“Reken op een correctie van 10 tot 15 procent”

De vastgoedprijzen dalen. Villa’s krijgen de grootste klappen, appartementen houden nog stand. Deze gezonde correctie op de vastgoedmarkt kan zich nog even doorzetten, de kans op een crash blijft klein.

De trend die zich vorig jaar op gang trok, zet zich door. De vastgoedmarkt koelt af. Vooral de prijzen van huizen en villa’s zitten in een dalende lijn. Appartementen houden stand, terwijl bouwgronden duurder worden. Dat staat in de prijsstatistieken die de federale overheidsdienst Economie dinsdag publiceerde.

Een huis kostte in de eerste helft van dit jaar 205.000 euro. Dat is 2,3 procent of 5000 euro minder dan in 2008. De prijs die we hanteren, is de prijs voor het kwalitatief betere vastgoed of de prijs waarbij driekwart van de transacties onder deze prijs gebeurt. De waarde van een villa daalt nog sneller en klokt af op 337.500 euro (-4,1 %). “De recessie trof vooral de duurdere woningen. Daar zien we hogere prijscorrecties en raken de woningen minder snel verkocht”, zegt John Romain van Immotheker. De prijs voor een appartement houdt met 201.429 euro (+0,5 %) nog stand, hoewel er vrees is voor een overaanbod na de bouwgekte van de voorbije jaren. “Appartementen gaan nog vrij vlot van de hand, maar door het hoge aanbod loopt het aantal dagen dat een appartement op een koper wacht wel op.” Bouwgrond werd wel nog behoorlijk duurder. Voor een vierkante meter moet u intussen 186 euro neertellen, of 6,5 procent meer dan vorig jaar.

Op regionaal vlak zijn er natuurlijk wat verschillen. Vlaanderen volgt vrij slaafs de hoofdtendenzen, maar in Brussel en Wallonië valt de aanhoudende spectaculaire stijging van prijs van bouwgrond op (tot +15 procent in Brussel). Toch vallen precies in Brussel de grootste klappen voor villa’s (-10 procent) en appartementen (-4 procent).

Daarnaast bestaan er natuurlijk grote lokale verschillen – de waarde van vastgoed zal altijd een kwestie blijven van locatie, locatie en nog eens locatie. In 65 procent van de Belgische gemeenten dalen de huizenprijzen. Uitschieters zijn bijvoorbeeld Hoegaarden (-35 procent), Durbuy (-32 procent), Sint-Martens-Latem (-19 procent) of Knokke-Heist (-19 procent). Toch steeg in nog 30 gemeenten de huizenprijs met meer dan 20 procent, zoals in Kluisbergen, Nevele of Duffel. Of u er al langer aan denkt om een villa aan te schaffen, in heel wat gemeenten zijn er koopjes te doen. In een vijftigtal gemeenten lopen de prijsdalingen op tot minstens 20 procent. In Sint-Martens-Latem veranderde dit jaar de betere villa voor 687.000 euro van eigenaar, in plaats van 962.000 euro vorig jaar.

Maar gemiddeld vallen de prijsdalingen nog mee, zeker met de intensiteit van de recessie. Eind vorig jaar en begin dit jaar liep ook de vastgoedmarkt tegen een muur, getuige het aantal transacties dat fors terugliep. Er kwam de jongste maanden wel weer leven in de brouwerij, maar de transacties gebeurden tegen lagere prijzen. Met andere woorden: wie zijn vastgoed verkocht wilde krijgen, moest toegeven op de prijs. “In het voorjaar zagen we een stabilisering van de woningmarkt. Het aantal dagen dat een woning gemiddeld te koop stond, liep niet langer op. De voorraad onverkochte huizen is ook wat afgenomen. Maar het blijft een kopersmarkt waar de kopers kortingen kunnen afdingen”, zegt Romain.

25 jaar hausse voorbij

De jarenlange boom op de vastgoedmarkt, die in 1985 begon en in de periode 2004-2007 nog een spectaculaire versnelling kreeg, is wellicht voorbij. Vorig jaar begonnen de prijzen in reële termen al af te toppen en nu wordt dus de daling voor villa’s en huizen ingezet. Appartementen en bouwgronden zullen wellicht deze tendens volgen. Eigenaars mogen intussen niet mopperen. De reële waarde van vastgoed, dus gecorrigeerd voor inflatie, is de voorbije 25 jaar verdubbeld voor appartementen, verdrievoudigd voor huizen en zelfs meer dan verviervoudigd voor bouwgronden (zie de grafieken). De waarde van vastgoed steeg veel sneller dan het inkomen. Wie nu een lapje bouwgrond of een huis wil kopen, die moet daar twee tot drie keer langer voor werken dan halfweg de jaren tachtig.

De vraag is natuurlijk hoe diep de correctie kan en zal snijden. De geschiedenis leert ook dat vastgoedprijzen pittig kunnen dalen. Het kan geen kwaad om even op te frissen dat tussen 1980 en 1985 een huis de helft van zijn reële waarde verloor. Correcties op de vastgoedmarkt kunnen dus nooit uitgesloten worden. “Ons scenario is dat de prijzen blijven dalen tot eind 2010, zodat vastgoed weer even betaalbaar wordt als in 2003. Dat houdt een totale prijscorrectie van 10 tot 15 procent ten opzichte van de top”, zegt Julien Manceaux, analist van ING België.

