Uitzicht op zee wordt duur betaald

Aan de Belgische kust wisselden vorig jaar bijna 7000 panden van eigenaar. In 94 % van de gevallen ging het om appartementen. Meestal gaat het om investeringen in een tweede verblijfplaats en niet zozeer om beleggingen. Want daarvoor liggen de kansen elders: in Nederland en Noord-Frankrijk.

Belgen houden van hun kustlijn. En in steeds toenemende mate ook van die van Nederland en Noord-Frankrijk. Ondanks een soms erg uiteenlopende geschiedenis beginnen de verschillende badplaatsen in de strook tussen Boulogne-sur-Mer en Domburg steeds meer op elkaar te lijken.

Dat is ook merkbaar op de vastgoedmarkt. Het adviesbureau Stadim telde vorig jaar 6919 transacties van appartementen en villa’s op de secundaire markt (bestaande panden). In 2002 waren dat er 6646, terwijl er in 2001 werd afgeklokt op 6126 verkopen. De trend zit dus nog altijd in stijgende lijn, al daalt het ritme enigszins. Het meest gegeerd, zijn flats, in 2003 goed voor 94 % van het hele contingent. Om volledig te zijn, moeten aan die cijfers nog alle verkopen van nieuw vastgoed worden toegevoegd: nieuwe projecten en gebouwen die wel onderworpen zijn aan de BTW maar niet aan de registratierechten.

Appartementen vind je overal. Villa’s, daarentegen, maken vooral de dienst uit in Knokke (122 transacties), Koksijde-Oostduinkerke (124 transacties) en De Haan (37 transacties). De andere badsteden zijn voor villa’s een weinig significante markt.

Knokse flats krijgen klappen

Trouw aan zijn reputatie voert Knokke-Heist de boventoon, zowel qua aantal transacties als qua prijs. Op het appartementensegment haalt de parel van de kust het met een referentieprijs van 250.000 euro, gevolgd door Koksijde-Oostduinkerke (160.896 euro) en Nieuwpoort (148.736 euro). In het peloton zitten De Panne, Blankenberge, Oostende en De Haan, terwijl Middelkerke en Bredene daar een pak achter blijven.

De gemiddelde referentieprijs voor flats voor de Belgische kust – Knokke niet inbegrepen – bedraagt 135.329 euro. Een jaar eerder was dat nog 123.217 euro. Vijf gemeenten (Blankenberge, Oostende, Nieuwpoort, Koksijde en De Panne) liggen boven dat gemiddelde. Inclusief Knokke stijgt het gemiddelde naar 148.070 euro, een stijging met 34,5 % in vergelijking met 1998.

En toch. Zaakvoerder François De Smet van Immobilière De Smet zei vorig jaar in Trends: “Ik ga niet beweren dat de prijzen plots in elkaar zullen storten, maar een correctie lijkt me niet uitgesloten. In het zog van het Zoute is men in heel Knokke-Heist prijzen gaan vragen die me niet altijd realistisch lijken.” Profetisch, want voor het eerst in ruim tien jaar – en als enige Belgische kustgemeente – daalde de referentieprijs voor appartementen in Knokke, met liefst 12 %.

Het belangrijkste slachtoffer is vastgoed van stand. Volgens de cijfers van Stadim is het aandeel van de duurste verkopen (negende deciel) er zelfs met 17 % op achteruitgegaan. Dat heeft in de eerste plaats te maken met een verzwakking van de vraag: het aantal transacties daalde tussen 2002 en 2003 met 5 %. Keren de Knokkenaars terug naar de realiteit, na de euforie die van 1999 tot 2001 woedde? Misschien, maar echt ongerust hoeven ze zich niet te maken. De transacties verlopen er nog altijd vlotjes, met eigenaars die niet aarzelen om meer dan 8500 tot 10.000 euro per vierkante meter te vragen. Het rendement blijft uitstekend: op vijf jaar tijd steeg een marktconform appartement 25 % in waarde.

Op de iets langere termijn valt vooral de verhoogde interesse in de middenkust op. Oostende ziet zijn prijzen stijgen met 47 %, terwijl ook Koksijde (41 %) en De Panne (40 %) mooie cijfers kunnen voorleggen.

In het villasegment lag de gemiddelde referentieprijs per woning (Knokke niet inbegrepen) in 2003 op 288.936 euro tegenover 280.718 euro in 2002. Dat prijsniveau wordt overschreden door Blankenberge, De Haan, Nieuwpoort en De Panne. Knokke blijft buiten categorie, met een referentieprijs van 842.129 euro (+13 % ten opzichte van 2002), en doet de gemiddelde referentieprijs klimmen naar 350.402 euro.

Tussen 1998 en 2003 presteerden Knokke (+54 %), Koksijde-Oostduinkerke (290.250 euro, +38 %) en De Haan (349.600 euro, of +37 %) het best. Op langere termijn blijft er dus een tastbare meerwaarde voor goed gelegen kwaliteitswoningen. Op korte termijn zijn villa’s heel wat conjunctuurgevoeliger. In 2003 daalde het aantal transacties zowat overal, al zijn alleen Koksijde-Oostduinkerke (status-quo ten opzichte van 2002 met 124 transacties), Knokke (-18 % naar 122), De Haan (-23 % naar 37) significant. In de meeste andere badplaatsen vormen villa’s een micromarkt: in Bredene werden er 28 % meer verkocht dan in 2002, maar daarbij ging het om amper zeventien transacties.

