Op zoek naar nieuwe goudmijntjes

Gisteren zwoeren ze nog bij kantoren, vandaag gaan ze voor gemengde projecten, hotels en serviceflats. De ombouw van monofunctionele kantoorgebouwen naar woongelegenheid is niet langer een taboe.

Een cijfer om even bij stil te staan: op de Brusselse woningmarkt heeft 5 procent van de verhuurders 40 procent van het huurbestand in handen. Tot die vaststelling kwam minister-president Charles Picqué in een interview naar aanleiding van de voorstelling van het nieuwe Gewestelijk Bestemmingsplan (GBP), dat in de laatste wetgevende rechte lijn zit. Daarom is de Brusselse regering van plan met alle mogelijke middelen het aanbod van vastgoed tegen redelijke prijzen uit te breiden. Kwestie van op haar grondgebied een zo groot mogelijk aantal kandidaat-eige-naars aan zich te binden. Maar ook om de aangekondigde bevolkingsaanwas in de hoofdstad het hoofd te bieden. Daarvoor zijn 100.000 nieuwe woongelegenheden nodig tegen 2020.

Voeg daaraan toe dat de tot voor kort bijzonder rendabele kantorenmarkt nu te maken krijgt met een overaanbod dat de rendementen naar beneden haalt. Economisch optreden is dus nodig. Vooral ook omdat in sommige gevallen het rendement van een vierkante meter kantoor vergelijkbaar is met die van een woonruimte of zelfs lager ligt. In Sint-Lambrechts-Woluwe, waar in sommige wijken het aanbod aan nieuwe huisvesting de jongste jaren nochtans explosief toegenomen is, worden nu nog nieuwe appartementencomplexen op de markt gebracht tegen prijzen die dicht in de buurt van 3000 euro per vierkante meter liggen.

Dat is de reden waarom de hele professionele vastgoedsector – eigenaars van gebouwen(-portefeuilles), projectontwikkelaars, bouwbedrijven en makelaars – tegenwoordig actief op zoek is naar mogelijkheden om de functie van gebouwen die in Brussel en daarbuiten op de markt komen te diversifiëren, en dat zowel in de nieuwbouw als in de renovatie. Volgens sommige professionals verschuift een toenemend aantal spelers van de ene vastgoedfunctie naar de andere: makelaars, projectontwikkelaars en algemene aannemers voor wie tot voor kort de kantoormarkt de kernactiviteit was, spitsen zich nu uit opportunisme of uit noodzaak toe op de woonmarkt.

“Naast de grote klassiekers als bijvoorbeeld Besix, Matexi en Soficom, die kunnen bogen op een historische aanwezigheid in het woningsegment, maken nu andere professionals hun opwachting, die voordien enkel zwoeren bij het kantoor”, zeggen Frédéric Van der Beken en Olivier Thiel. Zij werken op het departement Investment van de vastgoedmakelaar Knight Frank. “Vier jaar geleden werd tijdens de seminaries die gericht waren op de institutionele beleggers nog uitsluitend over kantoren gesproken. Vandaag wordt over alles gesproken… behalve over kantoren.”

Servicewoningen

De tendens is duidelijk: de vastgoedspelers willen diversifiëren. En daarbij nemen ze vooral de groep van de gegoede medioren en senioren in het vizier, de leeftijdscategorie van de 50- tot 70-jarigen die geen financiële problemen kennen. Die kunnen aan hun oude dag denken zonder al te veel te moeten rekenen. Bovendien zijn ze bereid hun oude woning in te ruilen voor een nieuwe woonst die beter aangepast is aan hun leeftijd en behoeften.

De investeerders leggen zich dan ook intensief toe op het segment van de dienstenresidenties en verzorgingsflats. Die kunnen al dan niet aanleunen bij een rusthuis dat aan de wettelijke normen voldoet. “Het beddenaanbod in rusthuizen met medische voorzieningen ligt beduidend onder de vraag”, poneert Van der Beken. “En volgens alle officiële prognoses stevenen we af op een explosie van de vraag.”

