Dat je als kandidaat-koper niet moet talmen op de oververhitte Gentse woningmarkt, is al langer bekend. Maar tegenwoordig gaat het er ook op de huurmarkt behoorlijk hectisch aan toe. "Er zit flink wat spanning op", getuigt Geoffrey Giet, algemeen directeur van Agence Rosseel. "Voor onze portefeuille van een vijftigtal huurpanden ontvangen wij dagelijks zo'n 150 aanvragen van kandidaat-huurders. 2021 wordt voor ons een topjaar in verhuur. En ik hoor gelijkaardige signalen bij onze collega's."
...

Dat je als kandidaat-koper niet moet talmen op de oververhitte Gentse woningmarkt, is al langer bekend. Maar tegenwoordig gaat het er ook op de huurmarkt behoorlijk hectisch aan toe. "Er zit flink wat spanning op", getuigt Geoffrey Giet, algemeen directeur van Agence Rosseel. "Voor onze portefeuille van een vijftigtal huurpanden ontvangen wij dagelijks zo'n 150 aanvragen van kandidaat-huurders. 2021 wordt voor ons een topjaar in verhuur. En ik hoor gelijkaardige signalen bij onze collega's." Een gezonde, goed werkende private huurmarkt is cruciaal voor Gent. Net niet de helft (49,9%) van de Gentse gezinnen huurt een woning. Daarmee is Gent de op twee na belangrijkste huurmarkt in Vlaanderen. Alleen in Antwerpen (50,4%) en Leuven (53,6%) ligt het aandeel van de huurders nog iets hoger. Volgens Rikkert Leeman, de CEO van de Gentse vastgoedontwikkelaar en -investeerder Alides, is het geen toeval dat het aandeel van de huurders het grootst is in die steden. "De omvang van de huurmarkt is een functie van de betaalbaarheid op de koopmarkt", zegt hij. "En waar is de betaalbaarheidsproblematiek het grootst? In de grote, populaire steden." Vanuit die redenering voorspelt Leeman dat de druk op de Gentse huurmarkt nog zal toenemen. "De instapdrempel om eigenaar te worden van een woning wordt steeds hoger", zegt hij. "Door de stijgende grondprijzen en hogere bouwkosten zitten de woningprijzen al een hele tijd in de lift. Ik zie dat niet meteen veranderen. Bovendien zijn de banken strenger geworden. Ze verwachten dat kandidaat-kopers een aanzienlijke eigen inbreng op tafel leggen. Dat is vooral voor jonge mensen niet makkelijk." Die jonge mensen vormen in de universiteitsstad Gent al een belangrijk deel van het huurderspubliek. "De meeste van onze huurders zitten in de leeftijdscategorie tussen 21 en 28 jaar", zegt Jo De Landtsheer, huurspecialiste bij Axel Lenaerts Makelaars. "Heel vaak zijn dat de zogenoemde plakkers, afgestudeerden die blijven hangen in Gent." Ook bij Agence Rosseel zijn de huurders overwegend jonge mensen. Maar Geoffrey Giet stelt ook vast dat de leeftijd waarop huurders de stap naar de koopmarkt zetten naar boven opschuift. "Door de sterk gestegen koopprijzen in het Gentse zien jonge mensen zich genoodzaakt om de aankoop van een woning uit te stellen", zegt hij. Volgens Rikkert Leeman speelt ook een mentaliteitsverandering bij de jonge mensen. "De generaties Y en Z zijn minder honkvast dan de oudere generaties", oppert hij. Hij voegt eraan toe dat de groei van de huurmarkt niet alleen een jongerenkwestie is. "De verdunning van de gezinnen zet door. Migratie speelt ook een rol, net als de vergrijzing van onze bevolking: als een van de partners overlijdt, is dat vaak een reden voor de achterblijver om de woning te verkopen en te verhuizen naar een huurappartement." Staat tegenover die groeiende en verbredende vraag ook een groter en diverser aanbod? "Wij merken bij de verkoop van onze projecten dat het aandeel van de investeerders aanzienlijk toeneemt", zegt Rikkert Leeman. "We passen onze dienstverlening ook aan, met een stukje begeleiding in verhuur en inrichting. Bij die verhuur merken we vooral dat de vraag naar een- en tweeslaapkamerappartementen groot is." Geoffrey Giet bevestigt dat vraag en aanbod vooral toegespitst zijn op kleinere