Om in aanmerking te komen voor de tijdelijke verlaging van het BTW-tarief, moet een nieuwe sociale woning aan heel wat voorwaarden voldoen. Een overzicht.
...

Om in aanmerking te komen voor de tijdelijke verlaging van het BTW-tarief, moet een nieuwe sociale woning aan heel wat voorwaarden voldoen. Een overzicht. Honderdtachtigduizend frank. Zoveel bedraagt de maximale belastingbesparing die men kan verdienen ingevolge de tijdelijke verlaging van het BTW-tarief bij de bouw van nieuwe sociale woningen van 21 naar 12 % (over een maatstaf van heffing van maximaal twee miljoen frank). Maar daarvoor is wel vereist dat men aan een hele reeks voorwaarden voldoet. De belangrijkste voorwaarde luidt dat de woning niet groter mag zijn dan 190 vierkante meter als het om een eengezinswoning gaat, of niet groter dan 100 vierkante meter als het een appartement betreft.En dus stond het in de sterren geschreven dat daarover tot in het oneindige zou worden gediscussieerd. Een woning die een halve vierkante meter, ja zelfs enkele vierkante millimeters te groot is, voldoet immers niet. Met als gevolg dat die woning meteen 180.000 frank duurder wordt. Weg die reis naar zuiderse stranden, of de aanbetaling van de nieuwe auto, of de luxekeuken waarvan men al jaren van droomt.Met de loep.Vandaar dat in de praktijk met de loep wordt gemeten. Om binnen de norm van (al naargelang van het geval) 190 of 100 vierkante meter te blijven. Met de nodige interpretatieproblemen vandien. Daarvan werd in deze kolommen al eerder uitvoerig melding gemaakt.Maar die problemen zijn niet in een, twee, drie opgelost. Elk huis ziet er anders uit. Met hoekjes en kantjes. Met tussenverdiepingen, erkers, verluchte ruimten, trapgaten, terrassen, uitstekende dakranden, en ga zo maar voort. En bijgevolg radeloze bouwheren en -dames die zich afvragen of hun balkonnetje nu wel of niet meetelt, en wat men met het trapgat in de zolder moet doen.Het antwoord op al deze vragen staat in principe te lezen in een Ministerieel Besluit dat begin dit jaar in het Staatsblad werd gepubliceerd. En dat nadien nog een keertje werd gewijzigd. En waaruit men kan leren dat balkons bijvoorbeeld niet meetellen. En dat met garages evenmin rekening wordt gehouden. Maar die reglementaire tekst lost bijlange na niet alle problemen op.Er werd dus met spanning uitgekeken naar de aanschrijving die de BTW-administratie over dit onderwerp voorbereidde, en die inmiddels is gepubliceerd. Spectaculaire dingen moet je daar niet in zoeken. Maar de aanschrijving bevat wel enkele preciseringen die de adrenaline in het bloed van sommige bouwheren allicht tot normale proporties kunnen herleiden.Trapgaten.Zo bijvoorbeeld de mededeling dat bij het meten van de maximumoppervlakte geen rekening moet worden gehouden met de openingen in de draagvloeren. Een trapgat telt dus niet mee. En voor wie twijfelt over enkele vierkante centimeters of millimeters, voegt de administratie daar nog aan toe dat men bij het meten van die openingen rekening moet houden met de binnenafmetingen. Het hoeft dan ook niet te verbazen dat op dit ogenblik menig bouwheer of architect ijverig onderzoekt hoe trapgaten of zolderopeningen groter kunnen worden. Als het grote trapgat morgen mode wordt, zal men tenminste weten wat daarvan de oorzaak is. Het zal trouwens niet de eerste keer zijn dat het architectonisch uitzicht van steden en gemeenten door de fiscus mee wordt bepaald. Denk maar aan de belasting die destijds door sommige steden en gemeenten werd geheven op balkons, of op het aantal ramen. Met nu nog in verschillende steden stille getuigen van valse, dichtgemetselde ramen, en andere architecturale nonsens. Kwestie van de belasting te vermijden of aan belastingbesparing te doen.Aangebouwde beroepslokalen.Een andere, door de belasting geïnspireerde trend, wordt ongetwijfeld ook die van de losse, of aangebouwde werkplaats. Een