Spaanse vastgoedzeepbel staat op springen

In Spanje, de VS van Europa, staat de huizenmarkt op inklappen. Een forse vertraging van de economie en een lange periode van loonmatiging, wordt het lot van de Spaanse economie.

Terwijl het conjunctuurplaatje op het Europese vasteland als gevolg van de groeivertraging in de VS snel versombert, staat vooral de Spaanse economie moeilijke tijden te wachten. Met een groei van gemiddeld 3,4 % sinds 2002 liet de Spaanse economie de meeste andere lidstaten van de Economische en Monetaire Unie (EMU) de voorbije jaren nochtans ver achter zich. De boomende vastgoedsector was de belangrijkste aanjager van de groei en recente indicatoren suggereren dat de Spaanse huizenmarkt aan de vooravond van een diepe recessie staat.

Het bijzonder stimulerende rentebeleid van de ECB na 2003 en de wat hogere Spaanse inflatie vertaalde zich in uitzonderlijk gunstige (reële) financieringsvoorwaarden, een al te forse binnenlandse vraag en uiteindelijk ook in een zeepbel op de vastgoedmarkt. De prijs van een gemiddelde Spaanse woning is sinds 2001 meer dan verdubbeld. Demografische ontwikkelingen (onder meer migratie) hebben de vraag naar woningen in Spanje weliswaar fors doen toenemen, maar met anderhalf miljoen nieuwe woningen in de voorbije twee jaar (tegenover gemiddeld 250.000 per jaar in de jaren negentig) lijkt het aanbod de vraag ruimschoots te overschrijden.

Sinds de ECB de beleidsrente opnieuw begon te verhogen in 2005 is de huizenprijsinflatie stelselmatig teruggevallen en het aantal bouwaanvragen klapte eind 2007 uiteindelijk in elkaar. Een hypotheekcrisis zoals in de VS is in Spanje niet mogelijk, maar een recessie in de huizenmarkt dreigt de bbp-groei wel fors lager te duwen.

Vooral de gezinsbestedingen zullen klappen krijgen. De schuldgraad van de gezinnen is de voorbije jaren immers fors opgelopen en de bouwsector stelt momenteel ongeveer 15 % van de totale beroepsactieve bevolking te werk. Bovendien is ook in de Spaanse bedrijvensector sprake van overinvesteringen (in de vastgoedmarkt). Gezien de minder goede financiële gezondheid van de bedrijven ziet het er ook niet naar uit dat de bedrijvensector de rol van groeimotor zal kunnen overnemen.

Als gevolg van de al te forse loonstijgingen hebben de Spaanse bedrijven de voorbije jaren overigens aan competitiviteit ingeboet. Het gigantische tekort op de lopende rekening (8,9 % van het bbp) is daarvan een pijnlijke illustratie. Binnen de eurozone zijn de beleidsopties beperkt, een devaluatie is alvast uitgesloten. Spanje zal bijgevolg noodgedwongen moeten kiezen voor een pijnlijk proces van loonmatiging op een moment dat de vastgoedsector fors in de remmen gaat. (T)