Strikte toepassingsvoorwaarden

Kapitaalaflossingen van een hypothecaire lening geven alleen recht op een belastingvoordeel als er een effectieve hypothecaire inschrijving wordt genomen.

Kandidaat-bouwers of kopers van woningen moeten zeer goed opletten als zij een hypothecaire lening afsluiten. De kapitaalaflossingen van zo’n lening geven alleen recht op een belastingvoordeel (in de vorm van een belastingvermindering) als de lening aan zeer precieze voorwaarden voldoet. Het probleem is evenwel dat die voorwaarden op verschillende punten voor uiteenlopende interpretaties vatbaar zijn. Een onjuiste interpretatie betekent onherroepelijk het verlies van het belastingvoordeel.

Hypotheekvestiging.

Zo is er om te beginnen de vraag wat onder een hypothecaire lening moet worden verstaan. Volgens de wet geven de kapitaalaflossingen slechts recht op een belastingvermindering als de lening de vorm heeft van een hypothecaire lening. Een lening dus waarvoor een hypotheek wordt gevestigd.

Die voorwaarde lijkt op het eerste gezicht zeer duidelijk. Maar koken kost geld. En het vestigen van een hypotheek ook. De vestiging van een hypotheek op een in België gelegen onroerend goed kost immers 1 % evenredig registratierecht. Tienduizend frank dus per schijf van één miljoen.

Vandaar dat men zich in de praktijk heeft afgevraagd of men aan deze kost niet kan ontsnappen door aan de kredietverstrekker een hypothecair mandaat te verlenen. In dat geval wordt voorlopig geen hypothecaire inschrijving genomen, maar wordt aan de bankier de volmacht verleend om een hypotheek te vestigen en een hypothecaire inschrijving te nemen, zodra dat nodig zou zijn. Bijvoorbeeld op het ogenblik waarop de ontlener zijn afbetalingen niet meer stipt voldoet. Onder bepaalde voorwaarden blijft zo’n hypothecair mandaat vrij van het evenredig registratierecht van 1 %. Dat is dan slechts verschuldigd zodra de hypotheek effectief wordt gevestigd.

Hypothecaire inschrijving.

De vraag is dan of zo’n lening met hypothecair mandaat nog wel als een hypothecaire lening kan worden aangemerkt. In de praktijk blijkt dat nogal wat agenten van financiële instellingen ervan overtuigd zijn dat zo’n lening wel degelijk aan de gestelde voorwaarde voldoet. En dat zij dit ook als zodanig aan hun cliënten meedelen. De cliënt weet in veel gevallen niet beter. Sluit de lening af. Wil de kapitaalaflossingen fiscaal in rekening brengen. En krijgt dan van de belastingcontroleur te horen dat er van een belastingvermindering geen sprake kan zijn. Omdat een lening met hypothecair mandaat volgens de fiscus geen hypothecaire lening is. Althans niet op fiscaal gebied. Volgens de fiscus is er immers slechts sprake van een hypothecaire lening als er ook effectief een hypothecaire inschrijving is genomen.

Verwarring troef.

Vanwaar die verwarring ? De verklaring is dubbel. In de eerste plaats is er een historische oorzaak en op de tweede plaats is er een tussenkomst van de (niet-fiscale) wetgever geweest die nogal wat mensen heeft doen geloven dat een lening met hypothecair mandaat wel degelijk zou volstaan.

Eerst de historische verklaring. Dat een effectieve hypothecaire inschrijving nodig is vooraleer een lening op fiscaal gebied als een hypothecaire lening in aanmerking komt, is een voorwaarde die de fiscus nog niet zo lang geleden uitdrukkelijk heeft geformuleerd. Tot begin de jaren negentig was eigenlijk nooit heel duidelijk gezegd wat in het kader van de kapitaalaflossingen onder een hypothecaire lening moest worden verstaan. Met allerlei speculaties vandien. En met het gevaar dat men verkeerd wordt geïnformeerd, als men zich baseert op literatuur die nog van vóór die tijd dateert.

Begin 1990 bekende de belastingadministratie uitdrukkelijk kleur. Er moet een hypothecaire inschrijving zijn. Als dat niet het geval is, kan de lening niet als een hypothecaire lening worden beschouwd en geven de kapitaalaflossingen dus geen recht op een belastingvoordeel.

Wetgevend ingrijpen.

