‘SOLDEN’ BIJ DE OVERHEID

De koopjesperiode is voor deze regering al begonnen. Het gaat om ‘vastgoedsolden’. Tachtig gebouwen van de overheid worden in de etalage gezet. Correctie, de vitrine moet eigenlijk nog in elkaar getimmerd worden: een nieuwe vennootschap die alle vastgoed zal groeperen. Beoogde opbrengst, mét verpakking en strik: 565 miljoen euro.

Dit eindejaarsgeschenk moet de begroting van 2006 doen kloppen. Ten laatste op 29 december. Er is dus haast bij. En jawel, de interesse in de vastgoedwereld is groot. Een overheid die gebouwen verkoopt en daarna huurt, doet de kassa rinkelen. Kredietwaardigheid gegarandeerd.

Toch doet die kooplust ook vragen rijzen. Belgische spelers zoals Cofinimmo en Leasinvest azen op vastgoed van de staat, omdat dit hen helpt de slapte in de kantorenmarkt op te vangen. Er is al jarenlang een overaanbod in het Brusselse stadscentrum. De huurprijzen dalen en met de staat en de Europese Commissie als klant kan die neergaande curve wat getemperd worden.

Een knelpunt zijn de hoge huurkosten. Als je jaarlijks 5,5 % van de waarde van een gebouw moet uitgeven aan huurgeld, kan je beter de aankoop ervan financieren met een obligatielening van 3,8 %, zo stellen experts. Niet zo bij de Belgische overheid. Zij verpatst haar patrimonium liever aan de vastgoedbranche, en die laatste vaart er wel bij – op kosten van de belastingbetaler.

Zo boekte Cofinimmo in 2005 89,3 miljoen euro winst op 143 miljoen euro huuropbrengsten, met de Belgische en Europese overheden als grootste huurders. In oktober werd deze vastgoedinvesteerder ei zo na geselecteerd om met de overheid een vastgoedbevak op te zetten.

De constructie leek wel op die van het gouden kalf. Kort samengevat: je verkoopt een gebouw om de begroting te redden, je brengt een deel van dit gebouw naar de beurs, je betaalt het gebruik ervan met geld van de belastingbetaler en die laatste kan zijn centen terugverdienen door te beleggen in het beursvehikel. Iedereen tevreden dus.

Althans, zo leek het. De Raad van State stak er een stokje voor. Niet omdat de constructie niet kon, maar door een procedurefout. De regering probeert nu in allerijl met een kunstgreep de poen toch binnen te rijven. En – u raadt het al – Cofinimmo liet prompt weten opnieuw mee te dingen voor de aankoop van de vastgoedportefeuille.

Het zal de beurskoers van Cofinimmo ongetwijfeld een duwtje in de rug geven. Cofinimmo is een bevak en die zijn erg populair bij beleggers. Hun huurinkomsten zijn immuun voor vennootschapsbelasting, worden elk jaar voor minimaal 80 % uitgekeerd en daarop moet slechts 15 % roerende voorheffing betaald worden.

Het perverse neveneffect is echter dat precies de uitverkoop van overheidsvastgoed de inkomsten van beursgenoteerde vastgoedspelers zoals Cofinimmo, Befimmo of Leasinvest kunstmatig hoog houdt. Dit werkt speculatie in de hand en maakt de belegger blind.

Nu al kijkt de belegger alleen naar dividendrendement. Dat cijfer is blijkbaar het enige dat telt. Van de intrinsieke waarde van het vastgoed dat een bevak in beheer heeft, trekt deze belegger zich nog bitter weinig aan.

Twee elementen doen de onrust nog verder toenemen.

De wettelijk toegestane schuldgraad van vastgoedbevaks is deze zomer versoepeld door de regering, van 50 % naar 65 %. Ook de risicograad van de bevaks is verhoogd. Voortaan mag een Cofinimmo of Befimmo meer dan 20 % beleggen in gebouwen die één vastgoedgeheel vormen, tenminste als die panden verhuurd worden aan… de overheid.

We hoeven er geen tekeningetje bij te maken. De eerste maatregel kwam er op uitdrukkelijke vraag van de sector zelf en de tweede werd doorgevoerd op maat van deze regering (om de uitverkoop van overheidsgebouwen te vergemakkelijken). Dit toont eens te meer aan hoe de belangen van overheid en vastgoedsector al te zeer met elkaar verstrengeld zijn.

piet depuydt