Salamanca (Spanje),
...

Salamanca (Spanje),Parijs (Frankrijk).Spanje, het station van Salamanca. Een complex met bioscoopzalen, een fitnesscentrum inclusief sauna, solarium en verwarmd zwembad. De Spaanse reizigers worden door hun spoorwegmaatschappij dik in de watten gelegd. Zowat 30.000 vierkante meter is exclusief voorbehouden voor de inrichting van een commercieel centrum, vrijetijdsbestedingen en restaurants, een warenhuis van het merk Champion, een commerciële zone, loketten, wachtzalen en informatiediensten van het RENFE (de Spaanse spoorwegmaatschappij), evenals verschillende parkings. In totaal sprongen 32 nieuwe bedrijven op deze trein, waarvan de meeste nog geen vertegenwoordiging op het Spaanse schiereiland hadden. Het project werd opgestart in 1999 en ging open op 17 maart van dit jaar. In enkele maanden is het station omgevormd tot een referentiepunt, zowel voor de reizigers als voor de inwoners van de stad.Hiervoor werd 1,2 miljard frank geïnvesteerd door Necsa, een groep die ontstond door participaties van de maatschappij RENFE (met 40% van de aandelen in handen) en van Riofisa, een befaamd Spaans promotor gespecialiseerd in het opzetten van commerciële en ontspanningscentra. Het doel van deze associatie is om de belangrijkste stations van het land te moderniseren. Het herleefbaar maken van het station van Salamanca was trouwens een onderdeel van het Vialia-project (3,8 miljard frank) waarin ook de stations van Sevilla, Malaga en Barcelona-Sants opgenomen zijn. Salamanca is hiermee de eerste realisatie van de groep die in een actief station werd ondergebracht. Het commercieel en ontspanningscentrum Plaza de Armas, dat de deuren opende in 1999, werd gehuisvest in het voormalige station van Sevillan, dat toen geen dienst meer deed als station. OpwaarderingHet station Príncipe Pio van Madrid (station gecombineerd met andere vervoersdiensten zoals bus en metro) is het onderwerp van een ander initiatief, en zal omgevormd worden door de maatschappij Príncipe Pio Gestión, bestaande uit Riofisa en het Canadese TrizecHahn (ieder 47,5%) en RENFE. En de Spaanse spoorwegmaatschappij blijft op dit goede spoor, want onlangs hebben ze aanbestedingen uitgeschreven voor de modernisering van zestien andere stations. Deze stations werden onderverdeeld in drie categorieën, volgens het aantal reizigers: stations met vijf miljoen, twaalf miljoen en 25 miljoen reizigers per jaar. Drie Spaanse bedrijven bleken geïnteresseerd te zijn, waaronder Riofisa. "Het RENFE wil niet alleen bijkomende diensten aan de reizigers aanbieden, maar ze hebben dit programma ook opgezet om het patrimonium dat ze bezitten rendabel te maken en op te waarderen," licht Francisco Suárez toe, woordvoerder van Riofisa. "Ze hebben het project eerst bestudeerd en gerealiseerd, maar nu staat de maatschappij Necsa eveneens in voor het klassieke beheer van de commerciële centra." En RENFE huurt zoals ieder ander locaties om er loketten of informatiediensten in onder te brengen. In Frankrijk kennen we A2C ( Aménagement de Commerces et de Concessions), dat binnen de kring van de Franse spoorwegmaatschappij SNCF werd opgericht, en dit bedrijf profileert zich eveneens als een klassieke commerciële operator. Aangezien de stations niet het technologische niveau halen van de TGV, voorziet SNCF een investering van meer dan 6,1 miljard frank per jaar voor de modernisering van dit netwerk. De belangrijkste publiekstrekker is de 'Rhône-passage' dat TGV-reizigers richting Middellandse Zee vervoert (Lyon Part-Dieu, Avignon, Aix-en-Provence enzovoort). Maar voor de meest spectaculaire projecten moeten we naar de Parijse stations: de stations Nord, Lyon en Saint-Lazare zullen een ware metamorfose ondergaan tot volwaardige commerciële centra. Voor al deze operaties stelt A2C zich op als gespecialiseerd dienstenpromotor: Altaréa voor het eerste, Ségécé voor de twee andere projecten. Op termijn wil A2C promotor worden voor alle projecten. Verhoogde omzetcijfersIn Parijs ondergaat het station Saint-Lazare, op loopafstand van de Boulevard Haussman, een gerenommeerde winkelstraat, binnenkort een verjongingskuur. In het programma, waarin 13.500 vierkante meter aan commerciële ruimtes (vijftig boetieks) is voorzien die ruimte bieden aan een zeer gediversifieerd aanbod van commerciële diensten, is ook de volledige renovatie van het station opgenomen. Voorziene openingsdatum: 2002. In totaal investeert Ségécé 2,5 miljard frank en krijgen zij in ruil een vergunning voor de