Sneller, zekerder en eenvoudiger

De goedkeuring van de omgevingsvergunning zit in de laatste rechte lijn. Projecten zullen dan geen twee procedures meer moeten doorlopen voor een milieu- en een bouwvergunning. Een oplossing voor het gedeeltelijk vernietigde decreet grond- en pandenbeleid wordt wellicht over de verkiezingen getild.

In de aanloop naar de verkiezingen maken belangen- en beroepsverenigingen graag een verlanglijstje op waarmee ze de toekomstige verkozenen alvast warm proberen te maken voor de wensen van de sector. Een klassieker in het lijstje van de vastgoedsector is — naast het onvermijdelijke ‘gunstiger fiscaal regime’ — de vraag naar meer rechtszekerheid. In een sector die bij uitstek op de lange termijn werkt, is dat geen overbodige luxe. “In onze sector neemt het productieproces van grondstof — de grond — naar afgewerkt product — bijvoorbeeld een appartementsblok — gemakkelijk zes à zeven jaar in beslag. Als de spelregels in die periode veranderen, kan dat een grote impact hebben op de rentabiliteit”, verklaart jurist en vastgoedexpert Filiep Loosveldt.

Hij geeft het voorbeeld van de ogenschijnlijk onschuldige regelgeving over de toegankelijkheid van gebouwen voor personen met een beperkte mobiliteit. De provincie West-Vlaanderen was daarin een pionier. “Voorschriften over onder meer de minimale breedte van gangen en deuren, hebben uiteraard een impact op het ruimtebeslag”, legt Loosveldt uit. “Een projectontwikkelaar die een perceel koopt op basis van de berekening dat hij er twintig appartementen op kan realiseren, komt dan tot de vaststelling dat hij door de nieuwe voorschriften misschien maar zeventien appartementen kan bouwen. Dat scheelt natuurlijk een slok op de borrel. Het risico bestaat dat ook het financieringsplaatje dan niet meer klopt. Aan de kust, waar vaak op het scherp van de snede op grond wordt geboden, zijn daardoor projectontwikkelaars in de problemen geraakt.”

Twee jaar kwijt

Snellere en eenvoudiger (vergunnings)procedures staan ook met stip genoteerd in het wenslijstje van de vastgoedsector. Met de goedkeuring van het decreet over de omgevingsvergunning — naar alle waarschijnlijkheid nog voor de verkiezingen — moet Vlaanderen kunnen scoren bij de vastgoedprofessionals.

De omgevingsvergunning integreert de milieu- en stedenbouwkundige vergunning in één enkel vergunningsinstrument. Nu zijn voor grotere vastgoedprojecten nog beide vergunningen vereist. En ook bedrijven met hinderlijke activiteiten die een bouwproject wensen te realiseren, moeten nu nog een stedenbouwkundige vergunning én een milieuvergunning weten te bemachtigen. Dat leidt tot veel vertraging, zegt Mario Deketelaere, advocaat en specialist omgevingsrecht bij het advocatenkantoor Baker & McKenzie. “De twee vergunningen zijn aan elkaar gekoppeld. Dus ook al heb je al de stedenbouwkundige vergunning, je mag pas beginnen te bouwen als ook de milieuvergunning is afgeleverd. Daardoor duurt het soms zeer lang voor een project opgestart kan worden. Vlaanderen scoort daarin zeer slecht in vergelijking met andere landen en regio’s.”

Dat is zeker het geval bij de complexere projecten, waarvoor een milieueffectenrapport (MER) nodig is. Eer dat er is, ben je al gauw een jaar verder. Pas daarna kan de eigenlijke vergunningsprocedure starten, die ook vier tot zes maanden duurt. Dat maakt samen bijna anderhalf jaar voor de eerste steen gelegd kan worden. En dat is nog een gunstig scenario. Wie in eerste aanleg geen vergunning krijgt, moet ook nog eens de beroepsprocedure doorlopen. “Het is in Vlaanderen niet uitzonderlijk dat je met de vergunningsprocedure twee jaar bezig bent, of beter gezegd twee jaar kwijt bent”, vervolgt Deketelaere, die ook docent is aan de vastgoedopleidingen Postuniversitair Centrum KU Leuven Kulak. “In andere landen kan dat in een jaar of zelfs minder. Voor een investeerder of een ondernemer die zijn rekening maakt, is dat een groot verschil.”

Oplossingsgericht werken

De omgevingsvergunning moet een einde maken aan die vertraging. Eén vergunningsaanvraag leidt dan tot één openbaar onderzoek en mondt uit in één vergunning. “Dat moet sowieso tijdswinst opleveren”, zegt Mario Deketelaere. “Nu start de aanvrager de beide vergunningsprocedures niet op hetzelfde moment op. Hij wacht op de stedenbouwkundige vergunning, om dan pas de milieuvergunning aan te vragen. Ook belangrijk is dat het nieuwe decreet voorziet in bindende beslissingstermijnen. Nu heb je eigenlijk geen zicht op de einddatum van de procedure, want de minister is bij de beroepsprocedure voor de milieuvergunning niet gebonden aan een beslissingstermijn.”