werkplaats telt immers niet mee bij het berekenen van de maximumoppervlakte van (naargelang van het geval) 190 of 100 vierkante meter, als zij los of aangebouwd is. Vraag is dan vanaf wanneer een werkplaats, of een bureauruimte ingebouwd is, dan wel aangebouwd. Ook over dat probleem heeft de BTW-administratie zich gebogen. Met het volgende resultaat. Een werkplaats of een beroepslokaal wordt niet geacht ingebouwd, maar wel aangebouwd te zijn, wanneer die plaats zich niet onder dezelfde dakconstructie van het hoofdgebouw bevindt, en er ook geen binnendoorgang is naar het hoofdgebouw. En de administratie voegt daaraan toe dat een binnenmuur tussen het hoofdgebouw en de aangebouwde beroepslokalen of werkplaatsen niet volstaat om het gebouw los of aangebouwd te maken. De scheidingsmuur moet minstens het kaliber van een buitenmuur hebben. Voor de architecten komt het er dus op aan constructies te vinden waarin de beroepslokalen gescheiden zijn van het hoofdgebouw, en dat op zo'n manier dat er geen gezamenlijke dakconstructie is, er een buitenmuur tussen de onderscheiden delen voorhanden is, en er ook geen binnendoorgang te bespeuren valt. Allicht kan men die desnoods op termijn doorkappen. Maar daarvoor moet men dan wel een paar jaar wachten. Men moet er immers voor zorgen dat de gestelde norm inzake maximumoppervlakte (bij de bouw van nieuwe woningen) tenminste gerespecteerd wordt tot 31 december van het jaar dat volgt op het jaar waarin de woning voor het eerst wordt opgenomen in het kohier van de onroerende voorheffing. In normale mensentaal. Stel een woning die nu wordt gebouwd, en die in de loop van 1996 voor het eerst in gebruik wordt genomen. Die ingebruikneming heeft tot gevolg dat vanaf 1997 onroerende voorheffing is verschuldigd. In de veronderstelling dat de opname in het kohier van de onroerende voorheffing ook effectief in 1997 plaatsvindt, zal men de maximum oppervlaktenorm moeten respecteren tot eind 1998. Vindt die eerste inkohiering pas plaats in 1998, dan moet men wachten tot eind 1999. Kortom, hoe trager de belastingadministratie de onroerende voorheffing voor de eerste keer inkohiert, hoe langer men voorhamers en breekijzers opgeborgen moet laten. Binnendoorgangen mogen pas later worden doorgekapt. Waarmee meteen ook het raadsel opgelost is, waarom zoveel kersverse eigenaars in de nabije toekomst in kamerjas betrapt zullen worden, bij het via de voordeur wegglippen uit hun huis naar de aangebouwde werkplaats of bureauruimte.Echte kelders.Bouwheren of architecten die last hebben om de precieze afmetingen van het gebouw binnen de gestelde 190/100-vierkantemeternorm te brengen, kan alleen worden aangeraden zich bij het BTW-controlekantoor een exemplaar aan te schaffen van de aanschrijving die de BTW-administratie over dit onderwerp heeft opgesteld. Het is immers onbegonnen werk om al de details daarvan binnen deze kolommen samen te vatten en te becommentariëren.Wel kan men ervoor waarschuwen dat de administratie niet van plan is om zich in de luren te laten leggen. Van bij het begin is gezegd dat kelders niet meetellen. Maar dan moet het wel om echte kelders gaan. Plaatsen dus die in principe niet geschikt zijn om bewoond te worden. Half onder de grond gestopte woonruimten moeten bijgevolg wel worden meegeteld. Anders gezegd, het volstaat dus niet om het gelijkvloers een halve meter onder straatniveau te bouwen om daarvan zogezegd een kelder te maken. Kelders moeten echte kelders zijn. De nasmaak van heel deze reglementering blijft een beetje zielig. Een bouwheer die enkele vierkante centimeter, decimeter of meter over de schreef gaat, moet zich in alle bochten wringen om toch binnen de norm te vallen, terwijl de administratie niet anders kan dan streng op het respecteren van de norm toe te kijken. Vraag is dan of een overgangsregeling niet beter ware geweest.JAN VAN DYCK Jan Van Dyck is fiscalist.