Niet slecht, maar ook niet goed

De economische crisis treft ook de vastgoedsector. Aangezien Brussel gunstig gelegen is, mogen we optimistisch blijven, al zullen de komende maanden wellicht moeilijk worden. In Antwerpen is het in elk geval uit met de pret.

Uiteindelijk ziet het ernaar uit dat het tweede halfjaar erger door dit fenomeen zal worden getroffen dan de eerste zes maanden van het jaar. Mobistar ondertekende in het eerste kwartaal namelijk een huurcontract voor het Silver Building (ongeveer 24.000 vierkante meter), waardoor de bezettingscijfers van deze specifieke sector de hoogte in gingen.

Parallelle markten

Het belangrijkste slachtoffer van deze tornado is de rand, die in 2000 nog aan het merendeel van de TMT-ondernemingen onderdak bood. Op minder dan twaalf maanden tijd is de leegstand met meer dan 15% (130.000 vierkante meter) gestegen. Deze beschikbare ruimte lijkt in cijfers misschien niet verschrikkelijk groot, maar wint wel degelijk aan belang na opname in de jaarlijkse gemiddelde take-up van deze zone, die tussen 80.000 en 120.000 vierkante meter wordt geschat. Op het terrein heeft deze realiteit twee gevolgen voor de prijzen. Een eerste gevolg is de sterke daling van de vraag, waardoor talrijke gebouwen blijven leegstaan. In het verlengde van dit fenomeen ontwikkelt zich een markt voor onderverhuring, omdat bedrijven hun hele kantoorruimte of een deel ervan wensen te verhuren, vaak tegen spotprijzen. En indien men tussen 136 euro (5500 frank) en 161 euro (6500 frank) per vierkante meter per jaar vraagt, dan zijn daar doorgaans aanzienlijke voordelen aan verbonden.

Er zijn natuurlijk wel een aantal uitzonderingen. Door de bijzonder gespannen marktvoorwaarden is de vestiging van St Jude Medical (3376 vierkante meter, 163 euro per vierkante meter per jaar) in het Corporate Village in meerdere opzichten veelbetekenend. “Hieruit blijkt het grote verschil met producten die zich onderscheiden door hun hoge kwaliteit”, vertelt Paul Delesenne, CEO van Catella Codemer. “Dit project werd globaal uitgewerkt, zowel op het vlak van toegankelijkheid, zichtbaarheid en dienstverlening alsook vanuit architectonisch oogpunt. In een crisisperiode wordt deze werkwijze ruimschoots beloond”.

“De rand zal het de komende maanden nog zwaar te verduren krijgen,” weet Pierre Bondelé, international director van Jones Lang LaSalle. “Meer dan de andere markten hangt de evolutie hier af van de economische groei en het dynamisme van privé-ondernemingen. De evolutie van de conjunctuur is hier dus doorslaggevend. Toch mag men het zelfregelende vermogen van deze zone niet onderschatten. Hoewel projectontwikkelaars de projecten die op dit moment in aanbouw zijn, niet kunnen tegenhouden, zijn ze toch in staat om de concrete uitvoering van nieuwe projecten te beperken.”

Hoewel de TMT-sector het minder goed doet, zijn er toch ook andere sectoren die wel goed presteren, met name de farmaceutische sector. Novartis vestigde zich in de Telecom Gardens (5586 vierkante meter), Pharmacia in de Twin Square, Dow Corning in het Parc de l’Alliance en Pfizer in het La Plaine-complex (Elsene, 8800 vierkante meter). Ten slotte zal het Nysdam onderdak aan een tweede huurder bieden: na Aspen Tech zullen eveneens de Cimenteries d’Obourg (4000 vierkante meter) hun intrek nemen in het Park van Terhulpen. Al bij al is het dus nog niet zo slecht gesteld met de Belgische situatie.

Philippe Winssinger, managing director DTZ Belux Group, vindt dat het belang van de ramp voor de rand niet moet worden overschat. “Deze zone is goed voor ongeveer één tiende van de totale oppervlakte”, verduidelijkt hij. “De gevolgen voor het geheel van de markt blijven dus beperkt. Bovendien kunnen een aantal ondernemingen die nu in het Brussels Gewest zijn gevestigd, op het ogenblik van de kostenrationalisering van de gelegenheid gebruikmaken om hun intrek weer in kwaliteitsgebouwen te nemen, en tegen een aantrekkelijke huurprijs. Een aantal verplaatsingen buiten de negentien gemeenten zijn niet ondenkbaar.”

