Het Groot Woononderzoek 2013 van het Steunpunt Wonen bracht aan het licht dat de kwaliteit van bijna de helft van de private huurwoningen ontoereikend is. Steeds meer private huurders hebben geen toegang tot een minimale woonkwaliteit, of ze moeten daar te veel huur voor betalen in verhouding tot hun inkomen. Het aandeel van de private huurders die meer dan 30 procent van het inkomen spenderen aan huur, nam toe van 39 procent in 2005 tot 2 procent in 2013.
De Vlaamse overheid probeert investeringen in woningen te stimuleren. Een van de instrumenten is de renovatiepremie. Die kan enkel worden aangevraagd door eigenaars die zelf in hun huis of appartement wonen, of door eigenaars die verhuren via een sociaal verhuurkantoor. CD&V wil dat in de toekomst ook private verhuurders er aanspraak op kunnen maken.
Critici zullen daartegen inbrengen dat die subsidies niet nodig zijn, omdat private verhuurders over voldoende vermogen beschikken en hun investeringen indirect kunnen terugkrijgen in de vorm van een hogere huurprijs. Wij scharen ons achter het idee van CD&V dat subsidies voor huurwoningen nodig zijn.
De verhuur van een woning gaat gepaard met risico’s. Ten eerste weet de verhuurder niet zeker of de huurder het pand goed gaat onderhouden en de huurprijs altijd zal betalen. Ten tweede moet de verhuurder iemand vinden die bereid is de hogere huurprijs te betalen. Ten slotte weet niemand hoe de verkoopprijzen van vastgoed zullen evolueren.
De meerderheid van de private huurwoningen is eigendom van verhuurders die een of twee panden verhuren. Het Centrum voor Sociaal Beleid van de Universiteit Antwerpen berekende onlangs dat het gemiddelde vermogen van een Belgisch gezin voor 65 procent uit vastgoed bestaat. Het grootste deel van het vermogen van verhuurders zit dus in enkele activa die in grote mate aan dezelfde prijsschommelingen zijn blootgesteld.
Gezien die risico’s, is het niet onbegrijpelijk dat private verhuurders niet nog meer investeren in hun vastgoedportefeuille. Ze kunnen hun middelen beter beleggen in andere activa, om de risico’s te spreiden. De renovatiepremie kan enig soelaas bieden, doordat die de kostprijs van een verbouwing verlaagt. Daardoor hoeft de private verhuurder minder van zijn eigen vermogen aan te spreken. De subsidie kan het beste worden beschouwd als een soort buffer tegen de risico’s.
CD&V wil voorwaarden koppelen aan de toekenning van de renovatiepremie, zoals een maximale verhuurprijs en een minimale verhuurperiode. Het doel is te vermijden dat de huurprijzen te sterk stijgen en de gerenoveerde panden onmiddellijk uit de huurmarkt verdwijnen. Wij stellen voor de verkoop van de woning te koppelen aan een terugbetaling van de premie, als alternatief voor de minimale verhuurperiode. De terugbetaling kan dan dalen naarmate het goed langer verhuurd blijft. Daardoor behoudt de verhuurder de optie om te verkopen en vermijdt de overheid dat haar middelen volledig uit de private huurmarkt wegvloeien. Zo wordt de handelsvrijheid van de verhuurders niet harder dan nodig ingeperkt.
Geert Goeyvaerts is doctoraal onderzoeker aan het departement Economie van de KU Leuven.
Geert Goeyvaerts
CD&V lanceerde het voorstel om de renovatiepremie open te stellen voor verhuurders op de private huurmarkt. Dat is een goed idee.
De renovatiesubsidie kan het beste worden beschouwd als een soort buffer tegen de risico’s.
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier