Rommelbevaks bedriegen beleggers

Vastgoedbevaks zijn soms een vehikel voor gesjoemel en manipulatie. Dat zegt Bernard Cardon de Lichtbuer. Hij stond aan de wieg van de vastgoedbevaks en bouwde Cofinimmo uit tot de grootste in België.

Bernard Cardon de Lichtbuer is een insider van de gesloten vastgoedclub. De oudgediende van Tractionel (nu Tractebel) richtte in 1983 Cofinimmo op. Die nv moest de vastgoedportfolio van de pensioenfondsen van zijn werkgever en andere ondernemingen zoals Monsanto, ICI en AGF, beheren en uitbreiden. Cardon: “Op de eerste vergadering was de vraag: wat doen we met ons geld? We kenden niets van onroerend goed. Zeer voorzichtig hebben we toen een Delhaize in Gent gekocht.”

Het actief van de vastgoedbeheerder bedroeg in 1986 zes miljoen euro. Cofinimmo – sinds 1995 een beursgenoteerde beleggingsvennootschap met vast kapitaal (bevak) – beheert vandaag een portefeuille die driehonderd keer groter is. Heel wat andere ondernemingen en bedrijven maakten hun vastgoed liquide door het in te brengen in Cofinimmo in ruil voor aandelen. Cardon gaf in 2002 het roer over aan Serge Fautré. De docent vastgoedbeheer aan UAMS en Solvay Business School hielp de Europese tak van het Urban Land Institute – een denktank rond architectuur en ruimtelijke ordening – uit de grond stampen.

“Cofinimmo stelde zich vanaf de start op als de professionele beheerder van gebouwen. Onze klant was op de eerste plaats de huurder, die we moesten tevreden stellen om het gebouw te laten renderen voor de aandeelhouder. Dit uitgangspunt wordt vandaag wel eens vergeten door de actoren in vastgoed. Bij te veel bevaks, verzekeraars en vastgoedfondsen ligt vandaag het accent op het beursgegeven, dus de korte termijn, en dat betreur ik”, antwoordt Bernard Cardon de Lichtbuer op de vraag of de bevaks niet verantwoordelijk zijn voor de omschakeling van de vastgoedwereld van bouwen naar een het op de financiële markt brengen van een product – van de industrie naar de dienstensector.

TRENDS: Sommige bevaks lijken vandaag vooral een fiscaal vehikel. Vindt u dat een goede zaak?

BERNARD CARDON DE LICHTBUER (EX-COFINIMMO). ‘Opgelet. Er zijn grote verschillen tussen de bevaks. Befimmo en Cofinimmo zijn bevaks pur sang, ongeveer even groot met een gelijkaardige portefeuille. Maar we zien inderdaad dat heel wat bedrijven om fiscale redenen hun vastgoedportefeuille onderbrengen in een bevak, en tegelijk cashen op de beurs. Dit past helemaal niet binnen de filosofie van een publiek spaarinstrument, zoals wij dat in de jaren tachtig hadden uitgestippeld.”

Het gerecht in Charleroi onderzoekt hoe zakenman Robert Wagner zijn patrimonium onderbracht in Warehouses Estates Belgium (WEB). Blijkbaar kunnen bevaks tot fraude leiden.

CARDON. “Elk juridisch vehikel is perfect in de handen van de ene, maar frauduleus in de handen van een andere.”

Het gevaar voor misbruiken is nog groter, als het beheer wordt overgelaten aan de actieve vennoot van een commanditaire vennootschap op aandelen – een CVA.

CARDON. “Daar hebt u een punt. Cofinimmo en Retail Estates zijn gewone nv’s, waar de algemene vergadering de bestuurders controleert. De beleggers kunnen dus optreden als het management hun belangen miskent. Nogal wat bevaks ( nvdr – zoals Befimmo en WDP) worden ondergebracht in een commanditaire vennootschap, waar de aandeelhouders niks te zeggen hebben.

Een commanditaire vennootschap was geschikt voor de kapitein die in de zeventiende eeuw op de kaai van Amsterdam investeerders zocht. Hij was de investeerder die het grootste risico liep, omdat hij mee met zijn schip kon vergaan. Het was dus terecht dat beleggers geen invloed hadden op zijn beheersbeslissingen. Dan is een CVA op zijn plaats. Idem dito als je belegt in zeer gespecialiseerd vastgoed, in Roemenië bijvoorbeeld. Ik kan me inbeelden dat zo’n supergespecialiseerde vastgoedman niet wil dat anderen hem de les lezen. Een privé-financier kan perfect het risico nemen zijn kapitaal aan zo’n CVA toe vertrouwen.

Maar een vastgoedinvestering met publiek kapitaal is heel wat anders. Dat vereist een grotere transparantie en de controlemogelijkheid. Misbruiken zijn anders moeilijk uit te sluiten. Zo kan een bevak inderdaad worden gebruikt om fiscaal voordelig zijn onroerend goed duur van de hand te doen aan externe investeerders en de gebouwen fiscaal voordelig en autonoom te blijven beheren.”

Er bestaan dus rommelbevaks, naar analogie met junkbonds.

CARDON. “Die zijn er zeker. Zolang je dat weet, is er geen probleem. Maar als je dat niet weet, of de bevak koopt rommel aan en er is geen controle, of gebouwen worden te duur aangekocht zonder voldoende toezicht, dan heb je wel een probleem. Er zijn te veel rommelbevaks, waarvan de aandeelhouders denken dat ze een kwalitatief hoogstaande portfolio hebben. Ik denk bijvoorbeeld aan Wereldhave, dat ooit de huurgarantie inbracht van een gebouw dat uiteindelijk niet werd verhuurd. En de Commissie voor het Bank- en Financiewezen liet begaan. Het is problematisch dat deze toezichthouder geen lange ervaring heeft met onroerend goed.”

Er is toch een onafhankelijk verslag van de schatters?

CARDON. “Schatten is geen exacte wetenschap en de verschillen kunnen naargelang van het schattingsverslag 5 % en meer oplopen. Cofinimmo gaat van bij de aankoop van een pand ook voort op de eigen expertise van de vastgoedmarkt.

België is een klein land en iedereen kent iedereen. Er zijn uiteraard objectieve gegevens voor een prijsbepaling, zoals plaats en huurprijs, maar andere elementen zoals de kwaliteit van het gebouw en de contracten zijn dat minder. De schatter moet dan dikwijls afgaan op de informatie van de verkoper, die hij bovendien goed kent. De wederzijdse beïnvloeding van mensen die elkaar goed kennen, kan commercieel gevaarlijk zijn voor wie van hun informatie afhankelijk is. Niet dat er corruptie is, maar het gevaar bestaat dat de schatter zich laat leiden door de prijs die de verkoper in gedachten heeft.”

Het kan dus niet door de beugel dat een privé-eigenaar een gebouw verkoopt aan een bevak die hij controleert?

CARDON. “Dat zou onmogelijk moeten zijn. Er is, zoals bij WEB, een levensgroot belangenconflict.”

Kan men concluderen dat er meer nood is aan meer corporate governance bij de bevaks?

CARDON. “Inderdaad. Vastgoed is een technisch product, dat niet iedereen goed begrijpt. Dikwijls is de informatie zelfs aanwezig in de openbare documentatie van een bevak, maar komt ze niet voldoende duidelijk naar boven. En dan weet een kleine belegger eigenlijk niet goed waar hij mee bezig is. Maar geldt dat soms ook niet voor zijn participatie in een industrieel bedrijf?”

Ook de verkoop van de overheidsgebouwen aan de private sector was “objectief” geschat. Was die operatie wel koosjer?

