Rust, ruimte en redelijke prijzen

Wie de Ardennen boven de kust verkiest, heeft geluk. Je kunt er altijd parkeren en de prijs van het vastgoed is er nog schap-pelijk. De crisis maakt de prijzen nog iets aantrekkelijker.

“We hebben bijna zes jaar gezocht aan de kust, maar niets gevonden. En gelukkig maar. Een appartement blijft toch een appartement. Je hebt weinig ruimte, je hebt buren boven, onder en naast je… Met drie kinderen is dat niet ideaal.”

In plaats van een appartement met zeezicht kocht Chris Kaiser vier jaar geleden een landelijke woning in de buurt van Rendeux, in het hartje van de Ardennen. De woning, opgetrokken in de typische natuursteen, dateert van 1990 en combineert modern comfort met authentieke charme. Er is comfortabel plaats voor tien gasten. In de tuin is er een zwemvijver, een stukje bos en achteraan grazen enkele schapen. “Voor de kinderen is dit echt het paradijs.”

Kaiser betaalde 300.000 euro voor zijn vakantieverblijf. In de meeste kustgemeenten heb je voor dat bedrag een bescheiden flatje. In goed anderhalf uur staat het Antwerpse gezin in Rendeux. Naar Oostende doen ze er ongeveer even lang over, als er geen files zijn. Richting Ardennen is blok-rijden nog niet aan de orde.

Ons land telt slechts twee ontwikkelde markten voor tweedeverblijfsvastgoed: de kust en de Ardennen. Zijn de twee regio’s concurrenten? “Nee, dat denk ik niet”, antwoordt Rudi Merlo, verkoopverantwoordelijke bij Ourthe & Somme. “Deze streek trekt toch een heel ander type klanten aan. De mensen zoeken hier rust, de natuur, ruimte… Soms hoor ik mensen wel eens zeggen dat ze eerst aan de kust hebben gezocht, maar dat zijn toch de uitzonderingen. En sommige klanten hebben zowel een tweede verblijf aan de kust als in de Ardennen. Maar ook dat is een kleine minderheid.”

Ourthe & Somme, dat zijn hoofdkantoor in Somme-Leuze heeft, is een van de grotere spelers in het vakantievastgoed in de Ardennen. Al is ‘in de Ardennen’ niet helemaal correct. “Eigenlijk is dit de Famenne”, zegt Merlo. “Maar voor onze klanten maakt dat niets uit. Een Vlaming of een Nederlander die voorbij Namen of Luik rijdt, waant zich in de Ardennen.”

Sterk merk

Een ander type cliënteel en ook andere vastgoedprijzen. In de vitrine van het makelaarskantoor Ardenne Immo in La Roche-en-Ardenne situeert het gros van het aanbod van vakantiewoningen zich in de prijsvork tussen 150.000 en 200.000 euro. Zaakvoerder Claude Bathazard heeft net voor ons bezoek een typische vakantiewoning verkocht: drie slaapkamers, modern comfort, een garage en een tuin van meer dan 1700 vierkante meter. Prijs: 179.000 euro.

Ook Bathazard gelooft niet dat de ware kustgangers de Ardennen als een alternatief beschouwen. “Maar de Ardennen is ook wel een sterke merknaam. Ik zeg altijd: wij verkopen geen woningen, maar een stukje Ardennen. En dat staat dan voor een gemoedelijke sfeer, groen, rust en ook een beetje de bergen. Want voor Vlamingen en Nederlanders is dat heuvelende landschap toch iets speciaals.”

Ongeveer 90 procent van de klanten van Ardenne Immo is Nederlandstalig. En binnen die groep hebben de Vlamingen een groot overwicht. Ook bij Ourthe & Somme is negen op de tien klanten Nederlandstalig, maar de verhouding tussen Vlamingen en Nederlanders is er meer in evenwicht. “De Nederlanders hebben hier vroeger veel gekocht, toen de prijzen nog een stuk lager lagen”, zegt Bathazard. “Nederlanders doen graag koopjes. Ze vinden het hier nu te duur. Ik denk dat ze nu meer in Oost-Europa kopen.”

De statistieken van de federale overheidsdienst Economie bevestigen dat de vastgoedprijzen hier in het voorbije decennium inderdaad fors gestegen zijn. In veel gemeenten laat de prijsevolutie in tien jaar meer dan een verdubbeling zien. De prijsstijgingen liggen evenwel min of meer in lijn met de prijsevolutie in Vlaanderen. En naar die Vlaamse normen is het Ardense vastgoed nog altijd gunstig geprijsd.

De duurste gemeenten liggen in het zuiden van de provincie Luxemburg. In gemeenten als Attert, Habay, Trintigny en in Aarlen gaan de referentieprijzen voor woningen vlot over de 200.000 euro. Dat relatief hoge prijspeil is vooral toe te schrijven aan de nabijheid van het groothertogdom Luxemburg. Iets westelijker, in Bouillon, nochtans een toeristische trekpleister, ligt de referentieprijs al een stuk lager (156.500 euro).

Meer in het hart van de Ardennen, in de streek van Marche-en-Famenne en La-Roche-en-Ardenne schommelen de prijzen rond de 200.000 euro. Sommige gemeenten in de omgeving zijn een stuk goedkoper: in Saint-Hubert bedroeg de referentieprijs in de tweede jaarhelft van 2009 135.000 euro, in Durbuy en in Libin was dat 125.000 euro. Spa, in het Luikse deel van de Ardennen, is ook relatief goedkoop (165.000 euro).

