Hypotheekbemiddelaars jagen op kandidaat-schuldenaars op en rond Batibouw. Hoe zit het met de kleine lettertjes? Ondoorzichtige bancaire woonkredieten zijn een Belgische specialiteit, beweren de experts van het Centraal Bureau voor Hypothecair Krediet (CBHK). Dirk Van Laere, lid directiecomité: "Elk dossier moet op maat van een concrete klant worden geschreven, ik zeg steeds grappend tegen de makelaars, begin met de vraag, rookt u of rookt u niet? Tien jaar geleden waren er drie, vandaag zijn er honderden hypotheekformules en de rol van de makelaar groeit. Hij moet praten over het vastgoedkrediet op zich, over de aanleunende kredieten en over de fiscale aspecten van het pakket. Meestal wordt gemakshalve gekeken naar de aanvangsmensualiteiten. De banken onderhouden een sfeer van ondoorzichtigheid en lobbyen in het parlement en bij de regering om deze ondoorzichtigheid in stand te houden. Waarom moet er een domiciliëring, brandverzekering en schuldsaldoverzekering van dezelfde aanbieder gekoppeld worden aan het bancaire woonkrediet?"
...

Hypotheekbemiddelaars jagen op kandidaat-schuldenaars op en rond Batibouw. Hoe zit het met de kleine lettertjes? Ondoorzichtige bancaire woonkredieten zijn een Belgische specialiteit, beweren de experts van het Centraal Bureau voor Hypothecair Krediet (CBHK). Dirk Van Laere, lid directiecomité: "Elk dossier moet op maat van een concrete klant worden geschreven, ik zeg steeds grappend tegen de makelaars, begin met de vraag, rookt u of rookt u niet? Tien jaar geleden waren er drie, vandaag zijn er honderden hypotheekformules en de rol van de makelaar groeit. Hij moet praten over het vastgoedkrediet op zich, over de aanleunende kredieten en over de fiscale aspecten van het pakket. Meestal wordt gemakshalve gekeken naar de aanvangsmensualiteiten. De banken onderhouden een sfeer van ondoorzichtigheid en lobbyen in het parlement en bij de regering om deze ondoorzichtigheid in stand te houden. Waarom moet er een domiciliëring, brandverzekering en schuldsaldoverzekering van dezelfde aanbieder gekoppeld worden aan het bancaire woonkrediet?" NieuwMidden 1995 arriveert Eric De Keuleneer (ex- Generale Bank, corporate finance) bij het CBHK als directievoorzitter en met een vernieuwde ploeg, Philippe Legat, Jean-Jacques Wymeersch en Dirk Van Laere, vat hij de strijd om het marktaandeel aan. In 1986 haalde het CBHK een score van 25% (na jarenlange acties als tarievenbreker), in 1994 haalde het nog slechts 3%, de verwachting voor 1997 is 6%. Eric De Keuleneer: "Het CBHK wint in het laatste kwartaal altijd klanten. Onze tarieven zijn het hele jaar door bekend en herkenbaar. De bankagentschappen creëren een Batibouw- hype, op dat moment weten zij wat een hypotheek is, voor en na zijn ze bezig met het plaatsen van andere producten. Rond Batibouw wordt de klantenslag toegespitst op de rentevoeten en in die periode winnen de banken." Het balanstotaal van het CBHK is 180 miljard frank, over 1997 verwacht de bank een winst van 40 miljoen frank, in 1996 was zij 36 miljoen frank na belasting, de operationele marge verslechterde lichtjes, van 1% naar 0,8%, door de vervroegde terugbetalingen (die ook de overige hypotheekverleners plaagden). Jaarlijks worden in België gemiddeld 150.000 hypotheken afgesloten voor een kredietbedrag van 300 miljard frank. Het netto financieel vermogen van de Belgische gezinnen is 18.941 miljard frank, een eindsom van 22.427 miljard activa en 3486 miljard frank passiva, hoofdzakelijk hypotheken. De markt voor woonkredieten wordt voor 75% ingenomen door de Belgische banken; voor 25% door kredietverstrekkers die werken met agenten (het CBHK - slechts 10 eigen kantoren- , Argenta) en een