Renovatie is voor verouderde kantoorgebouwen vaak de enige overlevingskans.
...

Renovatie is voor verouderde kantoorgebouwen vaak de enige overlevingskans.Stellen dat de Brusselse markt van kantoorvastgoed twee versnellingen telt, is vandaag de dag open deuren intrappen. Het is gemeengoed dat nieuwe gebouwen op toplokaties vrij makkelijk een huurder of koper vinden, en dat oudere en niet meer aangepaste kantoorpanden leeglopen of lang leeg kunnen staan.Marktaandeel.Voor die laatste categorie is renovatie vaak de enige oplossing. De indeling, technische uitrusting, parkeervoorziening en brandbeveiliging van deze gebouwen voldoen in veel gevallen niet meer. Renoveren kost echter geld. Vaak veel geld. Een inspanning die niet veel eigenaars zich willen getroosten. Vooral indien hun pand zich op een minder interessante ligging bevindt. Dan verzekert niets hen immers een aantrekkelijke huuropbrengst na afloop van de dure facelift.Voor kantoren op toplokaties is dit wel anders. Het gebrek aan nieuwe kantoorgebouwen op een topligging zorgt voor een vrij grote interesse voor grondig gerenoveerde panden. Mede omdat het Gewestelijk Ontwikkelingsplan voor Brussel (Gewop) het bouwen van nieuwe kantoorpanden niet makkelijker heeft gemaakt. Steeds meer makelaars, aannemers en projectontwikkelaars ontdekken de renovatiemarkt. Tussen 1987 en 1994 zou iets meer dan 1 miljoen m² kantoorruimte gerenoveerd zijn. Tussen 1996 en 2000 volgen naar schatting nog eens 1,2 miljoen m². Volgens cijfers van makelaar Jones Lang Wootton zou tussen 40 % en 50 % van de gebouwen in het centrum van Brussel, in de Noordwijk, op de Louizalaan en in het Leopoldkwartier ouder zijn dan 25 jaar. En dus in de meeste gevallen aan een renovatie toe. Op een studiedag in oktober 1995 over het renovatiefenomeen, georganiseerd door Top Tools, werd geopperd dat afgerond 7 van de 10 leegstaande gebouwen in Brussel tweedehands (verouderd of om uiteenlopende redenen verlaten door hun huurders) zijn. En hun aandeel in het totale kantooraanbod stijgt nog. Eigenaars van deze panden zijn allemaal potentiële klanten voor de renovatiespecialisten. Het gebouw vernietigen en op dezelfde plaats een nieuw oprichten kost immers al snel 40.000 tot 50.000 frank per m². Op voorwaarde dat het Gewop de bouw van een nieuw kantoorpand op dezelfde plaats nog toelaat. Renovatie kan natuurlijk ook niet gratis. Maar zelfs voor een zware ingreep komt de kostprijs niet vaak boven 35.000 frank per m². Bovendien hoeft er geen nieuwe bouwaanvraag te worden ingediend. Zo vermijdt men een administratieve rompslomp en lange wachttijden.Kern van de zaak.Renovatie lijkt het toverwoord dat het kantoorvastgoed in het centrum van Brussel nieuw leven in blaast. Steeds meer renovatieprojecten halen huurders naar panden in de nabijheid van het centraal station. De uitstekende bereikbaarheid met het openbaar vervoer en de nabijheid van de Brusselse Grote Markt vormen al langer dan vandaag de grote troeven van deze lokatie. Maar pas vrij recentelijk zorgde renovatie van enkele verouderde gebouwen voor het geschikte kantooraanbod.Het Park Atrium op de hoek van de Warandeberg, de Kanselarijstraat en de Koloniënstraat vormt ongetwijfeld het meest opmerkelijke project. Al is niet iedereen het ermee eens dat dit gebouw onder de noemer "renovaties" mag worden geklasseerd. Van het oude pand van eigenaar Josi bleven immers enkel de gevels overeind. Binnenin werd een totaal nieuw gebouw ontwikkeld, met een kantooroppervlakte van meer dan 21.000 m², 150 