De nieuwe regeling komt dus ook de rechtszekerheid ten goede. En die rechtszekerheid wordt nog verbeterd door de introductie van de zogenoemde administratieve lus. “Met dat concept wordt het mogelijk vormfouten recht te zetten in de loop van de procedure”, zegt Mario Deketelaere. “Nu gebeurt het nog dat een vergunning geweigerd wordt wegens een vormvereiste of omdat men vergeten is een bepaald advies in te winnen. Zeer frustrerend, want je doorloopt het hele traject en het resultaat is nul.” Met de administratieve lus krijgt de vergunningaanvrager de mogelijkheid eerder in te grijpen. De procedure wordt even onhold gezet om de vormfout recht te zetten of het nodige advies alsnog in te winnen, en na de rechtzetting wordt ze hervat.

Overigens — en misschien nog wel belangrijker — is de administratieve lus ook van toepassing bij betwistingen. Sinds de hervorming van de Raad voor Vergunningsbetwistingen in 2012 is dat al het geval voor de stedenbouwkundige vergunningen. En onder het regime van de omgevingsvergunning zal dat rechtscollege ook de milieuvergunningsbetwistingen behandelen. Nu moet de Raad van State zich erover uitspreken.

Het instrument van de administratieve lus is overigens sinds 1 maart 2014 ook ingevoerd in de procedure bij de Raad van State. “Voorheen kon de Raad van State als ze een onwettigheid van een besluit vaststelde wegens een formele tekortkoming, eigenlijk alleen maar schorsen of vernietigen”, licht Deketelaere toe. “De wet is de wet. Dankzij de bestuurlijke lus kan ook oplossingsgericht gewerkt worden: de vergunningverlenende overheid wordt uitgenodigd om de tekortkoming recht te zetten.”

Gemeenten krijgen het druk

Ondanks de onmiskenbare verbeteringen die de omgevingsvergunning belooft, is de vastgoedsector er niet helemaal gerust op. Zo vreest de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (BVS) dat de nieuwe regeling de termijn voor de afgifte van de vergunning zal verlengen voor eenvoudige residentiële projecten, waarvoor nu alleen een bouwvergunning nodig is. De BVS heeft gevraagd het decreet daarom nog bij te sturen. Of er met die verzuchting rekening wordt gehouden, zal moeten blijken uit de uitvoeringsbesluiten.

De omgevingsvergunning wordt in ieder geval pas in het voorjaar van 2015 van kracht. Een overgangstermijn van een jaar is nodig omdat het decreet een ernstige impact heeft op de overheden/vergunningverleners. In de praktijk verschuift een belangrijk deel van de vergunningverlening naar het gemeentelijke bestuursniveau. Dat stemt niet iedereen tevreden, weet Mario Deketelaere: “Het verhoogt de werklast voor de gemeenten. Het is maar de vraag of ze voldoende mensen en middelen zullen hebben om de dossiers adequaat te behandelen. En voldoende expertise. Elke gemeente moet een omgevingsvergunningsambtenaar aanstellen. Dat is in principe iemand die dus zowel de materie van de milieuvergunning als die van de ruimtelijke ordening onder de knie heeft. Nu zijn die disciplines op gemeentelijk niveau niet verenigd in dezelfde persoon. Akkoord, er worden begeleidende maatregelen uitgewerkt, zoals opleiding en overleg, maar het is toch afwachten of dat volstaat.”

Filiep Loosveldt wijst nog op meer complexiteit. Als gevolg van de regionalisering van de federale vergunning van handelsvestigingen — de zogenaamde socio-economische vergunningen voor winkels van meer dan 400 vierkante meter — wordt Vlaanderen daarvoor bevoegd vanaf 1 juli 2014. De vraag is of en hoe Vlaanderen dit zal inpassen in het verhaal van de omgevingsvergunning.

Het Flodderdecreet naar af

In een ander belangrijk Vlaams dossier, dat van het decreet grond- en pandenbeleid, kreeg de vastgoedsector onlangs genoegdoening. Het Grondwettelijk Hof heeft het decreet gedeeltelijk vernietigd. Het doel van de Vlaamse overheid was de bouw van sociale en bescheiden woningen aan te zwengelen. De vastgoed- en bouwsector verzette zich fel tegen het decreet, dat verkavelaars en projectontwikkelaars verplicht bij projecten van een bepaalde omvang in een percentage sociale en bescheiden woningen te voorzien. Die zogenoemde sociale last zou de kostprijs van het normale woningaanbod in het project de hoogte in jagen, redeneerden de vastgoedprofessionals. Dat op die manier ook een sociale mix wordt geforceerd — wat het decreet de bijnaam Flodderdecreet opleverde — viel bij velen evenmin in goede aarde.

