Tweeverdieners zoeken tuintje buiten ‘t Stad

De jongeren en de wat oudere mensen kopen nog de betere woningen in de stad Antwerpen. De beleggers mikken op het goedkopere segment. Ondertussen zoeken de tweeverdieners een huis met tuin in de rest van de provincie.

De stad Antwerpen blijft de gewilde plek voor de jonge gezinnen. “Woningen in de provinciehoofdstad zijn nog altijd de eerste keuze van bewoners en investeerders”, zegt Stéphane Verbeeck van de Antwerpse projectontwikkelaar Gands. “De vermogende, dikwijls wat oudere, mensen opteren voor een wat chiquer pand in het centrum of het Zuid. De jongeren zijn tevreden met een wat kleiner maar comfortabel appartement met veel groen en gemeenschappelijke ruimte. De tweeverdieners verlaten de stad.”

“De volgende vijftien jaar neemt de bevolking in grote steden als Antwerpen toe met een kwart. Een groot deel zijn nieuwe Belgen met weinig kapitaal. Antwerpen verarmt, maar heeft wel woningen nodig. De projectontwikkelaars zetten daarom kleine appartementen in de markt, die worden gekocht door beleggers om te verhuren aan dat deel van de bevolking.”

In dat segment werkt de vastgoedontwikkelaar Immpact, al is het de vraag hoelang nog. Eind juni besliste het stadsbestuur dat een nieuw appartement met één slaapkamer minimaal 60 vierkante meter groot moet zijn. CEO Philippe Janssens luidt de alarmklok. Die eis zal de prijzen per woning met 50.000 euro doen stijgen. “Als dat doorgaat, stop ik met investeren in Antwerpen”, voorspelt hij. “Een appartement met drie slaapkamers zou 110 vierkante meter groot moeten zijn. Voor een normaal rendement moet ik dan 350.000 euro plus btw vragen. Een gemiddeld gezin heeft dat budget niet.”

“Ook buiten de steden geldt de economische wet dat er geen vraag is naar te dure woningen”, klinkt het bij Janssens. “Ik merk het aan ons project Charon in Lier. Huizen van 260.000 euro gaan vlot van de hand. Onze appartementen vanaf 189.500 euro zijn verkocht. De huizen van 310.000 euro, zonder btw, zijn te duur voor een doorsneegezin.”

Stadsrand lonkt

Verbeeck: “Met te hoge kwaliteitseisen kan een stad zich uit de markt prijzen. Een nieuwbouwappartement in stad Antwerpen kost ook al snel 300.000 euro. Voor die prijs bieden D’Hulst en Matexi een huis met een tuin aan in de rand van de stad.”

Matexi ontwikkelt bijvoorbeeld in Boechout het project Zuiderdal met 227 eenheden. Er staan achttien appartementen en zeven woonhuizen te koop, vanaf respectievelijk 250.000 euro en 315.000 euro. Tim Peeters, developmentmanager van Matexi: “Van de kopers leer ik dat vooral de groene omgeving en de rust argumenten zijn. Zuiderdal is vooral bedoeld voor de mensen die niet in een stad willen wonen.”

Vandaag heeft Zuiderdal een mooie Mobiscore van 7,9. Die geeft aan hoe duurzaam de woning gelegen is. Ooit was de locatie afgelegen. “Planning is geen statisch gegeven”, zegt Peeters, van opleiding architect. “Toen we begonnen, waren er weinig voorzieningen, maar de gemeente bouwt een sportcentrum in de buurt en er zijn nu een tramterminal en een kleuterschool vlakbij. Om te winkelen zijn de bewoners wel aangewezen op de wagen. We bieden dubbele autostaanplaatsen aan, en dat is een van de redenen van het succes. Ik besef dat dit ingaat tegen de filosofie om in te breiden in kernen waar al voorzieningen zijn. Die zienswijze was bij de start van het project echter nog geen gemeengoed. Projecten als deze zijn waarschijnlijk niet meer mogelijk als er een betonstop komt. Om eventuele critici gerust te stellen, wil ik er wel op wijzen dat ons bedrijf een ander bouwterrein heeft opgegeven en daar nu een park komt.”

Meer ruimte voor minder geld

Mechelen is de op Antwerpen na grootste stad van de provincie. De familiale groep ViRiX ontwikkelde er bijna honderd woningen in twee projecten in het centrum en aan de Leuvense Vaart. “De snelle spoorverbinding brengt pendelaars snel naar Antwerpen en Brussel en de E19 is vlakbij”, zegt bestuurder Ingrid Haenen. “Tien jaar geleden was Mechelen louter een alternatief voor Antwerpen en Brussel, terwijl het nu een keuze op zich is. Het is geëvolueerd van een wat verpauperde stad tot een zeer aantrekkelijke woonomgeving. Terwijl jonge koppels vroeger landelijke woningen zochten rond Mechelen, willen ze nu in de stad zelf wonen.”

