SENIORIES. Dienst inkluis

Zeg nooit zomaar rustoord tegen een seniorenresidentie of een serviceflat.

Laat ons beginnen met de verschillen tussen een rustoord en een seniorie (binnen de sektor spreekt men liever van een seniorenresidentie) in een notedop samen te vatten. Geen sinecure. De grens is moeilijk te trekken en er bestaan meerdere tussenkategorieën. Toch een poging : in een seniorie koopt een fitte bejaarde een (ruim) appartement, hij betaalt voor een dienstenpakket, en desgewenst ook voor maaltijden binnenshuis. Hij is mede-eigenaar van de gemeenschappelijke delen van het gebouw, en kan zijn flat verder verhuren aan personen die bereid zijn voor het dienstenpakket te betalen.

ELITE ?

Een rustoord in de zuivere betekenis van het woord verhuurt (meestal kleinere) kamers, rekent de bewoners een all-in-prijs aan (verzorging, huur en maaltijden), en staat ook open voor meer hulpbehoevende bejaarden. Al zal men nooit officieel toegeven dat het onderscheid terug te brengen is tot derde leeftijd (fitte senioren in serviceflats) versus vierde leeftijd (oudere, meer hulpbehoevende bejaarden in rustoorden).

Bernard Pelgrims van Restel Residences beweert dat seniorie-bewoners die hulpbehoevend worden, toch in hun appartement mogen blijven wonen. Althans zolang ze kunnen geholpen worden door een externe verpleegdienst. Kan dat niet meer, dan wordt in overleg met de familieleden van de bejaarde een verhuis naar een verzorgingsinstelling overwogen.

Restel Residences is een onderdeel van de Carestel-groep van de familie Van Milders. Restel begon in 1979 seniorenresidenties uit te baten. Ondertussen voorziet de groep de diensten in 9 seniories, oorspronkelijk gekoncentreerd in Brussel, nu meer en meer in het hele Vlaamse landsgedeelte te vinden. Momenteel is Restel de grootste dienstverlener in privé-seniorenresidenties (na het OCMW dat nummer 1 is in openbare instellingen).

Restel biedt het dienstenpakket aan, en bouwt dus zelf geen seniories. Dat wordt overgelaten aan een promotor, die Restel dan kontakteert voor de uitbating. Volgens Pelgrims is Restel zeer selektief in het zoeken van residenties om uit te baten. “We willen onze reputatie hoog houden, en koppelen daarom onze naam alleen aan projekten die aan onze vereisten voldoen. “

Toch spreekt hij tegen dat de Restel-seniories elitair zouden zijn. “Iedereen is welkom, ” beweert hij, “zolang men zich maar aan de mentaliteit van onze seniories kan aanpassen. ” In de praktijk betekent dit dat Restel seniorenresidenties zoekt met bewoners van een zeker niveau. De maaltijden worden genuttigd in stadskledij, het personeel is meertalig, de bewoners nog aktief, leergierig, en vaak reislustig.

Restel Residences gaat voor de uitbating van de residenties steeds een kontrakt aan met de vereniging van mede-eigenaars. Restel verkoopt ook (op kommissie) flats voor rekening van de promotor, en verhuurt de verkochte appartementen indien de koper de flat niet zelf wenst te betrekken. De groep heeft bij een snelle verhuur immers alle baat : zolang de flat niet bewoond wordt, ontvangt Restel geen vergoeding voor de geleverde diensten.

PRIJSKAARTJE.

Met het projekt “Mayflower” in Gent slaat Restel schijnbaar een nieuwe weg in. Mayflower wordt een seniorenresidentie met 107 appartementen, ontwikkeld door Promivan, een vennootschap opgestart onder toezicht van Restel om Mayflower te bouwen en te verkopen.

De vraag naar seniorieflats is naar verluidt groot. Niet alleen van bewoners, maar ook van mensen die een appartement kopen met de bedoeling te verhuren tot ze er zelf hun intrek willen nemen. Van de 100 seniorenflats die momenteel aan de man worden gebracht, zijn er 60 bestemd voor eigen bewoning, en dienen er 40 als belegging.

