 is duurzaamheid een strategische speerpunt van het Gentse adviesbureau voor de bouw- en vastgoedsector. In 2009 kreeg Bopro de titel van Licensed Assessor van BREEAM, de belangrijkste Europese certificeringsmethode voor duurzame gebouwen. Bopro voerde al voor meer dan 3 miljoen vierkante meter BREEAM In Use-assessements uit.

Het Gentse bedrijf geeft graag het goede voorbeeld. Tegen 2020 wil het de eigen ecologische voetafdruk maximaal terugdringen. Alle kleine beetjes helpen. Zo verzoekt het bezoekers en medewerkers vriendelijk de trap te nemen in plaats van de lift. En voor hun verplaatsingen naar klanten zijn de Bopro’s voorzien van plooifietsen.

Dynamisch Luxemburg

Martin Heyse, de directeur van de nieuwe Bopro-vestiging in Luxemburg, heeft ook al kennisgemaakt met de duurzame filosofie van Bopro. Zijn nieuwe bedrijfswagen is een hybride. De vestiging in Luxemburg is het eerste buitenlandse filiaal van Bopro. Volgens Heyse is Luxemburg een logische keuze voor een Belgische vastgoedadviseur. “Veel van de belangrijkste Belgische projectontwikkelaars en investeerders zijn actief in Luxemburg. We volgen onze klanten. De Luxemburgse vastgoedmarkt is ook veel dynamischer dan bijvoorbeeld de Brusselse. De kantorenmarkt in Luxemburg is jaarlijks goed voor een opname van 150.000 tot 180.000 vierkante meter, op een totaal van 3,5 miljoen. Brussel komt met een kantorenpark van 13 miljoen vierkante meter nauwelijks aan een opname van 400.000 vierkante meter.”

Heyse was een logische keuze om het Luxemburgse filiaal van Bopro te leiden. De Luxemburger heeft bijna dertig jaar vastgoedervaring in het Groothertogdom. De jongste zeven jaar leidde hij het Luxemburgse kantoor van BNP Paribas Real Estate.

Ook managing director van Bopro Alain Van Houtte maakte carrière bij een van de grote internationale vastgoedadviseurs. Tot 2012 was hij Europees directeur van de Corporate Solutions Group bij JLL. Volgens Van Houtte stoppen de buitenlandse ambities van Bopro niet in Luxemburg. “Vanuit België werken we voor enkele partijen al op Europees niveau. Het is onze bedoeling na Luxemburg nog vestigingen te openen in andere Europese steden. Ik zeg uitdrukkelijk ‘steden’, omdat we meer geloven in steden dan in landen. Zeker als over het duurzaamheid gaat, is een cruciale rol weggelegd voor dynamische steden.”

Onrendabel vastgoedbeheer

Hoofdaandeelhouder en gedelegeerd bestuurder Peter Garré gaf de operationele leiding van Bopro dit jaar door aan Van Houtte om te kunnen focussen op de activiteit duurzame investeringen. Garré was er al bij toen Bopro in 1984 werd opgericht in de schoot van deprojectontwikkelaar CIP. In 1999 kwam het bedrijf voor de helft in handen van Leasinvest Real Estate. In 2004 volgde onder leiding van Peter Garré een managementbuy-out. “Het gemengde aandeelhouderschap en de mogelijke perceptie van belangenconflicten met een consultancybedrijf (Bopro, nvdr) en een projectontwikkelaar (Extensa, nvdr) in dezelfde groep, lagen aan de basis van die stap”, verklaart Alain Van Houtte.

Vandaag is Bopro actief op drie terreinen: technische dienstverlening voor de bouwsector (onder meer projectmanagement, due diligence en audits, en veiligheids- en gezondheidscoördinatie), duurzame diensten (beoordeling, begeleiding, risicomanagement) en vastgoedadvies (investeringsanalyses en haalbaarheidsstudies voor projecten). In 2013 realiseerde het bedrijf met zo’n 35 medewerkers een omzet van 3,5 miljoen euro. De technische diensten leverden het gros van de inkomsten: ongeveer 55 procent tegenover 30 procent voor de duurzaamheidsdiensten en 25 procent voor de vastgoeddiensten. De winst bedroeg 147.000 euro in 2013.

2011 en 2012 waren moeilijkere jaren. Als dienstverlener aan de bouw- en vastgoedsector deelde het bedrijf in de klappen die die sectoren tijdens de crisis te verwerken kregen. Maar ook het afstoten van de activiteit vastgoedbeheer in 2010 en de bijbehorende herstructureringskosten wogen op het resultaat. “We hebben die beslissing genomen omdat vastgoedbeheer een zeer moeilijke business is met lage marges”, stelt Van Houtte. “Vastgoedbeheer kan alleen rendabel zijn als je een groot volume in portefeuille hebt. We hadden ongeveer 600.000 vierkante meter in beheer. Dat is te weinig.”

Duurzame pionier

De keuze van Bopro te focussen op de verduurzaming van vastgoed, lijkt goed uit te draaien. Duurzaamheid is een blijver. En er is nog veel werk. Gebouwen zijn wereldwijd goed voor 32 procent van het energieverbruik. Dankzij zijn pioniersrol is Bopro erin geslaagd Europese topspelers in het vastgoed aan zich te binden. Het begeleidt onder meer Unibail-Rodamco, de grootste Europese beursgenoteerde vastgoedinvesteerder. En ook Redevco, de vastgoedinvesteringsmaatschappij van de Nederlandse familie Brenninkmeijer, is een klant.

Maar de bouw- en vastgoedsector heeft een conservatieve reputatie. En duurzaamheid mag dan een populair thema zijn op vastgoedevents en -seminaries, als het erop aankomt, blijft het vaak bij intenties en sneuvelen de duurzame maatregelen in de ontwerpfase. Alain Van Houtte is het niet eens met die analyse. “Het zou ronduit dom zijn duurzaamheid te negeren. Zijn alle projectonwikkelaars overtuigd? Misschien niet, maar de markt en de regelgeving dwingt hen wel. Duurzaamheid is voor veel bedrijven misschien nog geen topprioriteit, maar in de lijstjes zit het toch al heel vaak in de top vier.” Hij wijst er ook op dat duurzaamheid een breed begrip is en veel gradaties kent. “Duurzaamheid is meer dan ecologie. Het is de lange termijn vooropstellen en dus niet mikken op kortetermijnwinsten.”

LAURENZ VERLEDENS, FOTOGRAFIE EMY ELLEBOOG