Shopping overkill

De projecten voor winkelcentra overspoelen Brussel, maar de hoofdstad is te klein om Neo, Just under the Sky en Uplace tegelijk tot stand te zien komen.

De drie winkelcentra zijn gepland in het noorden van Brussel, in een straal van 7 kilometer. Het zal erop aankomen wie het eerst is.

Uplace, het project van ondernemer en Club Brugge-voorzitter Bart Verhaeghe, is het verst gevorderd. In Vilvoorde, aan de overkant van de ring, moet op een terrein van 11 ha een beleveniscentrum van 190.000 vierkante meter komen. Het gaat om een investering van 600 miljoen euro. Het complex zal bestaan uit 55.000 vierkante meter winkels, 40.000 vierkante meter kantoren en gedeelten voor vrijetijdsbesteding en sport. Een luxehotel met 180 kamers en hangende tuinen vervolledigt het geheel.

Uplace zou het grootste winkelcentrum van de Benelux worden en werk bieden aan 3000 mensen. Alleen wordt het niet erg goed bediend door het openbaar vervoer. De 25.000 bezoekers die dagelijks verwacht worden, moeten dus met de auto komen. En dat zou de noordzijde van de ring bijna permanent doen dichtslibben. Toch zijn de stedenbouwkundige en milieuvergunning al binnen. Maar de talrijke bezwaren die bij de Raad van State ingediend zijn, vertragen de zaak.

Nieuw gelaat voor de Heizelvlakte

Dat betekent dat nog alle kansen openliggen voor Neo in Laken. Dat project van de stad Brussel en het Gewest op de Heizelvlakte is wat later uit de startblokken geschoten. De Brusselse regering wil het Heizelplateau omvormen tot een groot business- en vrijetijdscentrum.

Neo moet de wonden te helen van een gefaseerde stadsontwikkeling zonder overzicht in een tijd dat de auto nog koning was. De open parkings die de promenade tussen Brussels Expo, Kinepolis en het Atomium volledig doorsnijden, moeten verdwijnen. In de plaats komt een nieuwe stadswijk van 67 ha. Die zal bestaan uit een evenementenhal met 15.000 plaatsen, een congreszaal voor 3500 bezoekers, groene ruimte, een vrije-tijdsgebied van 15.000 vierkante meter, 750 woningen en drie winkelzones van 70.000 vierkante meter met winkelketens die nog niet in België aanwezig zijn. Hier gaat het om een investering van 900 miljoen euro, maar het Gewest zal niet in de buidel moeten tasten. Het is de bedoeling dat het winkelcentrum de collectieve voorzieningen op de site financiert.

Neo zou 3000 jobs creëren. Het Brussels Gewest wil akkoorden sluiten met de bedrijven om in de eerste plaats in Brussel te rekruteren. In tegenstelling tot Uplace is er in de buurt van Neo geen gebrek aan openbaar vervoer: tram, bus, metro. Auto’s zouden een plaats vinden in nieuwe ondergrondse parkings en op parking C van de Eeuwfeestpaleizen.

Complementair aanbod

Langs het kanaal, op het terrein van de voormalige Godinfabriek op een steenworp van de Van Praetbrug, moet Just under the Sky het commerciële aanbod in het noorden van Brussel vervolledigen. Op de site van 40.000 vierkante meter heeft Equilis, de investerings- en vastgoedmaatschappij van de groep Mestdagh, plannen voor kleinere winkeleenheden (50 tot 5000 m²). 7000 vierkante meter wordt voorbehouden voor vrije-tijdsbesteding en er komt ook een ruimte voor concerten en moestuinen.