CARDON. “Men kan op twee manieren schatten: als vastgoedman of als bankier. De eerste schat de prijs van het gebouw in functie van de vastgoedmarkt. De tweede houdt enkel rekening met de discounted cashflow. In het geval van de overheidsgebouwen was de hoofdzaak: wat is de huurprijs en hoe lang duurt het contract? De restwaarde interesseert de koper niet, omdat het een lang contract is van 27 jaar. Eigenlijk is de boekhoudkundige waarde na de huurperiode zero. Denk je echt dat de eigenaar, voor wie de restwaarde er niet toe doet, dat gebouw zal beheren als een goede huisvader? Niet noodzakelijk. Hij kan het minimum doen, net wat het huurcontract hem gebiedt. Wie is dus gemotiveerd om dat patrimonium optimaal te beheren? Vergeet ook niet dat de managers van die eigenaars binnen 27 jaar met pensioen zijn, dus waarom zouden ze er nog in investeren op lange termijn. Het argument om die gebouwen te verkopen als een manier om efficiënt zijn patrimonium te laten beheren, klopt niet. Dit is een budgettaire operatie, geen vastgoedverhaal. Zuiver economisch verlies voor de overheid. Bovendien schuift ze de financiële last van haar uitgavenpolitiek door naar de volgende generatie. Goed beheer is dat niet.”

Ook de privésector lijdt aan kortzichtigheid?

CARDON. “Zeker. De korte termijn krijgt voorrang onder druk van beleggers en financiële analisten. Bedrijven kunnen amper worden geleid met doelstellingen op korte termijn. Welke bedrijfsleider durft nog een zware kapitaalinvestering aan, als de waarde van zijn opties – die worden bepaald door de winst op korte termijn – daardoor afneemt? Hemeltergend is bovendien het feit dat deze CEO’s dan nog mogen rekenen op een gouden parachute als ze mislukken in deze opdracht. Hebben deze mensen ver in hun ivoren toren nog enige realiteitszin? Zo neen, kunnen ze dan eigenlijk wel een onderneming optimaal leiden?”

U bent niet alleen de stichter van de eerste en de grootste bevak. U hield de pen vast bij de omschrijving van het bevak-statuut. Hoe verliep dat?

CARDON. “Als CEO van Cofinimmo, toen de enige zuiver patrimoniale maatschappij in vastgoed, werkte ik mee het fiscaal statuut voor de bevak, naar analogie met de beveks. We kregen toen een verschrikkelijke weerstand van de banken. Die waren flink jaloers, want hadden tot dan massa’s geld verdiend met hun vastgoedcertificaten. Ze konden – in tegenstelling tot voor de beveks- geen percentage pakken op het beheer van die bevaks. We hebben de kaarten van het vastgoedspel toen serieus door elkaar geschud.”

Batibouw De Belg zal Batibouw opnieuw platlopen om er de bouw van zijn woning voor te bereiden. Hoe kijkt u daar tegen aan?

CARDON. “Batibouw verkoopt een onhoudbare illusie, die bovendien de duurzaamheid van de samenleving ondermijnt. Wat wil elke Belg? Wonen als een rijke mens: een huis met vier gevels, een tuin en een zwembad. De Belg wordt rijker, dus zou dit voor meer mensen bereikbaar moeten zijn. Maar de grond ontbreekt eenvoudig om het ideaal van een alleenstaand huis voor iedereen te realiseren, tenzij we van België een grote villawijk maken. Zelfs als er nog veel mocht worden verkaveld, werd de uitspreiding van de woonfunctie over heel het land helemaal onhoudbaar. Het gependel weegt nu al zwaar door op de economie. Ook de her en der verspreide winkelcentra zijn desastreus voor de mobiliteit. België dreigt een gebied rond Brussel te worden, met voorsteden, winkelcentra en businesscentra die onderling verbonden zijn door volgestouwde autosnelwegen.

Omdat het aanbod van de “ideale” woningen terecht wordt beperkt, stijgt de prijs van het vastgoed. Het ideaal wordt dan helemaal onbereikbaar. Daarom mijn boutade dat Batibouw een illusie verkoopt. Dat maakt de mensen ongelukkig. Ze wonen vandaag een beetje tegen hun zin in de stad. Het gevolg: vroeger was een stad een symbool van vrijheid, bescherming en ondernemingszin. Vandaag van frustratie, onveiligheid en passiviteit.

Voor de onderkant van de markt dreigt helemaal een probleem. Door de hogere rente, de steeds langere afbetalingstermijnen en de stijging van de vraag is de prijs van een modale woning enorm gestegen. Bovendien stegen de bouwkosten en een baksteen voor een huis van de rijken is even duur als die voor een gemiddeld gezin.

