Uw huis is 8,2 % meer waard dan vorig jaar

Nooit tevoren stegen de reële prijzen voor huizen zo snel in zoveel landen tegelijk. Zal ook hier de bubbel ontploffen?

Copyright: The Economist.

Sydney Harbour biedt een van de adembenemendste uitzichten in de wereld. Het komende jaar kan het ook een weerspiegeling van de wereldvastgoedmarkt te zien geven. In de voorbije jaren zijn de prijzen van woningen aan de waterkant, net zoals trouwens de hele Australische huisvestingsmarkt, pijlsnel gestegen. Nu lijkt die nationale boom te zijn overgewaaid. Voor Australië – en voor heel wat andere landen – blijft nu de vraag of de prijzen weer zullen zakken.

Het Australische bureau voor de statistiek heeft gemeld dat de gemiddelde woningprijzen tijdens het tweede kwartaal met 1,2 % zijn gedaald. In Sydney gingen de prijzen er zelfs met 5,4 % op achteruit. Andere bronnen wijzen op een nóg grotere daling. Zo schat de Commonwealth Bank of Australia dat, over het hele land bekeken, de prijzen voor huizen tijdens de eerste helft van 2004 met 13 % per jaar zijn gedaald. Niettemin zijn naar alle maatstaven de Australische huizen nog altijd meer waard dan een jaar geleden. Maar, terwijl Australië vorig jaar nog bovenaan de lijst van de wereldwoningprijzen van het Britse kwaliteitsblad The Economist stond, is het land nu afgedaald naar halverwege die lijst (zie tabel: Belgische huizen 50 % duurder op 7 jaar tijd).

Amerika boomt, Europa feest

Die index van de huizenprijzen steeg met meer dan 10 percent in elf van de twintig onderzochte landen. Hongkong voert het peloton aan met een gemiddelde toename van 28,7 % in de twaalf maanden voor juli en dat is een dramatische ommekeer vergeleken bij de daling met 17 % in de voorgaande twaalf maanden. De prijzen van de appartementen op het eiland Hongkong sprongen tijdens het voorbije jaar met 40 % omhoog. Toch liggen de prijzen, na het openspatten van een vastgoedbubbel in het midden van de jaren negentig, nog altijd 55 % lager dan in 1997.

Op de tweede plaats staat Zuid-Afrika (met een toename van 25,5 %), gevolgd door Nieuw-Zeeland (22,1 %). In die twee landen zijn de prijzen al verschillende jaren snel aan het stijgen. De vastgoedmarkt is ook scherp gestegen in China. De speculatie tierde welig in Sjanghai, waar de prijzen in het voorbije jaar met 21 % werden omhooggestuwd. Voor heel het land zijn de prijzen in de steden er slechts met een bescheidener 10,4 % op vooruitgegaan.

In de twaalf maanden voor juli is de inflatie van de woningprijzen in de Verenigde Staten versneld naar 9,4 %. De Amerikaanse prijzen stegen in de voorbije jaren minder snel dan in Australië of Groot-Brittannië (+13,8 % in de periode 2003-2004), maar dit is nog altijd veruit de grootste boom in de Amerikaanse geschiedenis. Sinds het midden van de jaren negentig zijn de reële prijzen (dat wil zeggen na inflatiecorrectie) er meer dan dubbel zo snel gestegen als in de jaren zeventig of tachtig.

In de eurozone doen alsmaar meer landen mee aan het feestje. De woningmarkt in Ierland, Nederland en Spanje zweefde lange tijd op een duizelingwekkende hoogte, maar onlangs is hij ook in België (+8,2 % in vergelijking met 2003), Italië en Frankrijk omhoog geschoten. Bij onze zuiderburen stegen de prijzen over het voorbije jaar met 14,5 %.

Daartegenover staat dan weer dat de prijzen in Duitsland gedaald zijn, wat grotendeels verklaart waarom de consumentenbestedingen er veel zwakker waren dan elders. In Azië zijn de prijzen blijven dalen in Japan en Singapore.

Barst de vastgoedbom?

