Opletten bij verkoop van vastgoed

Ik wil vastgoed verkopen aan de best mogelijke voorwaarden en moet dus stevig onderhandelen. Hoever kan ik daarin gaan? Vanaf wanneer ben ik definitief verbonden?

Vandaag verlopen vastgoedtransacties vaak moeizamer dan vroeger: onderhandelingen duren langer, partijen twijfelen meer. Een partij beslist soms tijdens het onderhandelingsproces om de verkoop toch niet te realiseren. Dit leidt tot geschillen waarbij de andere partij de gedwongen uitvoering van de verkoop vordert omdat een bindende koopovereenkomst zou zijn gesloten. De verkoop van vastgoed wordt beheerst door het gemeenrechtartikel 1583 B.W., dat geldt voor de verkoop van zaken in het algemeen. Er is dan een verkoop zodra partijen akkoord zijn over de prijs en de zaak. Een eenvoudig bod met beschrijving van het vastgoed en de geboden prijs, wordt dus een bindende verkoop zodra het door de andere partij onvoorwaardelijk wordt aanvaard. Dit is voor er een verkoopcompromis wordt ondertekend.

Een vastgoedverkoop omvat vaak meerdere stappen: bod of intentieverklaring, onderhandelingen, opstelling van een verkoopcompromis en tot slot de notariële akte. Het verkoopcompromis bevat een hele reeks belangrijke voorwaarden zoals garanties en verklaringen waarover de partijen akkoord moeten zijn voor zij definitief gebonden zijn, maar die niet in het bod opgenomen zijn. Door de meerderheidsrechtspraak en rechtsleer wordt aanvaard dat een bod slechts aanleiding kan geven tot een definitieve verkoop indien zij volledig is en bijgevolg, naast de essentiële voorwaarden van prijs en voorwerp, ook de andere voorwaarden bevat die partijen als doorslaggevend beschouwen (substantiële voorwaarden).

Probleem is dat u bij een geschil moet aantonen dat er bijkomende voorwaarden zijn die partijen als substantieel beschouwden. Recente rechtspraak van het hof van beroep in Brussel lijkt aan dat probleem tegemoet te komen door te stellen dat een vastgoedtransactie per definitie meerdere etappes omvat waarin de partijen over de essentiële en substantiële voorwaarden onderhandelen, die dan in het verkoopcompromis worden opgenomen. Ten tweede stelde de rechtspraak dat een verkoop van vastgoed pas tot stand komt bij de ondertekening van het verkoopcompromis.

Artikel 1583 B.W. kan volgens die rechtspraak niet zonder meer toegepast worden op de verkoop van vastgoed, nu daarover op een andere manier wordt onderhandeld als bij de verkoop van een roerend goed. Hopelijk zet die ontwikkeling in de rechtspraak door. Het blijft zeer goed opletten bij de onderhandeling van vastgoedverkopen.

Hebt u een vraag voor onze experts?

Stuur een e-mail naar expert@trends.be.

Stacey Smits, senior advocaat bij CMS DeBacker