Shopzorgen

Het wel en wee van de winkelstraten. De toestand is ernstig, maar niet hopeloos.

Onheilsberichten over de economische conjunctuur, de werkloosheid en het consumptiepatroon zijn niet van de lucht. Winkeluitbaters voelen de gevolgen van de harde tijden aan den lijve. Winkelstraten kampen echter nog met andere moeilijkheden. De verloedering van veel binnensteden bijvoorbeeld. Of de komst van winkelcentra buiten de stadskernen.

Stof te over voor een vraaggesprek met Patrick Tacq van RSP Retail, een vastgoedadviseur die winkelketens begeleidt bij hun expansiepolitiek, Johan Vindevogel van Bureau Gérard Diffusion, Boris Van Haare-Heymeyer van Healey & Baker en John Colin van Jones Lang Wootton. Eerst even peilen naar de belangrijkste tendensen op het vlak van vastgoed in winkelstraten.

John Colin. Onze hoofdstraten bieden een steeds monotonere aanblik. Dezelfde grote ketens (een Hennes & Mauritz, een Zara, een C&A,…) zijn terug te vinden in alle belangrijkste winkelstraten van Belgiës grootste steden. Kleinere, zelfstandige huurders verhuizen van deze A-locaties naar de betere B-liggingen. De huur is er lager, en toch blijven deze vestigingen het grote publiek aanspreken vanwege het verscheiden aanbod.

Patrick Tacq. De A-locaties worden inderdaad beheerst door enkele ketens, de B-liggingen zijn steeds meer de pleisterplaatsen van de speciaalzaken.

Johan Vindevogel. Zaken met een duidelijk profiel…

Colin.… die soepeler werken en sneller op nieuwe situaties kunnen inspelen. Vandaar mijn stelling dat kleine zelfstandigen die kwalitatief hoogstaande producten aanbieden minder door de huidige winkelcrisis worden getroffen dan de vaak loggere ketens.

Tacq. Nu het woord crisis valt, wil ik toch even nuanceren. Het is niet alleen de economische conjunctuur die het de winkels moeilijk maakt. Vooral het gebrek aan vertrouwen van de gemiddelde Belg richt veel schade aan. Mensen sparen meer en het geld dat ze toch nog uitgeven, besteden ze op een andere manier dan vroeger. Ze kopen er minder winkelwaar voor, maar gaan een keertje meer op reis.

Boris Van Haare. Even terug naar de monotonie. Ik denk dat het voorkomen van dezelfde ketens in alle winkelstraten de mensen minder opvalt en afschrikt dan de vaststelling dat we vooral mode- en textielzaken aantreffen in winkelstraten.

Vindevogel. En de vaststelling dat de creativiteit uit het winkelbeeld is verdwenen op toplocaties.

Tacq. Dat komt door de aanwezigheid van de grote ketens. Als ze druk voelen op hun marges, reageren ze niet creatief, maar zijn ze er vooral op uit hun marktaandeel, hun omzet en hun winstpercentages te behouden. Een conservatieve reflex.

Colin. Dat gebrek aan creativiteit zorgt ervoor dat mensen niet langer verleid worden tot een aankoop. Ze lopen nog steeds in groten getale door de winkelstraat, maar houden hun portefeuille dicht.

Van Haare. Dat is de sterkte van een keten als het Spaanse Zara. Die geeft de mensen binnen een grote winkeloppervlakte de indruk dat ze zich in een boetiek bevinden. Creatief en verleidelijk.

ImmoTrends. Nog kenmerkende evoluties in onze winkelstraten ?

Colin. Het proces van nivellering en democratisering. Een bepaald soort cliënteel, dat vroeger de exclusiviteit van de winkels in winkelstraten opzocht, blijft weg nu deze locaties voor iedereen toegankelijk zijn geworden. Een spijtige zaak. De wegblijvers waren kapitaalkrachtige mensen.

Van Haare. Zich op één bepaalde categorie mensen richten, is momenteel zeer gevaarlijk voor winkelketens. De meeste ketens hebben dat begrepen. Ze verbreden hun markt en sturen hun imago bij om een grotere groep kooplustigen te lokken.

Colin. De meesten beseffen ook dat een logge structuur dodelijk is. Soepel werken met weinig mensen die snel beslissingen kunnen nemen, is noodzakelijk. Dat verklaart waarom ik in het succes van kleine ketens van speciaalzaken geloof. Maar niet alle ketens hebben de boodschap begrepen. Denk maar aan La Redoute of de GIB-groep.

ImmoTrends. Hèt probleem van de winkelstraten is momenteel echter het weinig verscheiden aanbod.

