“RUSTHUIZEN HEBBEN GROOT POTENTIEEL”

Aedifica is een jonge en sterk groeiende vastgoedbevak met een duidelijke voorkeur voor rusthuizen. “Wij beleggen op lange termijn op de residentiële markt van individuele en collectieve woningen”, zegt CEO Stefaan Gielens. “Onze strategie is grotendeels gebaseerd op de demografische ontwikkelingen in het Westen. Aan de ene kant is er de vergrijzing van de bevolking, die aangepaste vastgoedvoorzieningen vereist. Aan de andere kant is er de toenemende verstedelijking in ons land. Op dit moment concentreren we ons vooral op de ontwikkeling van onze rusthuisportefeuille, omdat die een groter groeipotentieel heeft. Maar dat wil niet zeggen dat we onze tweede groeipijler, de residentiële appartementen, verwaarlozen.”

Denkt u op korte termijn nog meer in rusthuizen te investeren?

STEFAAN GIELENS. “Na onze kapitaalverhoging begin december hebben we een rusthuis gekocht in de provincie Luik en hebben we geïnvesteerd in een rusthuisproject in Limburg. Bovendien zitten er nog projecten in de pijplijn voor 150 miljoen euro. In de toekomst zou onze vastgoedportefeuille voor 60 procent uit rusthuizen moeten bestaan, en mogelijk zelfs meer.”

Overweegt u de grens over te steken voor uw toekomstige investeringen?

GIELENS. “Voor onze investeringen in het segment van de appartementsgebouwen blijven we in België en in grote agglomeraties zoals Brussel en Antwerpen. We hebben het rendement in dat segment de afgelopen jaren kunnen optrekken door het beheer te verbeteren. Dat kunnen we alleen als we ons in de buurt van die investeringen bevinden.

“In het rusthuissegment heeft het wel nut ons werkterrein uit te breiden naar Europa. Privé-uitbaters van rusthuizen zoals Orpea worden meer en meer Europees. Wij moeten die trend volgen. Daardoor zouden we onze portefeuille ook geografisch kunnen diversifiëren.”

Wordt de rusthuizenmarkt in België dan te krap?

GIELENS. “Helemaal niet. De rusthuizen beschikken in België over ongeveer 130.000 bedden. Dat is veel te weinig om op middellange en lange termijn aan de stijgende vraag te voldoen. Er zullen de komende jaren duizenden extra bedden nodig zijn. Bovendien worden de rusthuizen in België beheerd door drie soorten uitbaters: privéorganisatie zoals Orpea, publieke organisaties zoals OCMW’s en liefdadigheidsinstellingen. Elke operator vertegenwoordigt een derde van de markt. De vastgoedinvesteerders hebben zich tot nu toe alleen gericht tot de privéoperatoren. Er blijft dus nog twee derde van de markt over.”

Heeft de crisis van de jongste vijf jaar impact gehad op Aedifica?

GIELENS.“Ons rusthuissegment heeft niet geleden onder de crisis. De demografische druk is zo hoog dat we niet de minste correctie hebben gezien in dat deel van onze portefeuille. Onze appartementen ondervonden wel de weerslag van de crisis. In 2008 en 2009 hebben we waardeverminderingen moeten boeken. Maar sinds de markt zich heeft hersteld, zijn we teruggekeerd naar het waarderingsniveau van voor de crisis. Het rendement van de ongemeubileerde appartementen is stabiel gebleven, maar de gemeubileerde appartementen voor zakenlui werden getroffen. Het rendement van die appartementen is teruggevallen tot het niveau van de ongemeubileerde appartementen. Maar over het algemeen heeft onze portefeuille goed standgehouden, vooral door onze rusthuizen.”

Wat vindt u van de hogere belasting op uw dividend en de aanpassingen van de afgelopen maanden?

GIELENS.. “Als residentiële vastgoedbevak hebben we jaren geprofiteerd van de vrijstelling van onroerende voorheffing op ons dividend. Die vrijstelling is weggevallen, nadat begin 2012 een nieuw systeem werd ingevoerd dat bijna niemand begreep. Dit jaar werd er opnieuw aan gesleuteld: er wordt nu een roerende voorheffing van 15 procent ingehouden op ons dividend, tegenover 25 procent voor niet-residentiële vastgoedbevaks. Die voorheffing is bevrijdend en is vooral veel gemakkelijker te begrijpen. Die vereenvoudiging kunnen we alleen maar toejuichen.”