Ook het IMF sprak eerder dit jaar van een overwaardering van 16 procent op de Belgische vastgoedmarkt. De grafiek toont ook duidelijk aan dat de prijzen vanaf 2005 plots hoger schoten en fors begonnen af te wijken van de trend op langere termijn. Met als resultaat dat een eigen appartement of huis voor steeds meer mensen een onbetaalbare droom werd.

“Door de stijgende prijzen en strengere financieringsvoorwaarden daalde de betaalbaarheid van vastgoed fors. De betaalbaarheid wordt berekend op basis van de woningprijzen, het gezinsinkomen, de rente en de modaliteiten van de verstrekte leningen. Deze betaalbaarheid is gezakt tot het laagste niveau sinds het begin van de jaren tachtig, vlak voor de grote correctie op de vastgoedmarkt tussen 1980 en 1985. Om de betaalbaarheid terug te brengen naar het niveau van enkele jaren geleden zijn prijsdalingen van ongeveer 15 procent nodig”, zegt Manceaux.

Niemand ziet het komen tot een heuse crash. “Daarvoor ontbreken een aantal mechanismen op de Belgische markt. In de VS bijvoorbeeld hebben mensen die hun lening niet kunnen afbetalen er baat bij om het huis aan de bank te laten als het huis minder waard is dan de lening, omdat de bank in de VS alleen maar aanspraak mag maken op het huis”, zegt Ivan Van de Cloot, hoofdeconoom van Itinera. Bovendien hebben de banken hier altijd hypothecair krediet gegeven op basis van de terugbetalingcapaciteit van de ontlener, niet op basis van de waarde van het vastgoed. “Daarom is een toevloed van in beslag genomen woningen dus heel weinig waarschijnlijk. De overwaardering op de Belgische vastgoedmarkt zal zich daarom heel moeilijk laten corrigeren.”

Speculatie is de joker

Zoals altijd zullen enkele klassieke sleutelvariabelen de vastgoedmarkt maken of kraken. De inkomens bijvoorbeeld, die blijven onder druk staan. De recessie lijkt bezworen, maar de Belgische economie werd getrakteerd op de grootste krimp in 50 jaar. Op de arbeidsmarkt zal de volgende maanden nog bloed vloeien en dat werkt niet meteen inspirerend om grote uitgaven te doen.

De hypothecaire rente is een andere hoofdrolspeler op de markt en deze rente daalde de voorbije maanden wat. Dat zal in eerste instantie weer meer transacties mogelijk maken, zonder meteen de prijzen op te jagen. “De lagere rente pompt extra zuurstof in de vastgoedmarkt. Bij deze rente en deze prijzen is de overwaardering op de vastgoedmarkt al met 10 procent weggewerkt. Maar de huidige lage rente is natuurlijk kunstmatig, want te danken aan het agressieve expansieve beleid van de centrale banken”, zegt Van de Cloot.

Dankzij dit beleid is vooral de rente op korte termijn fors gedaald waardoor de keuze voor een hypothecaire lening met variabele rente weer fors in de lift zit. “Ik stel vast dat 50 tot 60 procent van de nieuwe hypothecaire leningen met variabele rente is. Het verschil met een vaste rente is ook groot en dus aanlokkelijk. Bovendien is een lening tegen een vaste rente van 4 tot 5 procent vandaag vrij duur, met de onbestaande inflatie en hogere marges voor de banken”, zegt Romain.

Op wat langere termijn zal een hernemende economie de rentevoeten wellicht opnieuw hoger tillen. Ook de banken zullen de hogere marges op hypothecaire leningen willen verankeren nu ze opnieuw van het klassieke bankieren hun boterham moeten verdienen. Dat is slecht nieuws voor de vastgoedprijzen. “Het grootste risico voor een crash is een opstoot van de inflatie waarop de centrale banken moeten reageren met het fors optrekken van de rentevoeten. Dat is wat de vastgoedmarkt begin de jaren tachtig overkwam en wat leidde tot reële prijsdalingen van 50 procent. Dat risico bestaat als de centrale banken niet tijdig hun expansief beleid kunnen omdraaien”, zegt Van de Cloot.

Intussen geeft het goedkoop-geldbeleid de vastgoedmarkt nog op een andere manier steun. “Een spaarboekje brengt nauwelijks wat op en dus rederenen heel wat mensen dat je net zo goed vastgoed kan kopen. Dat ondersteunt op dit moment de markt”, zegt Romain.

De ultieme joker in het verhaal is de pure speculatie. Hebzucht kan de prijzen onrealistisch hoog opdrijven, maar evengoed de dieperik insturen. Want als de kopers verwachten dat de prijzen verder dalen, dan wachten ze om te kopen en dan komen de prijzen verder onder druk… Niemand die weet waar en wanneer deze speculatie stopt en begint. Ivan Van de Cloot: “Mensen beseffen dat er wat aan de hand is met de woningprijzen en dat ze te hoog waren opgelopen. De hype is er uit. De correctie is uiteindelijk meer een kwestie van psychologie dan van economie.”

Door Daan Killemaes