Toch is dat relatief. Misschien moeten we wat minder ruim bouwen. In Parijs of Londen betaal je je blauw voor een appartement van vijftig vierkante meter.”

Urban Land Institute (nvdr – ULI is een denktank rond architectuur en ruimtelijke ordening) legt de nadruk op de steden als schakel voor de levenskwaliteit. Hoe kan dat concreet?

CARDON. “Door ze, om te beginnen, leefbaar te maken. Er zijn nog te veel stadskankers die blijven liggen en voer zijn voor speculanten. Ruimte moet optimaal worden ingevuld. Een mix tussen wonen, werken en ontspannen moet worden vertaald in aangepast vastgoed, en dat kan door in te breiden: door bestaande wooneenheden beter in te richten.

De overheid heeft hier een belangrijke functie. In mijn eigen Antwerpen zie ik hoe er stilaan werk van wordt gemaakt. In Brussel blijft duurzame stadsontwikkeling een probleem. Zelf zet ik me binnen de Koning Boudewijnstichting in voor het opnieuw leefbaar maken van de Leopoldswijk. Een ramp. De verschillende politieke niveaus – gemeente, gewest, federale staat – lijken elkaar soms zelfs tegen te werken in plaats van samen werk te maken van een hoofdstedelijk beleid.”

Is ULI niet een beetje hypocriet? Er zijn binnen de organisatie ook bedrijven actief, die mee verantwoordelijk zijn voor de uitbouw van de Brusselse Noordwijk. Niet echt een geslaagde stadsplanning.

CARDON. “De Noordwijk zelf was – à propos – het resultaat van de visie van Charlie De Pauw senior. Die wilde bouwen volgens de principes van Le Corbusier: hoge torens met daartussen groene ruimte. Maar moet men het enkel de ontwikkelaars kwalijk nemen als ze een lelijk gebouw neerzetten? Men kan het een ontwikkelaar niet verwijten dat hij een project financieel optimaal wil exploiteren. Hij doet niks verkeerd als hij binnen de regels blijft. Uiteindelijk is de overheid ook verantwoordelijk.”

Is dat niet het punt? Belangenvermenging tussen politici en promotoren is ook vandaag actueel. Corruptie bij de behandeling van vastgoeddossiers is geen uitzondering.

CARDON. “De beste promotoren zijn per definitie de beste lobbyisten. Het vastgoed is overal in de wereld de ideale sector om politici om te kopen. Er zijn enorme sommen mee gemoeid en de overheid speelt een belangrijke rol als regelgever. Corruptie is dus mogelijk en rendeert ook. Bovendien is België een klein land en zijn de banden tussen de publieke en private actoren in de vastgoedwereld erg nauw.

Pas op: je hoort me niet zeggen dat elke ontwikkelaar politici omkoopt. Maar hun reputatie is inderdaad niet bepaald goed. Toch hebben sommige steden een erg zuiver imago. Ik hoor bijvoorbeeld over Leuven, Hasselt, Sint-Niklaas en Namen, erg positieve verhalen over de samenwerking tussen politiek en ontwikkelaars. In Brussel verloopt dat allemaal wat moeilijker.

De Belgen stellen weinig voor in de rest van de wereld. Nochtans had Brussel als hoofdstad van Europa een pracht van een uitvalsbasis kunnen zijn. Het tegendeel is waar. Het slechte imago van Brussel straalt af op de rest van het land.”

Is het gebrek aan duurzame stadsontwikkeling enkel een kwestie van te weinig controle?

CARDON. “Niet alleen. De bouwsector kende een intrinsieke verschuiving. Heel wat overheidsgebouwen van de Europese administratie, zoals het parlement, zijn door de ontwikkelaars neergepoot als een product. Ze hebben geen ziel, ook al omdat de architect – meestal behorend tot de gesloten club die de meeste opdrachten krijgen – die er niet in heeft gestoken. Afschuwelijke gebouwen zijn het resultaat.”

Hans Brockmans