België heeft veel minder shoppingcentra dan het Europese gemiddelde. Maar door de opheffing van de grendelwet in 2005 hebben de projectontwikkelaars de smaak te pakken. Heeft ons land nood aan zoveel winkelparadijzen?
Volgens makelaar CB Richard Ellis (CBRE) zou het aanbod aan winkelcentra worden uitgebreid met 167.000 vierkante meter. Volgens concurrent Cushman & Wakefield (C&W) zit er 298.500 vierkante meter in de pijplijn om de achttien geregistreerde winkelcentra van ons land te versterken. Als we de laatste mogen geloven, zou het aanbod aan winkelcentra tegen eind 2008 dus een sprong met 32 % maken. Als deze projecten tenminste tijdig klaar zijn, wat lang niet overal evident is. Net als vorig jaar rijft Antwerpen het grootste nieuwe shoppingcenter binnen: de renovatie (door ontwikkelaar Multi Development) van de prestigieuze Stadsfeestzaal (20.000 vierkante meter). Diezelfde ontwikkelaar met Nederlandse roots was met het complex Den Tir ook in 2006 goed voor de grootste commerciële ontwikkeling (13.000 vierkante meter).
We hadden gedacht dat de Ikeawet vanaf maart 2005 een einde zou maken aan de dubbele vergrendeling die bestond door een wet uit 1975. Ikea had gedreigd het land te verlaten als het geen vergunning kreeg voor een nieuwe winkel in het Brusselse gewest (Anderlecht). Daarop besliste de regering-Verhofstadt de wet over de handelsvestigingen te ontgrendelen. Maar dat is het federale niveau. Het verklaart de complexiteit van de huidige manier van werken en de spanningen die dat meebrengt op lokaal niveau.
Kunnen we het verteren?
Ook al beginnen de plannen weer welig te tieren, veel projectontwikkelaaars hebben de grootste moeite om uiteindelijk de eerste spadesteek te kunnen zetten. Volgens de nieuwsbrief Negocio is het daarom niet realistisch te veronderstellen dat de markt overspoeld zal worden en alle gelanceerde plannen tot een goed einde komen. “De projectontwikkelaars die het zich kunnen veroorloven, spreiden daarom hun energie: zo hebben ze kans dat ten minste één plan lukt. Een beetje volgens de strategie van sommige grote merken. Denk maar aan Decathlon: als alle aangekondigde Decathlons er waren gekomen, was België nu één grote sportwinkel,” aldus Negocio.
Vergeleken met bijvoorbeeld Noorwegen, dat veel winkelcentra telt, zijn de Belgische stadscentra beter gestoffeerd. België loopt echter ver achterop in het globale aanbod van shoppingcenters. De cijfers spreken boekdelen: volgens de laatste berekeningen van C&W zit ons land met zijn 92 vierkante meter winkelcentra per duizend inwoners in de staart van het Europese peloton. We liggen ver onder het gemiddelde van de Europese Unie (176 vierkante meter). We moeten naar het oosten van het continent, naar de landen met de zwakste koopkracht, om een nog lagere ratio te vinden. “C&W houdt geen rekening met de winkelgalerijen die zich nestelen rond hypermarkten zoals Cora,” nuanceert Jean-Luc Calonger, voorzitter van CeMa (Centrum Management). “Dat klopt,” bevestigt Jef Van Doorslaer, hoofdanalist bij C&W. “Maar ook na integratie van die gegevens blijft België ver achter op zijn buren met een vergelijkbare of zelfs lagere levensstandaard.”
Van Doorslaer vroeg zich tijdens een colloquium van de Belgisch-Luxemburgse Raad voor Winkelcentra (BLRW) af of “België wel in staat is om al die plannen voor winkelcentra te absorberen”. Als we aan de Nederlanders van Foruminvest – een van de gulzigste ontwikkelaars op de Belgische markt – vragen of het opportuun is een winkelcentrum van 58.000 vierkante meter neer te poten in Charleroi (een regio met beperkte koopkracht), krijgen we als antwoord: “De creatie van zo’n aantrekkingspool is een weldaad voor de stad, en niet alleen voor de beleidsmakers (zoals sommigen beweren). Als ons plan slabakt ten voordele van andere spelers, moeten we ons inderdaad afvragen of het opportuun is honderden miljoenen euro’s te investeren. Op dit moment blijven we in de running: we hebben onze sociaaleconomische vergunning binnengehaald.”
