De prijs van de huizen in de provincie Antwerpen steeg in juni met 5,7 procent tegenover hetzelfde moment in 2020. De mediaanprijs bedraagt nu 283.762 euro. Die van appartementen nam toe met 4,5 procent tot 241.158 euro. Het aantal transacties steeg met 12 procent tegenover juni 2020.
...

De prijs van de huizen in de provincie Antwerpen steeg in juni met 5,7 procent tegenover hetzelfde moment in 2020. De mediaanprijs bedraagt nu 283.762 euro. Die van appartementen nam toe met 4,5 procent tot 241.158 euro. Het aantal transacties steeg met 12 procent tegenover juni 2020. "Tot in mei haperde het aanbod. Nogal wat verkopers hebben gewacht op hun vaccinatie voor ze naar de makelaar stapten", getuigt Cedric Vanhencxthoven, bestuurder van het makelaarskantoor Heylen Vastgoed. "In juli verdubbelde het aantal transacties tegenover 2020." "Door de vaccinatietrein komt er weer beweging in de woningmarkt. Het gezonde evenwicht is op komst", stelt Siham Rahmuni, de CEO van de Antwerpse vastgoedmakelaar en -beheerder Quares. Vanhencxthoven beaamt dat: "Kopers namen overhaaste beslissingen, omdat de bezochte woning in een half uur weg kon zijn. Het is goed dat de markt wat kan afkoelen door het gestegen aanbod." Kandidaat-kopers kiezen voor een alternatief voor de dure provinciehoofdstad. Ze zoeken een huis met een tuin in steden met een goede treinverbinding en een mooi aanbod van winkels en scholen. "Ook in het Waasland, Geel, Lier, Mol, Herentals en Turnhout bieden klanten al tegen elkaar op", ziet Vanhencxthoven bij zijn kantoren in de provinciesteden. "Panden in de Kempen, die vroeger werden verkocht voor 300.000 tot 350.000 euro, gaan nu richting 400.000 euro. De gezinnen zijn sinds de lockdown bereid een groter deel van hun budget aan een woning te besteden." Ook investeerders, die kopen om te verhuren, dreven de prijs naar omhoog. De Antwerpse huurmarkt telt 118.273 huurders. Rahmuni stelt vast dat studiootjes en kleinere pandjes met een terras in de stad Antwerpen vooral in trek zijn bij investeerders met een klein budget. Er is voldoende aanbod, zelfs in het centrum van Antwerpen. Voor tweeslaapkamerappartementen is er veel vraag, maar ook veel aanbod. Dat heeft ook te maken met het relatief hogere rendement van dat product. De prijs van een appartement van 80 vierkante meter schommelt in het Antwerpse middensegment rond 250.000 euro, met een huurprijs van 900 tot 1000 euro. "Voor een penthouse of een groot pand van een half miljoen kun je misschien 1500 euro huur vragen", legt Rahmuni uit. "Dan kopen investeerders liever twee doorsneepanden. Wie elke maand 1500 euro kan neertellen, koopt zelf een woning." Vanhencxthoven signaleert toch interesse voor duurdere panden. Er zijn twee soorten particuliere investeerders. Wie een studio of een kleiner appartement koopt voor 150.000 euro, verwacht jaarlijks 4 procent huur. Een wat groter kwaliteitsappartement van 300.000 tot 350.000 euro brengt jaarlijks ongeveer 3 procent op. "De relatief hoge meerwaarde bij de herverkoop van zo'n pand compenseert het verschil", weet Vanhencxthoven. "Heel wat mensen kopen in het centrum van Antwerpen, maar ook in andere provinciesteden, een groter appartement om het eerst te verhuren en er op latere leeftijd zelf in te wonen. Een recent fenomeen in heel de provincie is de verhuur van nieuwbouwwoningen van 400.000 euro tegen 1100 euro per maand." Toch zijn er nog gezinnen, meestal met meerdere kinderen, die opteren voor een wat grotere, oudere woning. "Jonge gezinnen konden vroeger met het uitgespaarde geld van de huur een woning afbetalen", aldus Rahmuni. "Dus was de stap naar een eigen woning snel gezet. Nu groeit de kloof tussen de huurprijs en de afbetaling van de hypotheek. De huurmarkt, dikwijls wat oudere woningen, wordt voor almaar meer gezinnen