parkeerplaatsen en drie afzonderlijke ingangen. Eind 1995 namen France Télécom en Deutsche Telekom drie verdiepingen (7300 m²) van het pand in gebruik. De huurprijs bedraagt volgens makelaars DTZ en Jones Lang Wootton 8500 frank per m², de kosten nog eens 2000 frank per m². Iets lager ligt de huurprijs in het nabijgelegen Colonies Square van de Zweedse groep Galliford, een deel van de financiële holding Interikea : 8200 m² kantoorruimte opdeelbaar in kleinere segmenten. Van Colonies Square bleef meer overeind dan de gevels, al gaat het ook hier om een zware renovatie. Die kostte ongeveer 1 miljard frank. Makelaars Healey & Baker en Cavens & Co hebben ondertussen (het gebouw kwam begin vorig jaar op de markt) al 2400 m² verhuurd. Groeiend aanbod.Park Atrium en Colonies Square zijn echter lang niet de enige kantoorpanden in het centrum die momenteel huurders zoeken of gerenoveerd worden. Denk maar aan de 11.000 m² van het Sabena-gebouw. Of het pas opgeleverde pand aan de nummer 3 van de nabijgelegen Keizerslaan.Dit laatste gebouw is eigendom van Modern Project Investments (MPI), dochter van CGIS en kleindochter van het Franse Compagnie Générale des Eaux. Het werd oorspronkelijk bevolkt door Onem en Forem, twee overheidsdiensten voor arbeidsbemiddeling. Vorig jaar bleef alleen Onem over en kwam een gedeelte van het pand leeg te staan. De eigenaar overwoog een renovatie, maar voegde pas de daad bij het woord toen makelaar DTZ Winssinger in maart 1995 een nieuwe huurder aanbracht. Het ging om het advocatenkantoor Liedekerke, Wolters, Waelbroeck & Kirkpatrick die 5500 m² in gebruik wilden nemen. Na renovatie welteverstaan. In juni 1995 werden zowel het huurcontract van het advocatenkantoor als de overeenkomsten met de aannemers voor de renovatie ondertekend. De groep Global, onder leiding van gedelegeerd bestuurder Alain le Grelle en gespecialiseerd in design, project & facility management (en projectleider voor dit gebouw), kreeg slechts 7 maanden de tijd om de werken tot een goed einde te brengen. Global gaf het pand een grondige opknapbeurt, pastte de technische installaties aan, verbreedde de gangen encreëerde een open lichtzuil in het midden van het gebouw (met een glazen brandwering tussen de tweede en de derde verdieping). De renovatie kostte in totaal zowat 25.000 frank per m². De eigenaar had echter de zekerheid dat het pand volledig verhuurd was en wist dus op welke huurinkomsten hij mocht rekenen. Onem bleef tijdens de werken in het gebouw. Voor 2000 m² betaalt deze instelling 6250 frank per m² per jaar. De advocaten (die hun vorig kantoor in de Louizawijk verlaten voor een plaatsje bij het station) betalen 5500 frank per m² (ze huren 5500 m²). De overige 500 m² zullen worden opgevuld door winkelruimten langs de straatkant.Het gebouw beschikt zelf over 30 parkeerplaatsen. Niet echt veel. MPI-baas Philippe van Innis wijst echter op de 2 openbare parkings in de directe buurt. En op de uitstekende verbindingen met het openbaar vervoer. Hij voegt toe dat de renovatie MPI in staat stelde een fors hogere huur te krijgen dan wat men gemiddeld in de buurt van het centraal station betaalt (zowat 3500 frank per m² per jaar). Echt Antwerps Theater.En heel wat meer dan wat eigenaars voor een kantoorpand in Antwerpen krijgen, gerenoveerd of nieuw. Voor een m² kantooroppervlakte in de gerenoveerde Theaterbuilding betalen huurders 2000 frank per jaar. De basisrenovatie aan het gebouw bij de Antwerpse Rooseveltplaats is volgens Herman Wouters en Hugo Hendrickx van makelaar Hugo