Projekten. Canary Wharf

Hoe de kanarie als

een feniks uit de asse verrees.

Barclays de Zoete Wed, de investeringsafdeling van de Britse Barclays Bank, wil 50.000 m² kantoorruimte huren in Canary Wharf, een kantorencomplex in de Londense Docklands. Het Amerikaanse Morgan Stanley maakte al eerder bekend hier in 1995 zowat 35.000 m² in gebruik te willen nemen. Na de ondertekening van deze twee huurkontrakten zal Canary Wharf, het projekt van de Canadese Reichman-broers, voor 75 % bezet zijn. Het bewijs dat de “Witte Olifant”, een projekt dat enkele jaren geleden op sterven na dood leek, aan de beterhand is.

OLYMPIA & YORK.

De plannen voor het Canary Wharf-projekt, ter waarde van 1,6 miljard Britse pond (80 miljard frank), stammen uit de vastgoed-boom van de jaren ’80. Het hele opzet was de droom van een Amerikaans projektontwikkelaar, G. Ware Travelstead. Zijn plan voor de bouw van 1 miljoen m² kantoorvastgoed in het oosten van Londen kreeg de steun van de banken Morgan Stanley en First Boston. Maar Travelstead kreeg te weinig toekomstige huurders warm voor het projekt en liet de verdere ontwikkeling dan maar over aan Olympia & York, de Canadese vastgoedgroep van de Reichman-familie. Die was eerder verantwoordelijk voor de bouw van het World Trade Center in New York, twee torens met in totaal 800.000 m² kantoren.

Canary Wharf werd een kantoorgebouw met 50 verdiepingen met de modernste voorzieningen, naar een ontwerp van Cesar Pelli. De muren van de inkomhal zijn bezet met 9000 m² Italiaans en Guatemalteeks marmer. En 32 liften brengen je in minder dan 40 sekonden naar de hoogste verdieping.

Maar het projekt werd voltooid op het ogenblik dat de Londense vastgoedmotor begon te sputteren. De Reichman-broers moesten royaal met voordelen zwaaien om huurders naar Canary Wharf te lokken. Ondernemingen kregen huurvrije periodes en verhuisvergoedingen aangeboden, soms toonde Olympia & York zich zelfs bereid speciale voorzieningen aan te brengen om huurders met specifieke eisen gunstig te stemmen. Om de krant “The Telegraph” naar de Docklands te krijgen, betaalde O&Y zelfs een eenmalige aanmoedigingspremie uit van 20 miljoen pond.

VAL EN WEDEROPSTANDING.

Maar nog kwamen er nauwelijks huurders naar Canary Wharf. En al was vooraf gezegd dat de Reichman-broers rekening hielden met twee ekonomische recessies voor het gebouw geheel gevuld zou zijn, toch was de eerste er voor de Olympia & York al te veel aan. In mei 1992 werd O&Y het spectaculairste voorbeeld van een faillissement van een vastgoedonderneming door de ekonomische krisis. Toen de curatoren Canary Wharf overnamen, was slechts 93.500 m² van de in totaal 440.000 m² kantoorruimte in Canary Wharf verhuurd. De mislukking van het hele opzet zou tot nog toe zowat 14 miljoen pond (700 miljoen frank) aan administratiekosten alleen gekost hebben.

Maar het gaat geleidelijk beter met de zieke kanarie. Een Londense bodega-keten opende recent in Canary Wharf een vestiging, en meldt dat de zaken uitstekend draaien. Canary Wharf verliest geleidelijk het imago van een complex in het midden van de woestijn, moeilijk bereikbaar met het openbaar vervoer.

Het projekt werd ook nieuw leven ingeblazen door de komst van een grote schare journalisten. Canary Wharf ontpopt zich tot een alternatieve vestigingsplaats voor Fleet Street, vanouds de pleisterplaats van de Britse pers, maar nu te duur geworden. CW biedt nu onderdak aan bekende titels als The Daily Mirror, The Sunday Mirror, The Independent, The Independent on Sunday, The Daily Telegraph, en The Sunday Telegraph.

SOLDEN.