de enige optie." Joy Verstichele van Vlaams Huurdersplatform stelt vast dat projectontwikkelaars in de stad Antwerpen almaar meer duurdere huurpanden op de markt brengen. "Voor veel gezinnen zijn die onbetaalbaar. De ruimte van die vastgoedprojecten kun je maar één keer innemen. Betaalbare huurwoningen worden schaars. Lagere inkomens komen terecht in wijken als Stuivenberg, Luchtbal en Merksem, maar ook daar stijgen de huurprijzen." Ook daar zijn projectontwikkelaars actief. "Er zijn geen slechte wijken in Antwerpen, alleen minder goede wijken", poneert Philippe Janssens van de Antwerpse stadsontwikkelaar Immpact. "Overal stijgt de kwaliteit van de huurwoningen door de inplanting van nieuwbouwcomplexen. Dat leidt uiteraard tot hogere huurprijzen." Vorig jaar stegen de huurprijzen in Vlaanderen met 3 procent, drie keer meer dan de gezondheidsindex maar minder snel dan de prijs van de woningen (7%). Tien jaar geleden gaven huurders een derde van hun inkomen uit voor de huur van een woning, vandaag de helft. Volgens de Antwerpse Huurdersbond houdt 47 procent van de Antwerpse huurders onvoldoende over voor een menswaardig bestaan. In heel Vlaanderen is dat 31 procent. Met hun aanbod van duurdere woningen richten ontwikkelaars zich op een nieuw huurderspubliek. Almaar meer jonge, meestal kinderloze koppels kopen bewust geen eigen woning, ook al hebben ze er wel de middelen voor. Jonge alleenstaanden huren dan weer in afwachting van meer zekerheid over hun toekomstige gezinssamenstelling. Een derde groep zijn wat oudere mensen, die met de opbrengst van de verkoop van hun vroegere woning van het leven genieten. Rahmuni: "In opmars zijn de SKI-ouders: Spending the Kids Inheritance. Die nieuwe groepen huurders willen een kwaliteitspand in de stad." De grootste groep van mensen die investeren in een woning om te verhuren zijn vijftigplussers, die hun hypotheeklening hebben afbetaald. "Hun 50.000 tot 100.000 euro spaargeld brengt niets op", verklaart Vanhencxthoven. "Ze lenen goedkoop 80 procent over tien of vijftien jaar voor een appartement van 300.000 euro. Dikwijls gaat de aankoop gepaard met vermogensplanning, door de naakte eigendom aan de kinderen te schenken." Die investeerders zijn dus geen superrijken. Wel spekken vermogende families vastgoedwoningfondsen. Sinds begin 2021 bundelt ook Buysse & Partners Smart Living familiaal kapitaal voor de aankoop van appartementsblokken die al verhuurd zijn. "De concurrentie op de Antwerpse verhuurmarkt is moordend", weet Guy Mertens, de zaakvoerder van Buysse & Partners. "Vooral appartementsblokken van 4 à 5 miljoen zijn gewild bij investeerders. Ze hebben een kapitaal van 1 miljoen en krijgen de aankoop voor de rest gefinancierd door de bank. Zo'n sterke financiële hefboom leidt tot irrationele prijzen." "Dit soort fondsen drijft de prijzen van alle appartementen kunstmatig op", beaamt Janssens. "Wij hebben experts met ervaring in succesvolle vastgoedprojecten. Dat is heel wat anders dan een fonds dat een hoop geld moet opdoen aan vastgoed. Dan wordt gekocht tegen niet-marktconforme prijzen." Ook buitenlandse institutionele investeerders strijken neer. Eerder deden de Nederlandse vermogensbeheerders CBRE Global Investment Partners en Bouwinvest Real Estate Investors een investering in een fonds van de Waregemse residentiële ontwikkelaar ION. Ook Buyse & Partners mikt op institutionele investeerders. De Duitse vastgoedinvesteerder kocht eerder al het Brusselse Green Life Project (58 eenheden). "In de nabije toekomst zullen institutionele fondsen ook in Antwerpen actief zijn, maar enkel in stad Antwerpen", meent Vanhencxthoven. "Die markt is door de voortdurende instroom van nieuwe bewoners groot genoeg om het aanbod te absorberen. Provinciesteden hebben een kleiner potentieel aan huurders."