Ceusters ver gevorderd. Met basisrenovatie bedoelen ze de inkom, de technische installaties, de liften en de façade (de opknapbeurt aan de buitenzijde zal eerstdaags beginnen). De kantoren zelf worden afgewerkt naar de wens van de huurder. Zodra die wordt gevonden welteverstaan. Momenteel zijn ongeveer 4000 m² van de 15.000 m² kantooroppervlakte van de Theaterbuilding verhuurd. De kritiek dat de Antwerpse binnenstad (en dus ook de Theaterbuilding) moeilijk bereikbaar zijn, wuift Herman Wouters weg. De verkeersknoop voor Antwerpen situeert hij op de ring rond de stad, niet binnen de stad zelf.Het gebouw was vroeger eigenaar van een Finse investeerder die overkop ging. Ceusters verkocht het pand voor rekening van de curatoren en schuldeiser Ippa aan een joodse investeerder. Die wist naar verluidt dat het pand aan een grondige renovatie toe was. Bij Ceusters maakt men zich sterk dat de Theaterbuilding binnen afzienbare tijd volledig zal verhuurd zijn (de lage huurprijs moet belangstellenden lokken) en dat de eigenaar ook met een huuropbrengst van 2000 frank per m² een mooi rendement op zijn niet nader vermelde investering zal behalen.Huurders vinden blijft in de huidige economische omstandigheden echter een zware opdracht. Ook al omdat het kantooraanbod in de Antwerpse binnenstad groot blijft. In min of meer dezelfde prijsklasse als de Theaterbuilding zit ook het gebouw met de naam Rijnkaai. Ceusters kreeg ook de opdracht voor dit pand huurders te vinden. Die moeten bereid zijn 2500 à 2800 frank per m² aan huurprijs te betalen.Rijnkaai (18.000 m²) was ooit een vrij welvarend vastgoedcertificaat, tot het ministerie van Financiën enkele jaren geleden besloot het pand voortijdig te verlaten. Het gebouw en het certificaat zieltoogden een tijdlang tot de Amerikaanse multinational Great White Fleet ("Chiquita") bereid werd gevonden 2100 m² van het Rijnkaai-gebouw in gebruik te nemen. Op voorwaarde dat de eigenaar het pand zou renoveren. Hetgeen gebeurde. De façade, de inkomhal en enkele verdiepingen hebben hun facelift reeds achter de rug. De rest volgt naarmate nieuwe huurders opduiken. Volgens Ceusters zouden de besprekingen voor een opname van 5000 m² en onderhandelingen over de huur van nog eens 2000 m² vergevorderd zijn.Wouters en Hendrickx vinden Rijnkaai en Theaterbuilding trouwens twee van de weinige kantoorgebouwen op de Antwerpse markt die met succes (lees : rendabel) gerenoveerd kunnen worden. Het CMB-gebouw op de Meir hoorde misschien ook in het rijtje thuis. Althans tot voor kort. Want CMB valt niet langer in de categorie kantoorpanden. Ceusters sloot immers een contract af met de groep Restel Résidences (van de familie Van Milders, de seniorenresidenties en de wegrestaurants) voor de verkoop in mede-eigendom van 94 appartementen met dienstverlening in het voormalige CMB-hoofdkwartier. De tweede eerste verdiepingen maken geen deel uit van het project. Voor die oppervlakte zoekt men verder naar een huurder uit de winkelbranche. Die zoektocht sleept al jaren aan. Nagenoeg alle grote internationale ketens werden al wel eens genoemd als potentiële huurders. Maar een contract bleef uit. Insiders beweren dat de eigenaars zich in het verleden al te gulzig opstelden en meer dan eens een kant en klaar huurcontract met een grote keten weigerden te ondertekenen wegens huurprijs naar hun smaak onvoldoende. Geert WellensKEIZERSLAAN NR 3 Gerenoveerd atrium met brandwerend glas tussen etage 2 en 3.RIJNKAAI (ANTWERPEN) De komst van The Great White Fleet veranderde veel.