“Een stad als Mechelen was vroeger het enige alternatief in de provincie”, vervolgt Stéphane Verbeeck van Gands. “Het is een aangename stad met een sterke visie op stedenbouw op maat van jonge gezinnen. Het was de enige plek waar grote vastgoedspelers nog actief waren buiten in Antwerpen zelf. Dat is veranderd. Heel wat andere gemeenten hebben nu ook een uitgekiend ontwikkelingsbeleid om nieuwe bewoners aan te trekken. Ze creëren ruimte voor nieuwbouwappartementen voor de babyboomers, momenteel het grootste segment voor woningvastgoed. Die willen hun tuin en hun grote fermette niet meer onderhouden. Maar hun dorp en hun vrienden willen ze niet verlaten, en dus zoeken ze iets op minder dan een kilometer van het dorpsplein, met de bakker en de slager op wandelafstand. Vroeger waren vooral lokale ontwikkelaars actief in die gemeentes. Vandaag kom ik er al mijn Antwerpse collega’s tegen.”

In Boechout ontwikkelt Gands 73 woningen, de tweede fase van het project Midden. De startprijs is 219.000 euro. Gands is ook net begonnen met de bouw van De Heern, 84 appartementen vlakbij het centrum van Herentals. Ze worden verkocht vanaf 143.000 euro. Helemaal in het noorden van de provincie ontwikkelt Gands in Putte 84 appartementen, waaronder assistentieflats, op het terrein van de vroegere Mouterij De Preter. De verkoopprijs begint op 154.000 euro. Voor minder geld koopt men meer ruimte dan in de stad Antwerpen.

Dorpen herleven

“Maar dat lijken mij geen alternatieven voor de stad Antwerpen, met uitzondering van Boechout misschien”, redeneert Verbeeck. “Iemand van Antwerpen heeft niets te zoeken in Putte, tenzij hij er in de buurt kan werken. Wel gebeurt het dat jonge gezinnen uitdrukkelijk op zoek gaan naar werk in of in de directe omgeving van kleinere steden. Ze zijn het beu elke dag twee keer anderhalf uur in de file te staan en zijn bereid wat toe te geven op hun loon om dat te compenseren.”

De Vlaamse Bouwmeester zal het niet graag horen, maar Verbeeck denkt dat “Vlaanderen een grote stad wordt”. “De dorpen zullen niet leegstromen, wel integendeel”, voorspelt Verbeeck. “De Vlaamse dorpen blijven zeer leefbaar. Tussen dit en vijftien jaar stromen de dorpskernen vol.”

En dat vindt hoogleraar architectuur Tom Coppens (Universiteit Antwerpen) een goede zaak. “Het grote misverstand over de betonstop is dat de Vlaamse overheid de mensen uit de dorpen wil jagen, richting centrumsteden”, klinkt het. “Terwijl het net de bedoeling is dat ook de dorpskernen worden ingebreid. Uit onze studie over de alternatieve en tegelijk duurzame vestigingsplaatsen naast de hoofdstad in de provincie Antwerpen, komen heel wat kleine steden en dorpen naar voren die ook een station hebben. Ik denk aan gemeentes zoals Duffel, Sint-Katelijne-Waver, Essen, Mortsel, Lier en Berlare. De Mobiscore zal er vrij hoog zijn. De centra van die gemeentes herbergen bovendien ook alle andere noodzakelijke voorzieningen, zoals scholen en winkels. Het zou volledig in de filosofie van de Vlaamse Bouwmeester passen als in die gemeentekernen vastgoedprojecten – geen hoogbouw – worden ontwikkeld en de woonuitbreidingsgebieden verder van het centrum gespaard blijven.”

De nieuwe projecten in de kern zullen woningen aanbieden met wat minder vierkante meters oppervlakte, maar moeten wel kwaliteit bieden, vraagt architect-ingenieur Coppens. “Veel groen en gemeenschappelijke ruimte maken een project aantrekkelijk. De gemeentes moeten zich niet in het defensief laten duwen door de vastgoedsector, die liefst veel ontwikkelt op minder oppervlakte. Door proactief een beleid uit te stippelen kunnen ze de ontwikkeling van woningen aanmoedigen die zijn aangepast aan de hedendaagse eisen van duurzaamheid, met veel groen en op een verantwoorde locatie.”