Al valt het rendement van Brusselse seniorenflats op het eerste gezicht niet echt hoog uit. Voor een serviceflat in de hoofdstad betaalt men zowat 75.000 frank per m². Of voor een tweeslaapkamerflat van 120 m² ongeveer 9 miljoen frank. De huurprijs voor zo’n appartement komt op zowat 45.000 frank per maand, of 540.000 frank per jaar. Rendement op de aankoopprijs : 6 %.

Bij Restel beweert men echter dat studies bewijzen dat de flats een jaarlijkse meerwaarde krijgen van gemiddeld 4 %. Al is dat in Brussel de voorbije jaren niet het geval geweest. Vanop topniveaus boven 80.000 frank, zijn de verkoopprijzen per m² daar lichtjes gedaald. Alleen Eden Green (Woluwe) haalt nog 86.000 frank per m².

Voor Gent en Brugge liggen de verkoopprijzen rond 50.000 frank per m². Terwijl de huurprijzen hier niveaus halen van ongeveer 25.000 frank per maand en meer. Dat zorgt voor fors hogere rendementen dan in Brussel : een flat van 80 m² in Gent of Brugge kost zowat 4 miljoen frank. Bij een huurprijs van 25.000 frank per maand (300.000 frank per jaar) leidt dat voor de koper tot een rendement van 7,50 %.

BRUGGE.

Wie een seniorenflat huurt, betaalt echter meer dan een maandelijkse huurprijs. Restel Residences rekent voor het dienstenpakket tussen 25.000 en 30.000 frank per maand aan, afhankelijk van de grootte van het appartement. De maaltijden zijn, zoals reeds gezegd, optioneel. Wie een hele maand lang in de seniorie eet, betaalt hier 19.000 frank voor.

Alles samen komen we tot een maandbedrag van 70.000 frank (éénslaapkamerflat) à 85.000 frank (luxeflat). Een pak meer dan de 40.000 à 60.000 frank die het doorsnee rustoord per maand aanrekent. “Maar daar huurt de bejaarde een klein kamertje, en krijgt veel simpeler maaltijden voorgeschoteld dan in een seniorenresidentie, ” beweert Pelgrims. “En ook het dienstenpakket is niet te vergelijken. Indien het prijsverschil de doorslag zou geven, hadden we geen wachtlijst van potentiële huurders en kopers in onze residenties. “

De vergrijzing van de bevolking, en het feit dat meer mensen gezond en fit oud worden, creëert naar verluidt een grote afzetmarkt voor seniorenflats. Bejaarden zijn volgens Pelgrims gewonnen voor het koncept dat zelfstandig wonen in een klasserijke omgeving koppelt aan een pakket diensten.

Maar ook hij moet toegeven dat niet elk projekt van bij de start een voltreffer is. Residentie Ten Eeckhoutte in Brugge is hier een sprekend voorbeeld van. Toen de NV Ten Eeckhoutte een beroep deed op Restel om de residentie (een oude bankierswoning, gelegen in historisch kader) uit te baten, kon men niet weten dat bijna anderhalf jaar na de opening van het pand (1 januari 1994) slechts 22 van de 80 appartementen zouden bewoond zijn. Eigenlijk vonden al 40 flats een koper, maar een gedeelte van die kopers verkoos de flat nog niet te betrekken.

Ten Eeckhoutte kampt met een aantal moeilijkheden. In de eerste plaats de vrij grote gemeenschappelijke ruimten (het gaat om een oud pand) : dat maakt de appartementen in verhouding duur. Bovendien werkten drukkingsgroepen het projekt een tijdlang tegen (“Hier geen hotel ! “), en legden de bevoegde overheden erg strenge bouwvoorschriften op.

Grootste probleem voor seniorenflats, en dat geldt voor alle seniories, is echter dat personen op leeftijd zich steeds te jong voelen om in een dienstverlenend appartementencomplex te gaan wonen. Zolang ze fit zijn, voelen ze hier geen behoefte toe. Maar eens ze hulpbehoevend worden, kunnen ze niet meer terecht in dit soort complexen. De verzorgingsinstelling is dan vaak het enige alternatief.

Geert Wellens

MAYFLOWER (GENT) Bij een aankoopprijs van 50.000 frank per m² een rendement van zowat 7 %.