Het is een feit dat Charleroi, waarvan het stadscentrum chronisch afkeer wekt, geconfronteerd wordt met winkelcentra die in de omgeving uit de grond schieten. Gruppo Moro bijvoorbeeld schiet uit de startblokken met een project van 85.000 vierkante meter (!) in de troosteloze randgemeente Farciennes. “Moeten we hier geen bedenkingen bij maken en politieke moed tonen in zones waar de bevolking het toch al niet breed heeft?”, vraagt men zich af aan de top van de Algemene Directie Ruimtelijke Ordening. Daar wordt deze wildgroei van commerciële plannen beschouwd als “een regelrechte aansporing om meer schulden te maken”.
Braakliggende handelspanden
Jean-Luc Calonger (CeMa) denkt er het zijne van. Hij ziet weliswaar meer heil in een winkelstraat in het stadscentrum dan in een winkelcomplex in de rand, maar houdt evengoed een voet tussen de deur bij de BLRW. “Ik vraag me af of het opportuun is om (onder gemeentelijke voogdij) in de rand van de grootsteden grootse complexen uit de grond te laten schieten, terwijl men weet dat het budget voor die producten, van voeding tot kleren, bezig is weg te smelten. Je kunt het commerciële aanbod niet uit zijn voegen laten barsten en hopen dat alles bij toverslag wel zal draaien. Leegstaande winkels zijn een gevolg van dit beleid.”
Bij de vastgoedagenten klinkt meer optimisme. Voor Charles Luel, hoofd van het retaildepartement bij CBRE, is de mogelijke leegstand een risico “dat erbij hoort” en hij pleit vooral voor liberalisering en een gezonde concurrentie op de markt. “Investeerders kunnen zich vergissen. Maar concurrentie tussen projecten is in het belang van de consument. Schrik is hier niet op zijn plaats.”
Maar als de retail parks zich vermenigvuldigen en het aanbod te groot wordt, zouden de grote merken wel eens de kille randwegen kunnen achterlaten om zich weer te warmen aan de hartelijke omgeving van de stad. Waardoor dan commerciële leegstand kan ontstaan in de voorstad. Ons land mag dan wel weinig winkelcentra hebben, aan ‘blokkendozen’ in de stadsranden is er stilaan geen gebrek.
Perverse effecten
Tot 2005 werden de sociaaleconomische vergunningen afgeleverd door een comité van federale ambtenaren, bijgestaan door Fedis en andere organisaties. Sinds de Ikeawet ligt de eindbeslissing bij het college van burgemeester en schepenen, terwijl het sociaaleconomisch comité alleen een adviserende bevoegdheid heeft. “Vele ontwikkelaars hebben al gemerkt dat een burgemeester zich makkelijker laat overtuigen dan een commissie van federale ambtenaren,” stelt Jean-Luc Calonger.
Vaststaat dat de nieuwe Ikeawet een opbod tussen lokale entiteiten in de hand werkt en onderhandse aanbestedingen met burgemeesters tot gevolg heeft. Er is nood aan een gezamenlijke visie van politici, gewestelijke administraties en privépartners om deze valstrikken te vermijden. Een regionalisering van de wet op de handelsvestigingen lijkt steeds meer haalbaar, tenminste op middellange termijn.
“Volgens de Europese dienstenrichtlijn mag een winkelproject binnenkort niet meer geweigerd worden op basis van sociaaleconomische criteria, alleen nog op basis van ruimtelijke ordening,” legt Calonger uit. “Met andere woorden: als deze richtlijn wordt omgezet in Belgisch recht, zijn we op weg naar een regionalisering van de wet op de handelsvestigingen.” En Danièle Sarlet, hoofd van de Waalse Direction Générale de l’Aménagement du Territoire (ruimtelijke ordening), gaat nog verder: “Op termijn zouden de sociaaleconomische en stedenbouwkundige vergunningen moeten samensmelten tot één administratief niveau, met meer coherentie in de beslissingen.” Ook zou een veralgemening van wedstrijden voor een onafhankelijke en competente jury (zeker voor projecten met een bepaalde omvang) een waarborg kunnen zijn voor transparantie en onpartijdigheid.
Jo Jacoby
