Rendement en meerwaarde

Deze week is onze blik opnieuw gericht op Aedifica, een vastgoedbevak met een heel bijzonder profiel dankzij haar sterke aanwezigheid in het segment van de rusthuizen.

Aedifica, dat op de beurs kwam in de herfst van 2006, is de grootste residentiële vastgoedbevak. Haar activiteiten zijn verdeeld in drie segmenten: residentiële gebouwen, gemeubelde appartementen en huisvesting voor senioren. De groep bezit ook activiteiten in de hotelsector, maar daar is haar aanwezigheid beperkt. In totaal maakt dat onderdeel minder dan 10 % uit van de vastgoedportefeuille. Vier hotels (in Brugge, Brussel en Leuven) zijn volledig verhuurd op basis van erfpachtovereenkomsten (duur tussen 27 en 99 jaar) en bieden een nettohuurrendement van 7 % (per jaar).

Residentiële gebouwen

Dit activiteitensegment berust op de verhuur van residentiële appartementen (vooral in Brussel, maar ook in Namen, Antwerpen en Aarlen). Aedifica interesseert zich voor nieuwe of volledig gerenoveerde gebouwen. Wanneer er zich opportuniteiten aanbieden, investeert de vastgoedbevak ook in projecten met een hoge toegevoegde waarde. Een voorbeeld daarvan is de principeovereenkomst die Aedifica heeft afgesloten met Atenor over de aankoop van een in 2011 op te leveren gebouw met 75 appartementen. Een tweede kenmerk van Aedifica is dat het de voorkeur geeft aan de drukste wijken die als eerste kunnen profiteren van de groei van de stedelijke bevolking. De groep wenst zich echter vooral te positioneren als partner van de overheid voor de ontwikkeling van sociale woningen of huisvesting voor de middenklasse. Het brutohuurrendement van residentiële gebouwen is beperkt tot 5,6 %, maar op lange termijn kan de vastgoedbevak ook profiteren van een stijging van de waarde van de verhuurde goederen. Op 30 juni bezat Aedifica 462 appartementen met een bezettingsgraad van 89,74 %.

Huisvesting voor senioren

Huisvesting voor senioren, met name rusthuizen en serviceflats, vertegenwoordigen het belangrijkste activiteitensegment van Aedifica, met 46 % van de totale oppervlakte van de bevak en 49 % van de huurwaarde. Dit segment is om verschillende redenen interessant voor vastgoedbevaks: het combineert langetermijncontracten (vooral erfpachtovereenkomsten) met een triple net-rendement van ruim 6 % (daarbij worden alle kosten en risico’s op huurderving ten laste genomen door de uitbaters). Het gaat bovendien om een zeer gefragmenteerde sector, waarin Aedifica de rol van consolidator op zich wil nemen. Op 30 juni 2009 (bij de afsluiting van het boekjaar 2008-2009) hadden de 23 rusthuizen van de vastgoedbevak (2056 bedden en 20 appartementen) een bezettingsgraad van 100 %. Het segment huisvesting voor senioren maakt het dus mogelijk voor Aedifica om een grote stroom recurrente inkomsten te genereren. Bovendien kan de vastgoedbevak ook nog groeien in dit domein, gezien de beperkte consolidatie in de sector en de steeds grotere behoeften (door de vergrijzing van de bevolking).

Gemeubelde appartementen

De verhuur van gemeubelde appartementen, de andere specialiteit van Aedifica, is in zekere zin de tegenhanger van huisvesting voor senioren. De huurovereenkomsten zijn van korte duur en de kosten zijn hoog. De appartementen zijn gelegen in de mooiste wijken van de hoofdstad en mikken op internationale en welgestelde klanten, zoals ambtenaren en hogere kaderleden, die op zoek zijn naar comfortabele huisvesting voor enkele weken of maanden. De activiteit is uiteraard gevoelig voor de conjunctuur, wat duidelijk blijkt uit het feit dat de bezettingsgraad tussen juli en september 2009 tot onder 75 % daalde. De aanwezigheid van de Europese instellingen, de NAVO en talrijke hoofdkantoren van multinationals maken het voor Aedifica echter mogelijk om een gemiddelde bezettingsgraad van 85 % te behalen. Dat is ruim voldoende voor gebouwen van dit type, vooral omdat het brutohuurrendement hoger ligt dan 10 %.

Schulden

De goede financiële gezondheid van Aedifica weerspiegelt zich in zijn dividendbeleid: dit jaar werd het dividend opgetrokken tot 1,80 EUR netto, een stijging van 5 % in vergelijking tot het afgelopen boekjaar (voorzichtige pay-outratio van 82 % ten opzichte van de jaarwinst), ofwel een nettorendement van 4,8 % ten opzichte van de huidige koers. De schuldratio van de residentiële vastgoedbevak bedraagt 48 %, wat het bedrijf nog aanzienlijke uitbreidingsmogelijkheden biedt, aangezien het wettelijke maximum 65 % bedraagt. Dat zou Aedifica ertoe in staat moeten stellen zijn aankoopbeleid in de sector van de huisvesting voor senioren voort te zetten.

Andere waardecreërende factoren voor de aandeelhouders zijn de grote rendementen uit gemeubelde appartementen en de waardestijging van residentiële gebouwen (de waarde van appartementen is in België ondanks de crisis vorig jaar toch nog met 3,5 % gestegen).

Niet alleen zijn de vooruitzichten goed, het aandeel is ook aantrekkelijk gewaardeerd: momenteel biedt het een korting ten opzichte van zijn intrinsieke waarde van 40,93 EUR op 30 september 2009.

Wij kunnen Aedifica dus aanbevelen aan beleggers die op zoek zijn naar een aandeel waarvan het rendement hoger ligt dan dat van obligaties in combinatie met een meerwaarde op middellange termijn. (C)

Door Cédric Boitte

Dankzij het segment huisvesting voor senioren is het voor Aedifica mogelijk om een grote stroom recurrente inkomsten te genereren.