Tacq. Inderdaad. De hoge huurniveaus op de toplocaties maakt de winkelstraten slechts toegankelijk voor de grotere ketens. En dat veroorzaakt een monotoon aanbod. In een winkelcentrum is het aanbod diverser omdat de eigenaar beslist welk soort winkels hij in zijn complex wil. De eigenaar is bereid bepaalde panden aan minder kapitaalkrachtige winkeliers te verhuren (tegen een lagere huur) om de diversiteit te waarborgen en een zo groot mogelijke groep bezoekers te lokken. In een winkelstraat kan je echter een eigenaar niet verplichten zijn pand te verhuren tegen een zeer lage huurprijs, enkel en alleen om alle soorten winkelaanbod te krijgen.

ImmoTrends. Eigenaars van panden in winkelstraten willen een hoge huurprijs. Maar hoeveel huurders kunnen dat blijven betalen ?

Tacq. Niet oneindig veel. Het bewijs is er : we kampen vandaag ook in de belangrijke winkelstraten met verdoken leegstand. De meeste panden komen weliswaar nog niet leeg te staan, maar de huurder is vaak bereid te vertrekken zodra iemand zijn (zwaar) huurcontract overneemt.

Van Haare. Toch even nuanceren. Die verdoken leegstand was er twee of drie jaar geleden ook al. Wel zijn de zogenaamde drempelgelden (het bedrag dat huurders vragen bovenop het overnemen van het huurcontract) gevoelig gedaald. Wie een pand huurt tegen een prijs die boven het marktgemiddelde ligt, is vaak bereid te vertrekken zonder drempelgeld. Wie een laag huurcontract heeft, vraagt meestal een extraatje.

ImmoTrends. Grote ketens als Hennes & Mauritz en Zara beheersen het straatbeeld op toplocaties. Maar hun interesse is toch niet oneindig ?

Colin. De vraag van de kant van de grotere ketens neemt af en is momenteel zelfs ronduit zwak. Grotere ketens uit de Verenigde Staten laten België gewoon links liggen. Waarom zouden ze naar België komen, een land met het potentieel van een stad als Parijs, maar dan versnipperd over 25 steden.

Tacq. Het rendement per geïnvesteerde frank in België is voor de grotere ketens bovendien te klein. Hun investering in Belgisch winkelvastgoed is niet uitermate rendabel.

ImmoTrends. Bestaat het gevaar dat internationale ketens daarom even snel weer uit onze winkelstraten zullen verdwijnen als ze zijn gekomen ?

Van Haare. Niet echt. We mogen de situatie ook niet dramatiseren. De toestand op de Belgische winkelmarkt is niet zwakker dan bijvoorbeeld in Nederland of Frankrijk.

Tacq. Behalve wat het consumentenvertrouwen betreft.

Van Haare. Toegegeven. Maar de gemiddelde winkelomzetten per vierkante meter zijn vergelijkbaar tot hoger.

ImmoTrends. Is de situatie in alle steden hetzelfde ?

Van Haare. Neen. Steden met een winkelcentrum aan de rand hebben meer problemen dan andere. Ik denk aan Antwerpen, Sint-Niklaas, La Louvière,… In de andere steden hebben winkeliers immers geen alternatief : willen ze veel volk over de vloer, dan moeten ze een winkel hebben op een topligging ìn de stad.

ImmoTrends. In uw opsomming ontbreekt Gent ?

Van Haare. In Gent lijdt de binnenstad minder onder het winkelcentrum omdat Gent-Zuid niet echt een succes kan worden genoemd. De voorlopige mislukking van dit winkelcentrum betekent echter niet dat Gent niet rijp is voor een shoppingcenter. Dè ideale plaats blijft de omgeving van Flanders Expo. Maar de overheid is momenteel niet gewonnen voor de bouw van een winkelcentrum op die plaats.

Colin. Ten onrechte. Dat winkelcentrum zou niet alleen de Gentse regio, maar heel de beide provincies Oost- en West-Vlaanderen als doelgebied hebben. Een winkelcentrum naast Flanders Expo zou een tweede Wijnegem worden.

ImmoTrends. Opvallend hoe weinig Brussel aan bod komt in ons gesprek.

Colin. Het winkelvastgoed in Brussel kampt met grote problemen. Kijk naar wat er gebeurt met de Louizalaan, de Gulden Vlieslaan, de Goulot (het eerste smalle stukje Louizalaan).

Vindevogel. De problemen daar hebben ook te maken met de werken die de buurt een tijdlang moeilijk bereikbaar maakten.

Van Haare. Denk je ? De problemen met de geciteerde straten dateren mijns inziens van voor de werken. Er zijn dieperliggende oorzaken voor de malaise.

Colin. Brussel mist gewoon gezelligheid. Binnensteden waar het gezellig vertoeven is, hebben minder problemen. Denk aan Brugge of Namen. Hier kan je in één namiddag alle winkels zien en nog een hapje eten bovenop.

Tacq. Brussel heeft inderdaad geen aaneensluitend winkelvastgoed. Onze hoofdstad is in feite een conglomeraat van gemeenten met elk hun winkelgebeuren. Je gaat winkelen naar Antwerpen en Brugge, maar niet ‘naar Brussel’. Hier winkel je ofwel in de Nieuwstraat, ofwel op de Waterloolaan, ofwel in Ukkel, enz…

Bovendien daalt het peil van een aantal Brusselse winkelstraten. En hebben bepaalde galerijen het om uiteenlopende redenen moeilijk. Denk maar aan de Gulden Vliesgalerij en de Espace Louise. Alleen de oude Louizagalerij draait goed.

Vindevogel. Het concept van de Gulden Vliesgalerij is verouderd. Winkeltjes van 40 m² zijn uit de tijd. Aanpassingswerken aan de galerij kunnen ook de problemen van de Gulden Vlieslaan helpen oplossen.

Colin. In Brussel wordt bovendien vaak op een andere manier gewinkeld. Neem nu de Elsense Steenweg. Die bruist van de winkelactiviteit tijdens de kantooruren. Het aanbod is er verscheiden : ‘s middags doet het kantoorpersoneel er zijn aankopen. Weekdagen zijn er drukker dan zaterdagen.

ImmoTrends. Aan problemen voor winkelstraten geen gebrek. Enkele oplossingen ?

Van Haare. Grootschalige projecten die als trekkers fungeren in winkelstraten. Die kunnen de buurt optrekken. Op de Elsense Steenweg ging de Inno weg. Dat dreigde een verwoestend effect te hebben op de buurt. Nu we echter in de voormalige Inno een soort winkelcomplex ontwikkelden met trekkers als een Hennes & Mauritz, Kreymborg en Zeeman is het gevaar afgewend. Let ook op het positieve effect van de komst van Virgin naar de Kleerkopersstraat.

Tacq. De rol die de Inno speelt op de Elsense Steenweg, vervult Groenplaats Shopping in Antwerpen. Dat winkelcomplex trekt enorm veel volk, tot 250.000 bezoekers per week, met positieve gevolgen voor de buurt.

Colin. Een andere oplossing is mijns inziens het terughalen van de bewoning naar de binnenstad.

Tacq. Zolang men maar geen absurde eisen gaat stellen. Dat winkelstraten absoluut moeten bewoond worden bijvoorbeeld. Dat is niet realistisch. Wie wil er wonen in een rumoerige winkelstraat, die je niet met de auto kan bereiken, en waar het ‘s avonds onveilig is ?

Van Haare. De Raad van State heeft nu de eis van de stad Brussel dat alle winkels in de Nieuwstraat een aparte ingang voor bewoning moeten voorzien, verworpen. Terecht. Alle respect voor stadsbehoud, zolang men realistisch blijft. Een winkelstraat is gewoon niet geschikt voor bewoning. Verplicht de eigenaars liever hun gevels te onderhouden. Dat gaat verloedering tegen en maakt de winkelstraten aantrekkelijker.

ImmoTrends. Voor winkelvastgoed was er de voorbije jaren veel interesse van investeerders. Blijft dat zo ?

Colin. Voorlopig wel. Investeerders blijven uitkijken naar goed verhuurde panden op topliggingen. Probleem is eerder goede producten te vinden dan geïnteresseerde investeerders.

Van Haare. Pijnlijk blijven wel de enorm hoge overdrachtskosten in België. De 12,5 % registratierechten in ons land zijn een stuk hoger dan wat de Nederlandse (6 %) en de Britse (1 %) overheid aanrekent. Daardoor duurt het vaak vele jaren voor een pand met een meerwaarde kan worden doorverkocht. Lagere registratierechten hoeven de schatkist niet eens veel geld te kosten. Het stijgend aantal vastgoedtransacties zou immers veel goedmaken.

Geert Wellens

BORIS VAN HAARE (H&B) Een pleidooi voor lagere registratierechten in België.

JOHN COLIN (JLW) De meeste Belgische binnensteden missen gezelligheid.

PATRICK TACQ (RSP) Je kan een eigenaar van een pand in een winkelstraat toch niet verplichten eender welke huurder te nemen.

JOHAN VINDEVOGEL (BUREAU GERARD) Het concept van de Brusselse Gulden Vliesgalerij is verouderd.