Redevco lonkt naar de stadscentra

Sinds de overname van de GIB-portefeuille tastte Redevco België wat in het duister over de juiste omvang van zijn bezittingen. Daaraan is nu, na jaren van minutieus werk, eindelijk een mouw gepast. Ondertussen is de groep volop bezig met de opwaardering van haar portefeuille.

TRENDS. Het vastgoedpatrimonium van de vroegere GIB-Groep weegt zwaar in de Belgische Redevcoportefeuille. Hoe staat het met de opwaardering van dat patrimonium?

MARC VAN HEDDEGHEM (REDEVCO). “Ook een groot deel van de organisatie – ongeveer veertig mensen – is overgekomen van de GIB-Groep. Dat was niet echt een team. En het waren ook niet echt vastgoedmensen: ze deden het facilitymanagement voor de distributiegroepen van de GIB-Groep. Maar ze hadden in ieder geval verborgen talenten, want de meesten hebben zich enorm ontwikkeld in de nieuwe constellatie.

“In een goed jaar tijd hebben we de omslag kunnen maken naar een nieuwe organisatie die gebouwd is rond twee assen: het beheer van de bestaande portefeuille – 380 gebouwen en ongeveer 1200 huurcontracten – en de ontwikkeling en revitalisering van oude sites en het creëren van nieuwe projecten.

“Wat dat patrimonium van GIB betreft: we kennen dat allemaal, we zijn er allemaal mee opgegroeid. Het is grotendeels ontwikkeld tussen de jaren zestig en het einde van de jaren tachtig. Daarna zijn de investeringen stilgevallen, want GIB had er de middelen niet meer voor. Ze hebben toen roofbouw gepleegd op hun patrimonium.

“Er is daar dus een enorme inhaalbeweging te maken, maar dat lukt uiteraard niet in enkele jaren tijd. Met de voorbereiding en de studiefase ben je al gemakkelijk twee jaar zoet. We zijn nu bezig om voor de komende tien jaar een aantal prioriteiten uit te rollen en budgetten vast te leggen om een upgrading te doen. Dat zal ook gepaard gaan met een aantal herontwikkelingen. In vier jaar tijd hebben we al vijftien sites aangepakt – onder meer in Ronse, Wilrijk, Hognoul, Jemappes – samen goed voor ongeveer 150.000 m2.

“We willen ook sites aankopen om er nieuwe infrastructuur op uit te bouwen. Dat zal het belangrijkste deel van onze investeringen vormen. We zijn er overigens van overtuigd dat de toekomst van de vastgoedontwikkelaars in de stadscentra ligt, op multimodale locaties. Tegelijkertijd zijn we van plan ons te ontdoen van een aantal goed gelegen panden in de rand.”

De hypermarkten van Carrefour presteren nog altijd niet zoals verhoopt. Eigenlijk is ook de inhoud aan een grondige upgrading toe.

VAN HEDDEGHEM. “Dat moet je aan de mensen van Carrefour vragen. Maar de gedelegeerd bestuurder, Marc Oursin, deelt uw menig daarover en hij heeft een serieuze inhaalbeweging opgestart. Ik geloof heel sterk in de opwaardering van de sites: kwalitatieve sites trekken kwalitatieve bezoekers aan.”

Hoe is de verhouding tussen de twee hoofdactiviteiten, beheer en ontwikkeling? En waar zit het grootste groeipotentieel?

VAN HEDDEGHEM. “In aantal medewerkers houden ze elkaar in evenwicht: elk ongeveer tien mensen op een totaal personeelsbestand van vijftig. Daarnaast werken er dus een dertigtal mensen in de ondersteunende diensten zoals de boekhouding, de juridische dienst, de technische afdeling … We hebben ook een departement real estate administration: ze verzorgen en verwerken alle gegevens die te maken hebben met de huurcontracten. Correcte data zijn cruciaal, niet alleen voor het beheer, maar zeker ook als je iets nieuws wilt ontwikkelen.

“Je hebt dus inderdaad het beheer en de ontwikkeling, maar het is de synergie tussen de twee die waarde creëert. Vergeet niet dat als we een site herontwikkelen, de winkels openblijven. Je moet dus ook tijdens de werken je huurders en bezoekers tevreden houden.”

In Edegem herontwikkelt Redevco een oude GB-site tot een woonverkaveling. Is dat een eenmalige zijstap?

VAN HEDDEGHEM. “We gaan daar zelf geen woningen bouwen. Wij hebben het masterplan uitgetekend en we maken het terrein verkavelingsklaar. Zo’n residentiële zijstap zal nog wel eens gebeuren. Maar dan als een accessoire van de retailontwikkeling. Retail is onze kernactiviteit, dat kennen we. Ik wil die residentiële kennis wel in huis hebben. Niet zozeer om zelf woningen te bouwen, maar wel om vroeg of laat ook in staat te zijn om binnenstedelijke gemengde projecten te realiseren.”

Volgens de jongste afspraken in de federale regering wordt de Ikeawet een regiomaterie. Een goed idee?

VAN HEDDEGHEM. “Die wet heeft positieve en negatieve gevolgen gehad. Het administratieve deel is sterk verbeterd: je kunt nu tegen een negatieve beslissing in beroep gaan. Vroeger moest je het hele dossier opnieuw introduceren. Dat was enorm omslachtig en het kostte veel geld. Minder gunstig is misschien het opbod tussen gemeenten om projecten naar hun grondgebied te halen. De beslissingsbevoegdheid ligt nu bij de gemeenten en projectontwikkelaars maken daar gretig gebruik van; je kunt ze geen ongelijk geven.

“Als de wet wordt geregionaliseerd, dan moet men er absoluut voor zorgen dat de beslissingen worden genomen in een bredere context. Een van de denksporen is de socio-economische vergunning te koppelen aan of te incorporeren in de bouwvergunning.”

Is Mipim voor Redevco een niet te missen evenement?

VAN HEDDEGHEM: “Voor ons is Mapic, de beurs voor het retailvastgoed, veel interessanter. Daar zijn we toch altijd met een veertigtal mensen. Vergeet niet dat 85 % van onze portefeuille bestaat uit retailgebouwen. Naar Mipim ga ik omdat je daar nu eenmaal móét zijn. Om collega’s, investeerders, mensen van studiebureaus en advocaten te ontmoeten. Ik ga er ook naartoe om er te peilen naar de belangrijkste tendensen, meer bepaald op het gebied van de binnenstedelijke mix.”(T)

Door Philippe Coulée en Laurenz Verledens