Opvallend is dat de prijzen voor villa’s in veel gemeenten lager liggen dan de prijzen voor woningen. Dat komt omdat in de categorie ‘villa’s en landhuizen’ ook goedkope vakantiewoningen en chalets worden meegerekend.

Geen Knokke

Merlo merkt op dat de naam van de gemeente of de toeristische bekendheid weinig impact heeft op de vastgoedprijzen. “Het Ardense Knokke, dat bestaat niet. La Roche, Dinant, Bastenaken, Durbuy, enzovoort dat zijn bekende namen, maar dat heeft geen of nauwelijks effect op de woningprijzen. Een mooie ligging is wel belangrijk, maar die kan je in veel gemeenten vinden. En dat het afgelegen is, dat speelt voor de meeste mensen geen rol. Sommige kopers vinden dat zelfs een troef. Als je hier boodschappen moet doen, heb je toch altijd een auto nodig.”

Intussen laat de crisis zich ook voelen op de Ardense vastgoedmarkt. “Vanaf eind 2008 is de verkoop beginnen te slabakken”, zegt Bathazard. “En heel 2009 was zwak. Het aantal verkopen is bij ons bijna met een kwart gedaald. Sinds begin dit jaar gaat het weer beter.”

Die lagere vraag vertaalde zich ook in lagere verkoopprijzen, zegt Bathazard. “Je moet maar eens kijken in de vitrines en op de websites van de makelaars. Er zijn veel annonces waarop ‘nieuwe prijs’ staat. Ik denk dat de crisis ongeveer 10 tot 20 procent van de prijzen heeft geknaagd.”

Merlo maakt een gelijkaardige analyse. “De prijzen staan onder druk. Persoonlijk vind ik dat een gezonde zaak. De jongste jaren waren ze toch iets te snel gestegen. Sommige panden waren daardoor onrealistisch geprijsd. In de verkoop merken we de crisis vooral in het segment boven de 150.000 euro. Ik vermoed dat dit ook te maken heeft met de strengere eisen die de banken stellen. In het lagere prijssegment, bijvoorbeeld de woningen in vakantieparken, houdt de markt wel goed stand. Veel mensen zijn toch geschrokken van de koersval op de beurzen en beschouwen vastgoed als een veilige haven.”

Bouwgrond voor een prikje

Bij Ardenne Immo biedt slechts een kleine minderheid het tweede verblijf in verhuur aan. Omdat de woningprijzen hier relatief laag zijn, zijn huurinkomsten zelden noodzakelijk om de aankoop gedeeltelijk te financieren. Bij Ourthe & Somme, dat een belangrijke speler is op de verhuurmarkt van vakantiewoningen, zijn het misschien wat verrassend precies de kopers van goedkopere woningen die voor een verhuurformule kiezen.

“De woningen tot 150.000 euro komen vaak in verhuur. In de hogere prijsklasse hebben de kopers die huurinkomsten meestal niet nodig. Een deel van die duurdere woningen komt na verloop van tijd toch nog in verhuur. Dat is dan vaak omdat de eigenaars zelf minder komen, want de kinderen gaan studeren of de familiale omstandigheden zijn gewijzigd…”

Ourthe & Somme biedt verschillende verhuurformules aan, maar de belangrijkste zijn een formule inclusief beheer (ontvangst van de huurders, onderhoud, schoonmaak, enzovoort) en een exclusief beheer (promotie en administratie van de verhuuractiviteit). Afhankelijk van de formule rekent Ourthe & Somme een commissie van 19 tot 35 procent aan.

“Dat lijkt misschien veel”, zegt Merlo. “Maar voor de eigenaar/verhuurder is het niet belangrijk wat wij ontvangen, maar wel wat hij ontvangt. Onze meerwaarde is dat we kunnen zorgen voor een goede bezettingsgraad, ook in het laagseizoen. De rentabiliteit hangt eigenlijk vooral af van die laagseizoenverhuur. In de vakantieparken halen we een gemiddelde bezetting van 50 procent. Dat is op jaarbasis, dus niet alleen de weekends en/of vakantieperiodes. Voor de andere woningen zitten we aan een gemiddelde van 57 procent. Er zijn woningen die een bezettingsgraad van 80 procent halen.”

De echte investeerders kopen volgens Merlo de groepslocaties, woningen waar groepen van achttien en meer personen kunnen logeren. “In dat segment kan je hier nog mooie huurrendementen halen. En het is mogelijk om de aankoop van zo’n pand te financieren met de huuropbrengsten.”

Bathazard stelt vast dat Vlaamse investeerders vooral geïnteresseerd zijn in bouwgrond. “In deze regio vind je nog percelen van 10 tot 15 are voor 50.000 euro. In Vlaanderen ben je soms al 150.000 euro kwijt voor een stukje grond van 5 are.” Volgens de vastgoedmakelaar is er nog behoorlijk veel grondpotentieel. Dat de percelen kleiner worden, vindt hij niet zo’n gelukkige evolutie. “Dat is toch een beetje spijtig voor het karakter van de streek.”

Ook voor de evolutie van de waarde van het vastgoed, kan het een spijtige zaak zijn. Niet alleen omdat het aanbod toeneemt, maar vooral omdat het ook een bedreiging kan zijn voor de unique selling proposition van de Ardennen in ons land: de combinatie van rust, ruimte en groen.

Door Laurenz Verledens

“Ik denk dat de crisis ongeveer 10 tot 20 procent van de prijzen heeft geknaagd”

Claude Bathazard,

Ardenne Immo

“De rentabiliteit van een vakantiewoning hangt vooral af van de verhuur in het laagseizoen”

Rudi Merlo, Ourthe & Somme