commerciële uitbating hiervan voor de volgende veertig jaar.Een van de opvallende transformaties is ongetwijfeld de verticale koppeling: om een gebrekkige communicatie tussen de verschillende etages te verbeteren, werd deze volledig herdacht. De tunnels worden opengemaakt zodat het daglicht het station licht en luchtig kan maken. Er is heel wat interesse voor de reclameborden: niet minder dan 400.000 mensen komen er dagelijks voorbij. Het Saint-Lazarestation is dan ook een van de drukst bezochte plaatsen van Europa.Ook in de oude configuratie, die op commercieel vlak weinig aantrekkelijk was, realiseerden de verschillende boetieks al een uitzonderlijke omzet met een gemiddeld rendement dat hoger lag dan 360.000 frank per vierkante meter per jaar, beduidend hoger dan in de meeste commerciële centra. In de beste stations in Frankrijk liggen de omzetcijfers tussen 615.000 en 1,2 miljard frank per vierkante meter per jaar. Het nationale gemiddelde bedraagt ongeveer 283.000 frank per vierkante meter per jaar. Dergelijke cijfers verklaren waarom heel wat merken toegehapt hebben, ondanks ettelijke nadelen (uurregelingen, hoog geïndexeerde huur in functie van het omzetcijfer, beperkte verkoopruimte waardoor andere verkooptactieken nodig zijn). Virgin, McDonald's en Marionnaud (parfumerie) zijn al aanwezig in heel wat stations. De mensenmassaHoewel er ook in Duitsland, Nederland en Italië gelijkaardige projecten opgezet zijn, blijft België achterophinken. Op dit ogenblik is er nog geen enkele specifieke structuur opgezet door de NMBS. Ook al zien we wat handel in de TGV-stations van Luik en Antwerpen, er is geen zicht op het belang van deze handelszaken. "Als we rekening houden met het aantal reizigers, blijft het commercieel potentieel van de Belgische stations eerder beperkt," licht Jan Troch toe, commercieel manager bij Eurostation. "Het Zuidstation van Brussel, het belangrijkste spoorwegstation van België met zowat 100.000 bezoekers per dag, blijft in de categorie van de kleinste Duitse stations steken. Toch kunnen we het belang niet ontkennen van de internationale reizigers van de Thalys, de TGV en de Eurostar. Zij maken zowat 15% à 20% uit van de bezoekers. Bovendien heeft het feit dat we internationale bestemmingen aanbieden een belangrijke rol gespeeld in de psychologische perceptie van het station: het wordt nu veel beter ingeschat dan vroeger." Zonder rekening te houden met het externe cliëntèle. In het Zuidstation zou GB Express 30% van haar omzetcijfer halen van buurtbewoners. Op commercieel vlak blijft de ervaring van het Zuidstation ongetwijfeld van doorslaggevend belang. Eurostation heeft de commerciële zone ontworpen, maar is eveneens verantwoordelijk voor het beheer ervan. Het concept van deze ruimte werd in nauwe samenwerking met een Brits consultancybureau uitgewerkt. In het commerciële aanbod zijn 35 boetieks, kiosken en horecazaken (2800 vierkante meter) ondergebracht en werden de klassieke producten gevoelig uitgebreid.Naast de traditionele boekenwinkels, bloemisten en cafés zien we ook een muziekwinkel, een parfumerie, een hifi-videozaak, een apotheek, een kleermaker-stomerij en zelfs een zelfstandige kledingzaak. "Als we rekening houden met de ervaringen die we hebben opgedaan in het Zuidstation, kan er volgens mij geen beperking zijn in het type handelszaken dat zich in een station komt vestigen," meent Jan Troch. "Een van de belangrijkste elementen is om de grote merknamen aan te trekken, die bekend zijn bij het grote publiek."Blijkbaar staan de merken voor de deur te trappelen. Ook hier ligt de activiteit in de lijn van de verwachtingen. Het omzetcijfer voor het jaar 2000 dat door de stationshandelaars werd gerealiseerd zou 1,2 miljard frank bedragen. Wat de huur betreft, die schommelt tussen de 15.000 en de 100.000 frank per vierkante meter per jaar, afhankelijk van het type handelszaak en de gerealiseerde winstmarge. Gemiddeld zou de huur rond de 30.000 frank per vierkante meter per jaar liggen. De tweede galerij, die geïntegreerd zal worden in Terminal I, momenteel in opbouw, zal 3600 vierkante meter aan commerciële ruimte bevatten, verdeeld over twee niveaus. Er worden momenteel nog verschillende mogelijkheden bestudeerd, met name of er een businesscenter komt, en of de horeca (restaurants en tearooms) op de mezzanine op de verdieping komt. Een deel van de oppervlakte zal voorbehouden worden voor bedrijven gespecialiseerd in autoverhuur. De opening is voorzien voor 2002. Véronique Pirson