De sector stapte naar het Grondwettelijk Hof en kreeg daar gelijk. In twee arresten van 17 november 2013 vernietigde het Grondwettelijk Hof een aantal bepalingen van het decreet, meer bepaald die over de sociale last en de regeling over wonen in eigen streek. “Het decreet bleek in strijd met enkele fundamentele Europese rechtsregels”, legt Filiep Loosveldt uit. “Zo voorzag het in compensatiemaatregelen voor die sociale last. Dat is eigenlijk een vorm van staatssteun, die je moet aanmelden bij Europa. Dat was niet gebeurd en dus zijn die compensaties onwettig. Dat maakt de sociale last dan weer disproportioneel. Het deel over ‘wonen in eigen streek’ ging in tegen het vrij verkeer van personen en tegen de vrijheid van vestiging.”

Het decreet snel repareren, is volgens Mario Deketelaere niet echt een optie. “De aard van het beestje en de juridische redenen waarom bepaalde onderdelen vernietigd zijn, maken dat niet vanzelfsprekend.” En de regeling alsnog aanmelden bij Europa als staatssteun? “Europa laat alleen staatssteun toe als die gericht is op een achterstandsgroep”, merkt Filiep Loosveldt op. “Is het publiek dat een sociale woning kan kopen een achterstandsgroep? Dat is zeer discutabel, want die mensen kunnen ook op de private huurmarkt terecht.” Hij verwacht meer van een fundamentele oplossing waarbij de sector om de tafel gaat zitten met de Vlaamse overheid. “We moeten in Vlaanderen een structurele oplossing zoeken voor betaalbaar wonen en sociale woningbouw. Maar zo dicht bij de verkiezingen zal het niet lukken daar zo’n breed overleg over op te starten.”

Weinig aanvechtingen

De arresten hebben hoe dan ook verregaande gevolgen. “Een standstill in de sociale woningbouw is zeker een risico”, meent Filiep Loosveldt. “Voor een aantal gemeenten was het decreet de kapstok voor hun socialehuisvestingsbeleid. Andere gemeenten zijn dan weer blij dat ze bevrijd zijn van die verplichting.” Gemeenten zouden nog wel op basis van een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) sociale woningbouw kunnen opleggen. “Eigenlijk is het dan geen last meer, maar een zonale regeling”, zegt Loosveldt. Maar hij gelooft niet in die oplossing. “Als de gemeenten dat doen — wat ik ten stelligste afraad — zal dat aangevochten worden voor de Raad van State, vrees ik. En dan is het dus wachten op de rechtspraak om uitsluitsel te krijgen.”

Omdat een beroepstermijn van zes maanden geldt, hebben de arresten van het Grondwettelijk Hof ook gevolgen voor vergunde projecten. Die termijn loopt vanaf de publicatie van de arresten op 10 februari en maakt het mogelijk de sociale last aan te vechten in vergunningen waarvan de beroepstermijn al was verstreken. Filiep Loosveldt denkt niet dat veel partijen gebruik zullen maken van de procedure.

“De sector heeft volgens mij vooral een signaal wil geven”, zegt hij. “En aangezien een aantal van die projecten al gerealiseerd is of in de realisatiefase zit, is het niet vanzelfsprekend. Ook omdat de meeste professionele ontwikkelaars toch een goede duurzame relatie met de gemeente nastreven. De meeste verkavelaars en projectontwikkelaars hebben ervoor gekozen het grondgedeelte voor de sociale woningen te verkopen aan een socialehuisvestingsmaatschappij. Het decreet voorzag in die mogelijkheid. Bij een schadevergoedingseis zou je de afgestane grond kunnen recupereren. Maar dat zal in de praktijk wellicht alleen gebeuren als de geschatte prijs waartegen verkocht werd, veel te laag lag.”

Projectontwikkelaars die geopteerd hebben een afkoopsom te betalen (50.000 euro per niet-gerealiseerde unit) kunnen gemakkelijker aanspraak maken op een geldelijke compensatie. “Maar dat zijn er niet veel”, weet Filiep Loosveldt. “Je moest over een serieuze marge beschikken om die afkoopsom terug te verdienen met de rest van je project. In de praktijk gebeurde dat alleen in heel dure gemeenten.”

LAURENZ VERLEDENS, FOTOGRAFIE WOUTER RAWOENS

“Het is de vraag of de gemeenten voldoende mensen, middelen en expertise zullen hebben” Mario Deketelaere