Maar enkele jaren later zorgde de wetgever zelf voor nieuwe verwarring. Meer bepaald met de Wet van 4 augustus 1992 op het hypothecair krediet. Toegegeven, die wet is geen fiscale wet. Maar in die wet staat wel een definitie te lezen van wat onder een hypothecaire lening moet worden verstaan. En jawel, daar kan men heel expliciet lezen dat een hypothecaire belofte of een hypothecaire volmacht ook als een hypothecair krediet moet worden beschouwd.

De vraag is dan of die definitie ook doorwerkt op fiscaal gebied. Normaal gezien zou men geneigd zijn te zeggen van wel. In de fiscale wet wordt immers geen definitie gegeven van een hypothecaire lening. En bijgevolg ligt het voor de hand dat men zich voor de omschrijving van dat begrip richt naar de bijzondere wetgeving die op dat gebied bestaat. Net zoals men zich tot het boekhoudrecht wendt om de fiscale betekenis van boekhoudbegrippen te achterhalen tenzij de fiscale wetgever daar expliciet van zou afwijken. En men zich naar de sociale wetgeving richt om te weten wat bijvoorbeeld op fiscaal gebied onder een werknemer moet worden verstaan.

In die omstandigheden is het niet meer dan normaal dat nogal wat mensen hebben geloofd dat een hypothecair mandaat voortaan ook op fiscaal gebied als een hypothecaire lening in aanmerking moet kunnen komen.

Geen doorwerking.

Maar de fiscus heeft het zo niet begrepen. In antwoord op een recente parlementaire vraag heeft de minister van Financiën immers laten weten dat de uitbreiding van het begrip hypothecair krediet naar de kredieten met hypothecaire volmacht of belofte (zoals die uitbreiding voorkomt in de bijzondere wetgeving op het hypothecair krediet), niet doorwerkt op fiscaal gebied. En dat de fiscus bij de vereiste blijft dat er wel degelijk een hypothecaire inschrijving moet zijn genomen. Waarbij de minister wel laat verstaan dat de bestaande wetgeving voor verwarring kan zorgen. Want hij neemt zich voor om de fiscale wet bij een eerstvolgende gelegenheid in de aangegeven zin te “verduidelijken”.

Eigendomsvoorwaarde.

Misschien kan dan van die gelegenheid gebruik worden gemaakt om ook de andere toepassingsvoorwaarden te verduidelijken. Want zoals de wettekst nu bestaat, geeft hij steeds weer aanleiding tot discussies en interpretatieproblemen. Zo bijvoorbeeld over de vraag of de belastingplichtige die de kapitaalaflossingen fiscaal in rekening moet brengen ook eigenaar van het gebouw moet zijn. De fiscus heeft altijd gevonden van wel. Maar ook dat staat niet met zoveel woorden in de tekst van de wet te lezen. Vandaar dat nogal wat belastingplichtigen zich op deze voorwaarde hebben verkeken. Neem bijvoorbeeld het geval van een echtpaar dat een woning bouwt op een stuk grond dat uitsluitend aan een van beide echtgenoten toebehoort. Door natrekking wordt die ene echtgenoot dan ook juridisch alleeneigenaar van het gebouw. Met als gevolg dat de andere echtgenoot geen kapitaalaflossingen fiscaal in rekening kan brengen. Hij is immers geen eigenaar. In de praktijk zijn daarover veel betwistingen gerezen. Maar veel illusies moet men zich niet maken. Het Hof van Cassatie heeft immers nog onlangs beslist dat de echtgenoot die kapitaalaflossingen in rekening wil brengen, wel degelijk eigenaar moet zijn. Overigens moet hij geen alleeneigenaar zijn. De fiscus aanvaardt immers dat echtgenoten de kapitaalaflossingen van een hypothecaire lening vrij onder mekaar mogen verdelen, zodra de lening hoofdelijk en onverdeeld door beide echtgenoten samen is aangegaan en zij elk minstens gedeeltelijk een eigendomsrecht hebben in het betrokken onroerend goed. Echtgenoten die gehuwd zijn met scheiding van goederen en een woning in onverdeeldheid aankopen, voldoen bijgevolg ook aan de eigendomsvoorwaarde. En mogen bijgevolg ook vrij kiezen hoe zij de kapitaalaflossingen van een door beiden samen aangegane hypothecaire lening onder mekaar fiscaal verdelen. Maar moet het gezegd dat ook deze toepassingsmodaliteit niet als zodanig in de wettekst is terug te vinden ?

JAN VAN DYCK

Jan Van Dyck is fiscalist.