In 2011 telde het Riziv 132.528 dergelijke inrichtingen (dienstenresidenties niet meegerekend): 69.169 in Vlaanderen, 48.098 in Wallonië en slechts 15.271 in Brussel. Geschat wordt dat er tegen 2025 bijna 200.000 bijkomende bedden nodig zijn. Het probleem is dat de reglementering voor gesubsidieerde rusthuizen zeer strikt en ingewikkeld is voor een potentiële belegger in vastgoed. “Als men daarentegen buiten het reglementaire keurslijf van de door de overheid gesubsidieerde rusthuizen treedt, dan kan men zo goed als alles doen. Er is overigens een reële vraag naar woningen met dienstverlening. In Sint-Niklaas is er bijvoorbeeld een onderneming die zich specialiseert in dat soort residenties. Daarbij biedt ze alle mogelijke vormen van geavanceerde domotica aan, die als het technisch mogelijk is het vaak dure verzorgingspersoneel vervangt. In Kraainem ligt een soortgelijk project ter studie voor”, vervolgt Thiel.

Businessflats

De businessflats, gemeubelde appartementen voor corporates, zijn een andere opkomende niche op de markt van de huisvesting met dienstverlening, naast de al meer verspreide investeringen in hotelkamers en aparthotels. Olivier Thiel schat dat Brussel zowat 6000 onderkomens van dat type telt. Die micromarkt is nog erg nationaal getint, in tegenstelling tot de hotelmarkt.

“De markt van de investeringen in hotels wordt historisch beheerst door internationale institutionele beleggers, zoals het Duitse fonds Union Investment of de keten Meininger. Er duiken nu ook Belgische eigenaars-operators of gespecialiseerde bevaks op die kleinere volumes beheren, zoals Home in Brussels, Skyline, Aedifica en Château. Laatstgenoemde verkoopt soms erg luxueuze hotelkamers per lot of per stuk aan privé-investeerders, die vervolgens gemanaged worden door een nabijgelegen hotelketen”, vertelt Van der Beken.

Volgens de specialist vormt dat soort nicheproduct, dat een dubbel rendement biedt – op de verhuring en op de meerwaarde van het gebouw – in de huidige omstandigheden ook een interessante belegging voor kleine privébeleggers. “In het slechtste geval”, zegt Thiel, “houden ze de meerwaarde van het gebouw over, los van de huurinkomsten, die soms erg schommelen. Op de woningmarkt moet altijd een afweging gemaakt worden tussen privébeleggers die hun spaarcenten in ‘baksteen’ steken en de kopers die een pand voor eigen gebruik verwerven. Als laatstgenoemden uit de markt treden omdat de conjunctuur minder gunstig is en de vraag afneemt, dan zien we de eersten terugkomen omdat ze een goede slag willen slaan of omdat ze geen vertrouwen meer hebben in aandelen en obligaties. Dat is trouwens al enkele jaren zo. De woningmarkt is misschien niet erg speculatief, maar het blijft een waardevaste belegging omdat ze aan een primaire behoefte voldoet: ze kan weliswaar een zelfs zware waardedaling meemaken, maar niet in de proportie die op het kantoorsegment vastgesteld wordt. Een bewoond pand kan altijd verkocht worden, ook al krijgt men er de verwachte prijs niet voor. Voor sommige kantoren is zelfs dat niet meer het geval, tenzij ze omgebouwd worden…”

PHILIPPE COULÉE

Makelaars, projectontwikkelaars en aannemers voor wie tot voor kort de

kantoormarkt de kernactiviteit was, spitsen zich nu uit opportunisme of uit noodzaak toe op de woonmarkt.

De vastgoedspelers willen diversifiëren. En daarbij nemen ze vooral de groep van de gegoede medioren en senioren in

het vizier.