handvol buitenlandse aanbieders ( Rabobank, BHW Bausparkasse).Tot begin van de jaren negentigwaren hypotheken minder geliefd bij de banken. De ASLK was de kampioen van de hypotheken en een typische transformator van kort naar lang geld; haar funding was eenvoudig, de overheidsspaarbank lokte geld op de korte termijn (4%) en toverde het om in lange kredieten - vastgoed en overheidspapier - met een dubbele opbrengst. De banken ontdekten de hypotheken omwille van marketing- en marktredenen. De marketingdepartementen herkenden de woonkredieten als interessante producten om de klantentrouw te verhogen (aan het vastgoedkrediet werden een domiciliëring, een schuldsaldoverzekering en een brandverzekering gekoppeld). Banken hebben een bekend kudde-instinct, één bank begon, de anderen draafden achterna. De betovering van de hypotheken was bovendien een gevolg van, ten eerste, de despecialisering, de ASLK schoof op naar het middenbedrijf, Bacob idem dito, elke bank verbreedde haar gamma; ten tweede, de hogere eisen van de klanten; ten derde, de afbouw van het uitgifteconsortium voor overheidsobligaties. De inkomsten uit de lange termijn werden hierdoor aangetast en de uitkomst werd, om die rendementen te verhalen bij het woonkrediet (dat bovendien vrij risicoloos is door de hypotheekwaarborg op het vastgoed). De jaren negentig kennen de veldslag om de klant, de banken voeden een Batibouw-effect. Het algemene gevoelen is dat de banken gewaagde tarieven aanbieden voor hun hypotheken, omdat deze een onderdeel van een contractenbundel zijn. Het zwakke rendement op het ene contract wordt gecompenseerd door de andere contracten. Philippe Legat, lid directiecomité, directeur omloopbeheer en kredieten van het CBHK: "De vraag klinkt hoe langer hoe meer of hier sprake is van een kruissubsidiëring. Het koppelen van tarieven mag, maar koppelverkoop mag niet. De discussie verlaat het terrein van de theorie, in de voorbije weken zijn de eerste processen-verbaal opgesteld. Waar ligt inderdaad de grens? Als je een hypotheek neemt bij een bank bedingt het standaardcontract dat je je loon moet domiciliëren. Voor een rekening betaal je, dus is het een apart product en is de domiciliëring een koppelverkoop." Voor de consument is het bancaire woonkrediet ingewikkeld door de ristorno's, de herzieningsmogelijkheid van het contract en de kruissubsidiëring. Consumentenadvocaten als Test Budget pleiten voor een grotere vergelijkbaarheid van de prijzen en het vrij laten van de klant voor de extra contracten. "Een Beste Koop bepalen is altijd zeer moeilijk, men vergelijkt dan wel eens een gestandaardiseerd product en zodoende val je snel terug op het meest eenvoudige ijkpunt, de rentevoet, maar die is slechts een deel van het verhaal," betoogt Dirk Van Laere. Economieminister Elio Di Rupo (PS) verklaarde de oorlog aan de ristorno's. De banken - en hun drukkingsgroep, de Beroepsvereniging van het Krediet - beweren dat dergelijke beteugeling hun vindingrijkheid en concurrentiepositie in de open Europese markt zal beknotten. Philippe Legat: "Dat is het debat niet, het échte debat is de doorzichtigheid van de markt. De minister mag nooit zo beteugelen dat hij de toekomstgerichte productontwikkelig afremt, maar dat is een ander dossier dan steen en been klagen over de actie tegen de ristorno's. Het CBHK is volstrekt doorzichtig in zijn tarifering en toch creatief, het ene en het andere gaan samen." Elio Di Rupo heeft gelijk, zegt een spaarbankier, want hij beschermt de consumenten. De Belgische Vereniging der Banken voert een achterhoedegevecht, beter is om de contracten te ontbundelen. 