Ook meer en meer banken zoeken een plaatsje in het Docklands-projekt. En het marketingagentschap Ogilvy & Mather zette de stap begin 1994 al. De komst van een hele reeks kleinhandelszaken en de vestiging van een Tesco-supermarkt, zorgen ervoor dat het complex begint te bruisen van het leven. Volgens sir Peter Levene, voorzitter van Canary Wharf, is flexibiliteit de grootste troef van CW. “We hebben oog en oor voor wat de huurder verlangt. We luisteren liever dan onze wetten op te dringen. “

CW’s belangrijkste wapen blijft echter de huurprijs. Peter Levene geeft toe dat er steeds huurders zullen zijn die absoluut in de City, het Londense financiële centrum, willen blijven. Maar de twijfelaars lokt hij met aantrekkelijke huurvoorwaarden. In Canary Wharf betaalt een huurder momenteel tussen 160 en 225 pond per m² (tussen 8000 en 11.500 frank), plus 40 pond (2000 frank) per m² aan belastingen en kosten. Maar hij krijgt in ruil een huurvrije periode van gemiddeld 2 jaar. De huurprijzen in de City liggen momenteel rond 350 pond (17.500 frank) per m², (plus 10.000 frank per m² voor lasten en kosten).

Toch is niet iedereen razend entoesiast over Canary Wharf. Veel huurders klagen nog steeds over het gevoel op een eiland te zitten. Het zou nog te lang duren om van en naar het werk te gaan, en om zich naar zakenafspraken in het westen van Londen te begeven. Bovendien zijn veel plaatselijke Dockland-bewoners niet voor het projekt gewonnen. De hoge kantoortoren zou onder meer de ontvangst van radio- en tv-signalen verstoren.

REDDINGSPLAN.

Toch groeit de overtuiging dat het leven in Canary Wharf geleidelijk verbetert. De pendeldienst, door tegenstanders vaak spottend “het speelgoedtreintje” genoemd, werkt steeds beter. Sinds vorig jaar rijdt de trein ook ‘s nachts en tijdens het weekeinde. En als de metroverbinding met Canary Wharf in 1998 voltooid zal zijn, duurt het naar verluidt nog slechts 20 minuten om van de Londense West-End naar de Docklands (het andere uiteinde van de stad) te geraken.

Ook de gewijzigde financiële struktuur van Canary Wharf boezemt vertrouwen in. Een consortium van 11 banken nam in de herfst van 1994 de taak van de curator over. De banken stelden de terugbetaling van een lening van 588 miljoen pond (een kleine 30 miljard frank) uit tot 2007, en stonden nog eens voor 278 miljoen pond (14 miljard frank) voordelen toe. Sir Peter Levene beweert stoutmoedig dat Canary Wharf binnen twee of drie jaar volledig verhuurd zal zijn, en dat dan kan begonnen worden met de bouw van nog eens 1,2 miljoen m² kantoren, oorspronkelijk in het plan voorzien.

De plannen opperen lijkt makkelijker dan ze uitvoeren. Elders in de Docklands staan immers nog eens 200.000 m² kantoorruimte leeg. En ook in de City starten projektontwikkelaars weer nieuwe werven op. Maar Levene beweert dat de lagere prijzen in Canary Wharf het steeds van de duurdere City zullen halen.

Hij spreekt zelfs van een mogelijke beursnotering voor het vastgoedcomplex. Maar daarvoor moeten investeerders zijn boude voorspellingen eerst geloven. De waarde van Canary Wharf is trouwens moeilijk in te schatten. Het meest recente onderzoek komt van het Anglo-Amerikaans konglomeraat Hanson en de Peninsula & Oriental Steamship Company. Samen wilden ze twee jaar geleden Canary Wharf overnemen, en ze oordeelden dat 600 miljoen pond (30 miljard frank) een korrekte waardering was. Ook al is dit bedrag slechts 30 % van hetgeen de bouw van CW gekost heeft.

Dat Canary Wharf uiteindelijk verkocht wordt, staat echter als een paal boven water. Algemeen wordt aangenomen dat de Londense vastgoedprijzen binnen drie jaar een nieuwe piek zullen bereiken. De 11 banken die momenteel eigenaar zijn van Canary Wharf, zullen de vastgoedcyclus waarschijnlijk beter inschatten dan hun voorganger Olympia & York, en op de top verkopen. Beleggers zijn gewaarschuwd.

CHARLES PRETZLIK

CANARY WHARF Van een bijna-doodservaring naar een blakende gezondheid.