entiteiten. "Klein en fijn is goed", zegt hij, "want dat is betaalbaar. Rijwoningen zijn gewild, terwijl het aanbod beperkt is. En dan is er nog het tweeslaapkamerappartement: dat blijft de eeuwige topper op de huurmarkt." Volgens onze gesprekspartners helpt de toegenomen interesse van particuliere beleggers, die een of twee appartementjes verhuren, om de druk op de huurmarkt binnen de perken te houden. Daar staat tegenover dat vooral oudere verhuurders en eigenaars van verouderde panden er vaker de brui aan geven. Intussen lijkt de Gentse huurmarkt ook te professionaliseren. "We werken voor enkele familievennootschappen die grote blokken opkopen en renoveren", vertelt Axel Lenaerts. "Het voordeel is dat zij bijdragen aan de vernieuwing van het patrimonium. Ze hechten belang aan kwaliteit en ze willen in orde zijn met de normen en eisen. Het zijn geen huisjesmelkers." Daarnaast zetten ook grote Gentse vastgoedspelers zoals Revive en Upgrade Estate stappen op de huurmarkt. Revive lanceerde begin dit jaar Vicinity Affordable Housing, een fonds dat investeert in 'betaalbare, kwalitatieve en duurzame woningen op de Belgische huurmarkt'. Upgrade Estaste heeft met Upliving een flexibele huurformule voor jonge professionals. Axel Lenaerts wijst ook op een trend die uit Brussel komt overgewaaid: coliving. "Dat bestond al op een informele manier - vrienden die samen een woning of appartement huren - maar krijgt nu een professionele invulling. Zulke spelers kopen woningen, renoveren ze en richten ze heel knap in. Er is in Gent zeker een markt voor. Het nadeel is dat dat bepaalde groepen, denk aan gezinnen met kinderen, nog meer uit de markt drukt." Rikkert Leeman weet dat ook institutionele spelers naar de Gentse markt kijken en sluit niet uit dat ze een stukje van de markt zullen inpalmen. Is dat een goede zaak? "Dat is goed in die zin dat ze op een efficiënte manier kwalitatieve huisvesting aanbieden. Anderzijds veroorzaken ze bijkomende druk op de markt, omdat ze een stuk van het aanbod opnemen. Dat kan de trend van de stijgende vastgoedprijzen bestendigen." Zelf houdt Alides een deel van het ontwikkelde residentieel vastgoed in zijn investeringsportefeuille. "Dat doen we sinds jaar en dag. Maar het gaat over een beperkt deel - ongeveer 9 procent - van onze huurinkomsten en het past in onze diversificatiestrategie. We hebben niet de ambitie om dat percentage substantieel op te krikken." De druk op de Gentse huurmarkt vertaalt zich in snel stijgende prijzen. "Appartementen die we twee jaar geleden nog verhuurden voor 820 euro, komen nu weer in verhuring voor 870 euro per maand", zegt Geoffrey Giet. Dat ligt in lijn met data over de huurprijzen voor nieuwe contracten van CIB Vlaanderen, de beroepsvereniging van de vastgoedmakelaardij. Volgens het CIB klom de gemiddelde huurprijs van Gentse appartementen in 2020 met 4,1 procent tot 807 euro. De Gentse huurprijzen liggen nog wel lager dan die in Antwerpen (942 euro), Leuven (869 euro) en Mechelen (816 euro), maar de prijsstijging in Gent ligt wel beduidend hoger dan in deze steden. Het Gentse stadsbestuur is zich bewust van de problematiek. Schepen van Wonen Tine Heyse (Groen) heeft al aangekondigd dat het woonbeleid van de stad zich meer zal toespitsen op de betaalbaarheid van de huurmarkt. De stad wil ook het aanbod van het Sociaal Verhuurkantoor Gent (SVK) verdubbelen. Geoffrey Giet is niet onder de indruk. "Een sociaal verhuurkantoor is op zich een interessante formule en er is zeker een markt voor. Maar door een paar honderd woningen goedkoper op de markt brengt, zul je de prijsdruk op de private markt niet wegnemen. Die woningen trekken een ander publiek aan. Het is een druppel op een hete plaat." Volgens Geoffrey Giet kan alleen een guller en soepeler vergunningsbeleid de druk op de Gentse woningmarkt verzachten.