“We hebben een studie gemaakt van de verwachtingen van de toekomstige klanten”, legt Olivier Weets, directeur van Equilis, uit. “De winkelketens worden hypergespecialiseerd. Ondanks het toenemende individualisme willen de klanten de sociale banden weer nauwer aanhalen. Heel wat handelszaken nemen zich dan ook voor gemeenschappen in het leven te roepen. Ze organiseren conferenties en evenementen zodat iedereen in de ervaring kan delen. De klanten wensen ook meer esthetische handelszaken. Het winkelcentrum van de jaren zeventig met zijn winkels aan weerzijden van een acht meter brede allee, zijn handvol diensten en zijn bescheiden animatie, is dood. Centra zoals in Sjanghai, met een nachtleven, bioscopen en een hoogstaande architectuur, dat is de toekomst.” Just under the Sky wil dan ook vooral drie thema’s ontwikkelen: ‘sport, wellness en natuur’, ‘multimedia’ en ‘design en mode’, dat alles voor 210 miljoen euro.

Bij de uitbouw van het centrum zal de nadruk ook gelegd worden op duurzame ontwikkeling met een aantal originele initiatieven zoals de recuperatie van de warmte van de naburige verbrandingsoven om de ruimte te verwarmen. Er wordt ook gemikt op een Green Excellence-certificaat. Het project zal dus complementair zijn aan Neo. De realisatie is trouwens afhankelijk van de totstandkoming van de andere. De stad Brussel plant niet het ene zonder het andere. Voor Just under the Sky zijn het stedenbouwkundig en milieucertificaat al afgeleverd. Equilis moet nu een aanvraag indienen voor een stedenbouwkundige en milieuvergunning.

Twijfels over de leefbaarheid

Neo, Just under the Sky en Uplace vertegenwoordigen 5,3 procent van het Brussels grondgebied en dat is niet niets. Als een inplanting in het noorden onontbeerlijk lijkt, dan is dat een uitloper van het richtschema voor commerciële ontwikkeling dat het Brussels Gewest in 2008 bestelde. Het toont voor die zone een licht tekort in het commercieel aanbod aan. De studie heeft het over een potentieel van 1,2 miljoen klanten, zonder rekening te houden met de bevolkingsaangroei.

Maar dat is niet genoeg om de drie projecten leefbaar en rendabel te maken. Als alle drie de projecten er komen, dan zijn de toeloop en het rendement per vierkante meter kleiner. Bovendien mikken de initiatiefnemers op dezelfde investeerders. “Vroeger waren de ondernemingen die in winkelcentra investeerden goed op de hoogte van de sector”, legt Thierry Orban, de directeur exploitatie bij Devimo Consult (Westland, Woluwe en City 2), uit. “Vandaag gaat het om vastgoedbeleggers die gewoon rendement willen halen op hun inleg. Ik wed trouwens dat Uplace, als het er komt, binnen de zes maanden weer verkocht wordt.” De financiële rendabiliteit verontrust ook het Brussels en het Vlaams Gewest. Maar geen van beide wil een project dat taksen en jobs opbrengt aan zijn neus zien voorbijgaan. Brussel kan met het winkelcentrum van Neo de congreszaal financieren. Dat zal de hoofdstad in staat stellen seminaries van VN-allooi te organiseren. Zowel de stad als het Gewest staat dus achter het dossier.

Aan Vlaamse kant liggen de zaken ingewikkelder. De regering is verdeeld. Minister van Leefmilieu Joke Schauvliege (CD&V) aarzelde niet om de milieuvergunning – die haar minister-president Kris Peeters steunt – goed te keuren. Amper was het document echter afgeleverd of Bruno Tobback (sp. a) gaf al lucht aan zijn ongenoegen. Hij hoopte dat er bij de Raad van State een heleboel bezwaren zouden binnenlopen. En dat gebeurde ook: naburige gemeenten, buurtcomités, handelaarsverenigingen en milieubeschermers kommen op de barricaden en blokkeren nu het dossier. Voor het Brussels Gewest komt dat goed uit. Neo, weliswaar met wat vertraging van start gegaan, zou Vlaanderen wel eens op de meet kunnen verslaan.

VANESSA LHUILLIER

“Het winkelcentrum van de jaren zeventig is dood. Centra zoals in Sjanghai, met een nachtleven, bioscopen en een hoogstaande architectuur, dat is de toekomst”

Olivier Weets, Equilis