Marnix Galle pleit voor meer groen in de stad. Meer ruimte voor fietsers? Fantastisch, vindt de voorzitter van Immobel. Maar hij laakt ook het restrictieve vergunningenbeleid in onze steden. Omdat het leidt tot schaarste op woningmarkt, waarvan vooral de lagere inkomensgroepen de dupe zijn.
Een plus voor de stad’, luidt de titel van het jongste jaarverslag van Immobel. Onder impuls van Marnix Galle kiest de oudste projectontwikkelaar van het land resoluut voor de stad. Maar de stadsmens in Marnix Galle is ook ongerust over de sociale mix in onze steden. Of is het de socialist in Galle? De zoon van wijlen SP-politicus Marc Galle vertrouwt ons toe dat hij met het ouder worden almaar linkser wordt. “Ik maak de omgekeerde beweging”, lacht hij. “Ik vind het dus goed dat dit gesprek over betaalbaarheid gaat. Wonen is een recht. We moeten als samenleving veel meer doen om iedereen een degelijke woning te kunnen bieden.”
In grote steden als Brussel impliceert dat volgens Galle dat we af en toe ook in de hoogte moeten bouwen. “Geen monofunctionele woontorens”, benadrukt hij. “Wel gebouwen die wonen, werken en andere functies mengen. Met op de tiende en de twintigste verdieping bijvoorbeeld een grote, collectieve tuin. Als je in grootsteden niet in de hoogte durft te bouwen, duw je mensen weg uit het centrum. De mensen met de laagste inkomens moeten dan het verst uitwijken.”
Is Brussel een dure stad?
MARNIX GALLE. “Nee. In vergelijking met andere Europese grootsteden of een stad als Gent is Brussel niet duur. Maar of iets duur is, hangt natuurlijk af van je inkomen. In heel Europa neemt de druk op de woningmarkt toe. In Centraal-Europa heeft dat te maken met de groei van de middenklasse. In West-Europa spelen demografische tendensen: we leven langer, er zijn meer scheidingen en er is een trek naar de stad. De coronacrisis remt dat laatste maar tijdelijk af. Tegenover die groeiende vraag, staat een restrictief vergunningenbeleid. Het gevolg is schaarste op de woningmarkt.
“Dat restrictieve vergunningen- beleid in de steden is vrij jong. De consensus was lang dat we onze steden moesten verdichten. Wil je de groei binnen de stadsgrenzen realiseren, dan moet je de hoogte in. Weliswaar op een intelligentie manier: door tegelijk ook meer groen, publieke ruimte en diensten te creëren.
“De opmars van de groene partijen in de Europese steden heeft een einde gemaakt aan die verdichting. De groenen gaan voor een status-quo. In veel Europese steden zie je dan ook dat te weinig vergund wordt. Het pijnlijke gevolg is dat veel groepen moeilijk nog een woning vinden in de stad. Vooral in de segmenten van het betaalbaar en sociaal wonen is de situatie problematisch.”
Betaalbaarheid is belangrijk, maar de leefbaarheid van steden ook. Bent u, los van het vergunningenbeleid, tevreden over het stedenbouwkundige beleid in Brussel?
GALLE. “De algemene trend om de ruimte in steden terug te geven aan de bewoners en de gebruikers, juich ik toe. We hebben te lang mensen gefaciliteerd die met hun wagen kriskras door de stad willen rijden. Parijs heeft 1400 kilometer fietspaden aangelegd. Ik vind dat fantastisch, al ondervind ik daar als regelmatige bezoeker van Parijs wel hinder van. Het idee van de vijftienminutenstad vind ik ook heel leuk. Het zou inderdaad een grote stap vooruit zijn als je op eender welke plek in de stad binnen de vijftien minuten toegang hebt tot crèches, scholen, winkels, parken, sport- en cultuurfaciliteiten. Meer groen in de stad is ook een noodzaak. Maar ik huiver wel voor een soort van valse romantiek die daar soms mee samengaat. Ik las onlangs een artikel waarin een dame hoopte dat er in de buurt van het kanaal opnieuw plaats zou zijn voor een grote weide. Dat vind ik onzin. Als je naast een weide wilt wonen, moet je naar het platteland verhuizen.”
Het mantra dat iedereen zijn eigen huisje moet hebben, mag weleens ter discussie staan
De focus ligt nog sterk op de betaalbaarheid op de koopmarkt. Kan een sterkere huurmarkt niet wat druk van de ketel halen?