Berekeningen van The Economist tonen aan dat de woningprijzen op dit ogenblik ten opzichte van het gemiddelde inkomen op een recordniveau staan in Amerika, Australië, Groot-Brittannië, Frankrijk, Ierland, Nederland, Nieuw-Zeeland en Spanje. Als de tendens zich doorzet, zal ook Italië dat groepje vergezellen tegen het einde van het jaar. Met andere woorden: de huizen zijn nu meer overgewaardeerd dan tijdens vorige piekperiodes, die telkens gevolgd werden door een scherpe terugval van de reële prijzen. Voeg daar nog China en Zuid-Afrika aan toe en dan zult u zien dat twee derde van de wereld (volgens economisch gewicht) die we nu opvolgen nu een potentiële vastgoedbubbel vormt.

Heel wat kenners houden er nu al rekening mee dat de Britse woningprijzen tijdens het volgende jaar zullen dalen. Volgens cijfers van de Britse overheid stegen de prijzen in Groot-Brittannië in het jaar voor juli jongstleden met 13,8 %, wat een pak minder was dan de 25 % die nog aan het einde van 2002 genoteerd werd. Andere peilingen schijnen erop te wijzen dat de prijstrend al naar beneden aan het zwenken is en vastgoedmakelaars hebben al gewag gemaakt van een plotse vermindering van de belangstelling bij de kopers.

Een jaar geleden ontkenden de meeste economische commentatoren in Groot-Brittannië en de Verenigde Staten nog dat de huizen ernstig overgewaardeerd waren. Vandaag zijn er al wat meer onder hen die toegeven dat de markt er wat opgeklopt uitziet. Amerika zit echter nog altijd in de ontkenningsfase als het over woningprijzen gaat, zeker als we afgaan op onze favoriete maatstaf om na te gaan of huizen wel redelijk gewaardeerd zijn, namelijk de verhouding van de woning- tot de huurprijzen. Dat is een soort van prijs-rendementratio voor de woningmarkt. Net zoals de waarde van de aandelen van een onderneming zou moeten gelijk zijn aan de verdisconteerde huidige waarde van de toekomstige winsten, zo zou de prijs van een huis ook de toekomstige voordelen van eigenaarschap moeten weerspiegelen, hetzij in de vorm van huurinkomsten of als de huurprijs die door de eigenaar-bewoner wordt uitgespaard. In Amerika staat die ratio op een recordhoogte: 25 % boven het gemiddelde van de 25 jaar tot 2000 (zie grafiek: Amerikaanse huizenprijzen bereiken hemelse waarden). Om de markt terug te brengen naar een redelijk prijsniveau, moeten de prijzen dalen. Maar daar staat dan weer tegenover dat, als de huurprijzen tegen het huidige tempo blijven stijgen, de prijzen zullen moeten stagneren over een periode die tot acht jaar kan uitlopen.

Nederlanders houden de hand op de knip

Probleem is dat een nivellering van de woningprijzen een scherpe daling van de consumentenbestedingen kan uitlokken, zoals de recente ervaring in Nederland heeft uitgewezen. De inflatievoet van de Nederlandse woningprijzen vertraagde van 20 % in 2000 tot bijna nul in 2003. Het leek op de perfecte zachte landing: de prijzen daalden niet. Maar de bestedingen van de consumenten gingen er vorig jaar wel met 1,2 % op achteruit en dat was de grootste terugval in om het even welk industrieland tijdens het voorbije decennium. Het duwde de economie in een recessie.

Hoewel de prijzen niet daalden, is het lenen op basis van de kapitaalwinsten op woningen om andere bestedingen te financieren – een praktijk die uitbreiding nam naarmate de prijzen stegen – sinds 2001 achteruitgegaan. Daardoor viel een krachtige bestedingsstimulans weg. Omdat die vorm van lenen de consumentenbestedingen in zowel Amerika, Groot-Brittannië als Australië heeft ondersteund, doen de economen – en de beleidsmakers – er goed aan om op hun hoede te zijn.

Copyright; The Economist

In twee derde van de wereld zou er wel eens een vastgoedbubbel kunnen ontploffen.