95% van de CBHK-contracten slaan op woningen of gemengde gebouwen. Van projectfinancieringen (bijvoorbeeld hotels en kantoren) werd afgestapt, de ervaring van de jaren tachtig was negatief. Eric De Keuleneer: "Onze kernkennis is de woningenmarkt en daarvoor beschikken we over een uitstekende gegevensbank." Het CBHK sluit traditioneel meer Waalse dan Vlaamse dossiers (60/40) af. Het gemiddelde nationale kredietbedrag van het CBHK is 2,4 miljoen frank, het Waalse 1,8 miljoen, het Vlaamse 2 miljoen en het Brabantse 2,8 miljoen. Het CBHK hanteert een brutomarge van 0,8 tot 1% boven de OLO-rente.Dit jaar zal de overheid haar 100%-controle in het CBHK verlagen, de wet laat toe dat 50% geprivatiseerd kan worden. "Onze voorkeur gaat uit naar een aandeelhouder met toegevoegde waarde, bijvoorbeeld een spaarbank met een breed agentennet," aldus Eric De Keuleneer. De eigen middelen van het CBHK bedragen 100 miljoen frank voor een belanstotaal van 180 miljard frank. Het sleutelprobleem van het CBHK is dat de interessante, goedkope, slagkrachtige funding ontbreekt. Boekjes heeft het CBHK niet, de effectisering is het nieuwe hulpmiddel om aan goedkope funding te geraken. Door de effectisering valt weliswaar een deel van het winstpotentieel weg. De geldprijs langs de effectisering is gemiddeld 1,3 promille duurder dan de financiering op de interbankenmarkt met de staatswaarborg. ToeleveringHet CBHK biedt voortaan zijn servicing aan derden aan om het inkomen te verhogen. Deloitte & Touche vindt geen schaalvoordelen in het detailbankieren, wel ontstaan er schaalvoordelen in de gegevensverwerking, bijvoorbeeld van kredietkaarten. "Een dergelijke richting slaan wij ook in," onderlijnt Eric De Keuleneer. De eerste en recente klant is de Bank Nagelmackers die haar hypotheekportefeuille van 15 miljard frank laat beheren door het CBHK. McKinsey berekende behoudend dat het CBHK 50 miljard frank woonkredieten van derden zou kunnen vinden. Eric De Keuleneer: "Bank Nagelmackers brengt al een derde van die som aan. België telt zeker 25 financiële instellingen met een portefeuille woonkredieten die kleiner is dan 20 miljard frank, precies de doelgroep voor onze servicing. Wij beheren een dossier aan een gemiddelde kostprijs van 0,25% van het hypotheekbedrag. Beheren is voor ons meer dan het leveren van software en enkele logistieke hulpmiddelen. Er zijn goedkopere buitenlandse aanbieders op deze nieuwe markt, maar je moet de samenstelling van hun dienst bekijken." De servicing van woonkredieten is jong in Europa. In het Verenigd Koninkrijk biedt Home Loan Management zijn diensten aan, in Nederland is Stater van de hypotheekbank Bouwfonds actief voor derden. "Met het oog op onze toekomst zou een logische triade zijn," meent Eric De Keuleneer, "het CBHK als productontwikkelaar en servicer, een geallieerde spaarbank voor de funding en het distributienetwerk en Bouwfonds-Stater als partner voor de internationale ontwikkeling." België heeft een traditie van vaste tarieven voor woonkredieten, het Verenigd Koningrijk een traditie van vlottende tarieven. Het eerste systeem vergt meer financiële stuurmanskunst dan het tweede. De liberalisering van de Europese hypotheekmarkt zal leiden, meent ook Eric De Keuleneer, tot een verandering van de mix tussen vaste tarieven en vlottende tarieven. Eric De Keuleneer: "Een hypotheek is sterk cultureel gebonden en zal één van de laatste kredieten zijn die klaar is voor een Europese harmonisering. Ik denk aan de Belgische gewoonte van de gemakkelijke herfinanciering, aan de Nederlandse regeling van de volledige fiscale aftrekbaarheid van de debetrenten voor hypotheken. Doorbreken op de buurmarkten kan langs een overname, echter zelf een marktpositie opbouwen is zeer, zeer moeilijk."FRANS CROLS