GALLE. “Absoluut. Het mantra dat iedereen zijn eigen huisje moet hebben, mag weleens ter discussie staan. De populaire redenering dat een eigen woning de beste garantie is voor een spaarcentje op de oude dag, is niet zonder gevaar. Voor mensen met een beperkt budget is het echt niet wenselijk dat ze een groot deel van hun maandinkomen besteden aan wonen. Ongeveer 68 procent van de gezinnen heeft een eigen woning. Ik verwacht dat dat zal dalen naar ongeveer 63 procent. Dat lijkt geen groot verschil, maar maatschappelijk heeft dat een impact. Positief is dat een groter aandeel huurders de flexibiliteit op de woning- en de arbeidsmarkt vergroot.”
Is het aanbod op de Brusselse huurmarkt voldoende divers?
GALLE. “Nee, het gros situeert zich in de hogere prijsklasse, zeg maar het expat-segment. In het laagste segment is er nog veel te weinig aanbod. Die markt trekt heel hard aan, niet alleen in Brussel.”
Wil Immobel een grotere rol spelen op die Brusselse huurmarkt?
GALLE. “Zo’n 70 procent van de appartementen die wij ontwikkelen, wordt gekocht door particuliere investeerders die ze vervolgens verhuren. Dat valt in grote mate te verklaren door de gunstige fiscaliteit: de verhuurders worden belast op basis van het kadastraal inkomen, dat heel laag is. Nu spreek ik tegen mijn eigen winkel, maar vastgoed wordt in dit land te weinig belast. Internationale organisaties hebben daar ook al op gewezen. Dat is geen gezonde situatie, temeer omdat de fiscale druk op andere domeinen, arbeid bijvoorbeeld, wél erg hoog is.
“We zouden de lat tussen de privéverhuurders en de institutionele partijen die verhuren via een vennootschap gelijk moeten leggen. Doordat geld zo goedkoop is, zijn die institutionele partijen al tevreden met 3 procent rendement op een verhuurd appartement en 4 à 4,5 procent op een onverhuurd appartement. Dat gaat in de richting van de rendementen waarmee ook de particuliere vastgoedbelegger tevreden is. Die markt groeit dus. We lanceren binnenkort een fonds dat zich specifiek richt op de residentiële huurmarkt. We zien dat op een pan-Europese schaal, want de Belgische markt is gewoon te klein. In Brussel worden er ongeveer 1500 appartementen per jaar vergund. Daar kom je niet ver mee.”
Wonen is een recht. We moeten als samenleving veel meer doen om iedereen een degelijke woning te kunnen bieden
U zegt dat de coronacrisis de trek naar de stad slechts tijdelijk zou afremmen. U hebt vertrouwen in de veerkracht van onze steden.
GALLE. “Zeker. Steden hebben veel zwaardere crisissen doorstaan. Ze zijn geplunderd, in brand gestoken, platgebombardeerd, maar telkens worden ze heropgebouwd en herwinnen ze hun aantrekkingskracht. Dat zal nu ook gebeuren.”
Verwacht u dat deze crisis een impact zal hebben op de woningprijzen?
GALLE. “Veel zal afhangen van hoe de consument reageert. Het voorbije jaar heeft die consument veel geklust, om zijn wooncomfort op te krikken. De vastgoedmarkt heeft daarvan geprofiteerd. Wie de middelen had, is op zoek gegaan naar een appartement met een groter terras of naar een woning met een tuin. Maar als het rijk van de vrijheid weer opengaat, zullen we misschien met zijn allen opnieuw veel meer geld besteden aan kleding, reizen en uitgaan.
“Een ander vraagteken zijn de economische gevolgen van het beëindigen van de steunmaatregelen. We leven nu op een soort sugar high. Als al die subsidies wegvallen, zal dat wegen op het consumentenvertrouwen. Maar de prijzen op de woningmarkt zullen niet dalen. Het aanbod in ons land is daar gewoon te krap voor. Ik verwacht een stabilisering van de prijzen.”
Enkele van uw collega-projectontwikkelaars hekelen de almaar strengere energieprestatienormen voor nieuwbouw- woningen. Die zouden de kostprijs van wonen opdrijven.
GALLE. “Over welke kostprijs hebben ze het dan? Moeten we ook niet de indirecte en maatschappelijke kosten in rekening brengen, zoals mensen die kanker krijgen omdat ze in een stad wonen met een zeer slechte luchtkwaliteit? Het gaat over het voorbestaan van onze planeet. Wat zijn dan 10 of 15 procent meerkosten? Onze sector moet zijn verantwoordelijkheid opnemen. De bouw- en vastgoedsector moet een pionier zijn in het verminderen van de CO2-uitstoot. Ik vind dat Europa op dat giebied prima werk levert: de richtlijnen en de wetgeving dwingen onze sector om vooruit te gaan.”
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier