‘Sociale woningen in Nieuw Zuid? Schitterend voor mijn project’

In 2024 biedt de nieuwe Antwerpse wijk Nieuw Zuid plaats aan 8000 tot 10.000 inwoners. De doorgaans persschuwe vastgoedontwikkelaar Dirk Cavens geeft uitleg over het project en voor het eerst ook over zijn eigen bedrijvigheid.

Gisteren plantte de Antwerpse burgemeester Bart De Wever normaal gezien de eerste boom van het Antwerpse vastgoedproject Nieuw Zuid. Projectontwikkelaar Triple Living kon eindelijk de concrete plannen publiek maken, nadat de provincie Antwerpen vorige maand het Ruimtelijk Uitvoeringsplan had goedgekeurd (zie kader Jong bloed ontwikkelt Nieuw Zuid). Triple Living is de handelsnaam voor de vennootschap Ontwikkeling Nieuw Zuid, eigenaar van de gronden, en de projectontwikkelaar Stadsontwikkeling Antwerpen Zuid.

Beide hebben twee 50 procentaandeelhouders, Skyline Europe en Groep Minerva. De eerste onderneming is van de Oost-Vlaamse ondernemer Marc Paeleman, die al veertig jaar residentiële vastgoedprojecten realiseert, eerst aan de kust en vandaag vooral in en rond de hoofdstad.

Groep Minerva heette tot verleden maand Kempense Vastgoed en Holdingmaatschappij (KVH). Dat is de vastgoedholding van Dirk Cavens en Kristine Van Hool (een telg van de busproducenten) met als moederbedrijf Attis. Tot maart 2014 was Benoît De Landsheer (Atlas) nog mede-eigenaar van Triple Living. Hij was jarenlang met Eric Verbeeck (ex-Interbuild) actief met de productieve en invloedrijke ontwikkelingsgroep Kairos.

Dirk Cavens is een naam als een klok in de Vlaamse vastgoedwereld. Zijn vader was mede-eigenaar van het havenbedrijf ABES (nu Katoen Natie) en van een warenhuisketen. Diens zoon Jan stichtte Cavens Wijnen (nu Magnus), terwijl Dirk na zijn rechtenstudies terechtkwam bij de Antwerpse vastgoedbaron Hugo Ceusters. “Hugo was mijn leermeester”, zegt hij. “Zijn gouden stelregel om te slagen in vastgoed is intuïtie, weten van waar de wind komt. Dat is nu wel voorbij. Omdat ik geen kans had om er mede-eigenaar te worden, ben ik er na enkele jaren vertrokken. Moeilijk, maar noodzakelijk.”

Hij begon als makelaar met Cavens & Co, waarvan het handelsactief in het jaar 1999 werd verkocht aan DTZ. In 1989 stapt hij met zijn toenmalige echtgenote Kristine Van Hool in projectontwikkeling met KVH. Dat bundelde zijn krachten met Koen Blijweert en Maurice De Velder in DB Invest. Cavens ontkent echter dat hij met die flamboyante heren iets te maken heeft (zie kader De drie musketiers).

Nadien stapte KVH in een aantal vastgoedtransacties met de ontwikkelingsgroep Kairos. Beide waren ook actief in de verkoop en wederverhuring van overheidsgebouwen onder de regering-Verhofstadt. KVH-moederbedrijf Attis en Skyline werkten de voorbije jaren op hun beurt samen aan onder meer het Genève Park (356 appartementen in Evere), Vilinvest (een nog te ontwikkelen site van 20.000 vierkante meter in Vilvoorde) en Vilvoorde De Drie Leeuwen (80 appartementen).

Naast Nieuw Zuid ontwikkelt Triple Living ook vastgoed in Roemenië en het Knokse Project Duinenwater. Dat zijn winkels en 290 wooneenheden met een ontwikkelingswaarde van 120 miljoen euro.

Nieuw Zuid telt 11 procent sociale woningen. Promotoren gruwen bij het idee van sociale woningen in hun project, die de waarde van andere eenheden aantasten. U ook?

DIRK CAVENS. “Ik vind het schitterend. Zonder betaalbare woningen in een project krijg je buurten voor de rijken en getto’s voor de armen. Daar komt alleen maar shit van. Wij zijn trouwens geen promotoren, maar stadsontwikkelaars. Wij zetten hier geen gebouw neer, maar een complete wijk van 2000 wooneenheden, voor 8000 tot 10.000 mensen. Uiteraard worden de appartementen met zicht op de Schelde en de goed gelegen woningen aan de parkzone duurder verkocht, maar ook de modale Antwerpenaar moet zich er goed voelen.

“De dertig gebouwen van Nieuw Zuid worden trouwens ontworpen door verschillende architecten. We dulden geen minderwaardige ontwerpen. Ook de sociale woningen worden getekend door de internationale toppers. Nieuw Zuid wordt geen Luchtbal.

“We mogen hier onze goesting niet doen. Eerst werd er een traject uitgestippeld met de stad Antwerpen, waarop een wedstrijd werd gehouden onder toezicht van de stadsbouwmeester. Er waren 25 ontwerpen. We kozen voor een groen, kleinschalig en gefaseerd project, terwijl andere ontwerpers een bij voorbaat kansloze one-shotoperatie van pakweg 70.000 vierkante meter appartementen voorstelden. Het Masterplan werd in overleg met de stadsbouwmeester Kristiaan Borret uitgewerkt. Ik heb veel van hem geleerd. Een unieke samenwerking.”

Bent u een van de weinige Antwerpse promotoren met sympathie voor Borret, die vertrok als stadsbouwmeester omdat het nieuwe bestuur zijn ruime bevoegdheden wilde inperken?

CAVENS. “Ik meng me niet in politiek. Wij hebben uitstekend gewerkt met de stadsadministratie en onze plannen werden ondersteund door het vorige en het huidige stadsbestuur. Dat kan ook niet anders, want we geven vorm aan de stad voor de komende decennia. Wij opteren voor een project dat vergelijkbaar is met Ørestad in Kopenhagen of Hammarby Sjöstad in Stockholm. Wij wilden geen nieuw soort van Eilandje rond het water. Groen is van belang voor een stad. Het wordt ook een autoluwe wijk met veel fiets- en wandelpaden.

“Ruime ondergrondse parkings vangen dat op. Bovendien hebben we hier een treinstation en een paar trams richting centrum. Mobiliteit is onze troef. Wie een appartement koopt op het Eilandje, staat de komende jaren door de werken aan de leien en de kaaien een half uur in de file als hij met de auto naar Brussel wil. Hier zit je op twee minuten van de autosnelweg naar de hoofdstad.”

Enkele maanden geleden stond in Trends kritiek op het weinig aantrekkelijke karakter van Nieuw Zuid. In tegenstelling tot het Eilandje zou het amper culturele toeristische troeven tellen en een spookstad dreigen te worden.

CAVENS. “Zegt wie? Een concurrent in Antwerpen Noord. Nieuw Zuid wordt geen spookstad. Het Koninklijk Museum voor Schone Kunsten Antwerpen ligt op 250 meter wandelen, net als het M-HKA en het FotoMuseum Antwerpen. Wat biedt het Eilandje? Het MAS ligt in een culturele woestijn zonder geschiedenis.”

“Het Zuid is altijd een leefbare buurt geweest. Op de Vlaamse- en de Waalse- kaai huizen tientallen trendy cafés en restaurants. De middenstraat van Nieuw Zuid zal rechtstreeks verbonden zijn met de stad met kleinschalige winkels en horecazaken, net omdat het een leefbaar en levendig project zal worden. Er zal elk moment van de dag iets te beleven zijn.”

Wanneer moet het project gebouwd zijn?

CAVENS. “Tegen 2024. Liefst. Tegen dan zijn er 100.000 nieuwe Antwerpenaren, dus de vraag naar vastgoed stijgt sowieso. Mocht er echter een nieuwe crisis uitbreken, dan neemt de vraag naar de duurdere appartementen af. We bouwen gefaseerd, vertrekkend van de stad richting Hoboken. Alle segmenten — duur en goedkoop — moeten 80 tot 85 procent verkocht zijn voor we verder bouwen. We zullen ons niet laten opjagen. Als financieel conservatieve groep is Triple Living volledig met eigen middelen gegroeid. Dat houden we zo. We zullen dus geen obligatieleningen uitschrijven of geld kloppen uit de zakken van de kleine spaarders om een project te financieren.

“Dit project is van economisch groot belang voor Antwerpen. Hier werken elk jaar 400 mensen. Ik ben, net als Marc Paeleman, al een kwarteeuw bezig met vastgoed. We willen met dit project iets teruggeven aan de maatschappij.”

Wat kan u aan dit project verdienen?

CAVENS. “Nu u toch aan het rekenen bent, is de uitkomst eenvouding. We ontwikkelen 275.000 vierkante meter: sociale woningen met een verkoopprijs van 2200 euro per vierkante meter, tot luxeappartementen van 5000 euro. De gemiddelde verkoopprijs is 3000 euro per vierkante meter, zonder btw. Daarnaast 100.000 vierkante meter parking, tegen 1000 euro per vierkante meter. Samen geeft dat een verkoopprijs van 925 miljoen euro over tien jaar. De bouwkosten bedragen gemiddeld 1200 euro netto per vierkante meter, plus 15 procent omdat het passiefbouw is. Daar bovenop zijn er de kosten van studies, erelonen, ondergrond en infrastructuur, stedenbouwkundige lasten en openbaar domein. Aan het einde van de rit halen we een rendement van 15 procent.”

Niet slecht.

CAVENS. “Met verlies verkopen is verboden in België. Ons businessmodel gaat uit van een marktconforme winstverwachting.”

Vragen stellen over privékwesties is niet onze gewoonte, maar aan uw echtscheiding is ook een zakelijk aspect verbonden. Uw vrouw Kristine Van Hool is medeaandeelhouder van Attis en ook van KVH, nu Groep Minerva. Zal de echtscheiding de zaken beïnvloeden?

CAVENS. “Daar zeg ik liever niet te veel over. Kristine Van Hool blijft bestuurder in Attis en KVH. Zakelijk verandert er niets. Na een huwelijk van dertig jaar trachten we de echtscheiding in een perfecte verhouding af te ronden. Zoon Jeff zal trouwens op termijn altijd meer werk van mij overnemen. Ik hoop meer tijd vrij te kunnen maken om te reizen en te zeilen.”

HANS BROCKMANS, FOTOGRAFIE PAT VERBRUGGEN

“Het Zuid is altijd een leefbare buurt geweest. Er zal elk moment van de dag iets te beleven zijn”

“We mogen hier onze goesting niet doen”