Dat het aantal verkopen afneemt, is niet onlogisch. Wanneer de conjunctuur verzwakt, hebben kopers de neiging om zich op flats te concentreren, die een kleiner budget vergen dan villa’s en bijgevolg toegankelijk zijn voor een breder publiek. Zo kunt u in Knokke-Heist nog een appartement op de kop tikken vanaf 250.000 euro, maar voor een villa in het Zoute moet u toch rekenen op een minimum van 1,25 miljoen.

Investeren in zeezicht

Blijven de vastgoedprijzen aan de kust stijgen? Op lange termijn zeker, al is het maar omdat nieuwe stedenbouwkundige voorschriften, zoals het Duinendecreet, het aantal nieuwe gebouwen drastisch beperken. Vlakbij het strand is het zo goed als onmogelijk geworden om nog te bouwen. De projectontwikkelaars kunnen dan alleen nog afbreken om modernere gebouwen op te trekken. En dat is een uiterst ingewikkelde en dure operatie geworden, gezien het grote aantal gemeenschappelijke eigendommen. Dat leidt tot een rationalisering van het aanbod die, zeker op de dijk, het vastgoed continu in waarde zal doen stijgen. Het verschil met de tweede en de derde bouwrij zal daardoor nog meer uitgesproken worden. Zeldzaamheid wordt de motor voor het opwekken van meerwaarde in het vastgoed: vanuit strikt financieel oogpunt is een appartement met uitzicht op zee ideaal.

Maar voor veel kandidaat-eigenaars beginnen andere overwegingen dan het puur financiële een rol te spelen. Zo kiezen sommigen voor een oriëntatie op het zuiden, of in de tweede of de derde bouwrij naar pas gebouwde projecten. Die bieden voor dezelfde prijs ruimere en comfortabeler appartementen dan op de dijk.

In Heist, bijvoorbeeld, kost een woning op de dijk ongeveer het dubbele. “Aan de kust worden de prijzen sterk beïnvloed door de graad van afwerking van het gebouw, de oppervlakte van het goed, maar ook het uitzicht op zee: is dat frontaal of lateraal? En als het er niet is, hebben we het dan over open bebouwing of niet?” zegt Paul de Wael van Stadim. “Ook de afstand tot de zeedijk speelt een rol: wanneer de prijzen zakken, krijgen in de eerste plaats de verst van de dijk gelegen bouwrijen klappen.” Bovendien groeit het aanbod in die achtergelegen gebieden: in 2003 werden ongeveer 3400 bouwtoelatingen uitgereikt door de kustgemeenten. Het gemiddelde van de vijf jaar daarvoor bleef steken op 2185. Vanuit een puur financieel oogpunt wordt de operatie dus veel riskanter.

Blijft beleggen interessant?

Toch is een aankoop aan zee niet echt vergelijkbaar met een klassieke vastgoedacquisitie, omdat het vaak om een tweede verblijf gaat. Om de rekening wat te verlichten, kan het pand worden verhuurd maar dat is lang niet altijd de hoofdbekommernis van de eigenaars. Bovendien is het erg moeilijk om met huurinkomsten een goed rendement te halen. De kosten zijn immers aanzienlijk: beheerskosten, onderhoud, de weinig interessante fiscale behandeling van tweede verblijfplaatsen…

Toch mogen de huurinkomsten er nog steeds zijn. Zo wordt in Blankenberge een appartement in goede staat, gemeubeld en met twee slaapkamers en uitzicht op zee, verhuurd voor 1000 euro per week. Maar die inkomsten worden steeds onzekerder. Volgens cijfers die Westtoer, de toeristische promotiedienst van West-Vlaanderen, vorig jaar publiceerde, speelde de Belgische kust de jongste tien jaar 25 % tot 30 % marktaandeel van de overnachtingen in de commerciële verhuursector kwijt. Huren per maand wordt bovendien een zeldzaamheid, tien tot vijftien dagen is de norm. Buiten de zomervakantie worden appartementen zelfs beschouwd als alternatief voor een hotel, met steeds meer vraag naar verblijfjes van twee of drie dagen. Meer huurders per maand brengt echter meer risico’s mee voor de staat van het goed én extra beheerskosten.

Dergelijke evoluties laten nog weinig ruimte voor de doorgewinterde belegger. Bij gebrek aan huurinkomsten kan hij alleen hopen op meerwaarde. Daarbij moet de belegger vooral mikken op locaties met een zekere standing, die op termijn gegeerd zullen worden wegens hun zeldzaamheid. Toch zijn er ook nog mogelijkheden op korte termijn. De aankoop op plan, helemaal aan het begin van een bouwproject en de snelle doorverkoop nadien laten toe om mooie meerwaarden te realiseren. Op dat moment zijn de onroerende goederen namelijk niet onderworpen aan registratierechten maar aan de regels van de BTW. In De Haan, bijvoorbeeld, zijn de appartementen van het project ‘Nieuwe Concessie’ op een jaar tijd met 8 % in waarde gestegen. Opmerkelijk, want het eerste deel van het project wordt in gebruik genomen in 2006.

Véronique Pirson

Nieuwe voorschriften verbieden nieuwbouw aan het strand. Wat er al staat, zal dus in waarde stijgen.

Voor het eerst in ruim tien jaar daalde de referentieprijs voor flats in Knokke met liefst 12 %.