Stabilisering

Het is niet zonder reden dat het centrum van de stad nog niet met een echte vertraging te maken heeft gehad. De tophuurprijzen schommelen nog steeds tussen 235 euro (9500 frank) per vierkante meter per jaar in de Leopoldwijk tot 173 euro (7000 frank) per vierkante meter per jaar op de Louizalaan en bedragen zo’n 210 euro (8500 frank) in het centrum en 200 euro (8000 frank) buiten het centrum.

Deze markt wordt gedeeltelijk geschraagd door zowel de Belgische als de internationale openbare overheden en door de semi-overheidsinstellingen. Eind oktober namen zij 36% van de totale take-up voor hun rekening, die wordt geschat op 440.000 vierkante meter, een saldo dat op het actief van de privé-sector kan worden geboekt. Vermelden we bijvoorbeeld de verhuring door de Regie van Gebouwen van de voormalige zetel van Axa ( Hôtel des Monnaies, 30.000 vierkante meter) waarin het ministerie van Openbare Werken zal worden ondergebracht, dat voorheen in het Résidence Palace was gevestigd, de Serv ( Sociaal-Economische Raad van Vlaanderen) die zijn intrek zal nemen in het Chrysalis (Wetstraat, 5000 vierkante meter), de RSZ ( Rijksdienst voor Sociale Zekerheid) die de afdeling kantoren van de Terminal Building I in de Midi-wijk (40.000 vierkante meter) heeft aangekocht, het Brussels Gewest dat de helft van het City Center heeft gehuurd (de voormalige Bon Marché, 15.000 vierkante meter). Eudip III (17.000 vierkante meter, Jozef II-straat) ten slotte, is in handen gevallen van de Europese Unie.

De jaarlijkse balans is dus allesbehalve negatief. Als we de bezettingsgraad naar het totaal van de twaalf maanden extrapoleren, dan moet die 550.000 vierkante meter halen, wat minder is dan in 1999 en 2000 (circa 700.000 vierkante meter) maar toch het gemiddelde van de vijf laatste jaren overstijgt. Eind oktober was de globale beschikbaarheidsgraad (Brussels Gewest en rand) gedaald tot 6,5%, waarbij er grote verschillen tussen de verschillende wijken werden opgetekend. De wijken die het slechtst af waren, namelijk de Leopoldwijk en het centrum, evenals Espace Nord, vertonen een vacancy rate die ongeveer 3% bedraagt, waardoor de huurders geen keuze meer hebben en zich steeds vaker genoodzaakt zien om zich naar andere zones te verplaatsen. Zo besloot de bank BNP, om maar één voorbeeld te noemen, naar de Louizalaan te verhuizen, omdat het geen gebouw in de Europese wijk te pakken kon krijgen.

In deze toestand zal wellicht niet dadelijk verandering komen. Een aantal Belgische ministeries (Justitie, Communicatie en Infrastructuur, Tewerkstelling en Arbeid) en de federale politie zijn nog steeds op zoek naar ruimten die aan hun behoeften zijn aangepast (met een totale oppervlakte van ongeveer 150.000 vierkante meter), en dan hebben we het nog niet gehad over de verhuizing van het ministerie van Financiën indien de Financietoren wordt verkocht. Ook zullen er in 2002 slechts weinig nieuwe bouwprojecten worden afgerond. Vermelden we bijvoorbeeld de Sapphir, een project van Codic in de Leopoldwijk (10.000 vierkante meter), het tweede deel van het City Center (15.000 vierkante meter), het City Atrium (43.000 vierkante meter, Espace Nord) of de Espace Rolin (19.000 vierkante meter op de Louis Schmidtlaan). De Botanique-toren, het voormalige TBM, het Internationale Rogiercentrum en Madou zullen eveneens binnenkort klaar zijn. Zelfs al ziet het begin van 2002 er aanvankelijk niet zo rooskleurig uit, toch zijn de experts het erover eens dat onze hoofdstad op lange termijn de goede kant opgaat. Door de internationale uitstraling van de stad trekt Brussel nog steeds een groot aantal gegadigden aan die de markt stabiliseren, zowel uit de privé- als de openbare sector.

Antwerpse feest ten einde

Op de Antwerpse kantoormarkt lijkt, na drie topjaren, het feest stilaan ten einde te lopen. “Niet dat 2001 een slecht jaar was,” zegt Rudy Baeyens, verantwoordelijke voor de Antwerpse kantoormarkt bij Immobiliën Hugo Ceusters ( IHC). “Met een beetje geluk halen we zelfs een take-up die in de buurt van de 125.000 vierkante meter van vorig jaar ligt. Maar het ging dit jaar veel moeilijker, echt belangrijke transacties hebben we niet gehad.”

IHC berekende dat er tot nu toe ongeveer 100.000 vierkante meter kantoorruimte verhuurd en/of verkocht werd op de Antwerpse kantoormarkt. Het beetje geluk waar Baeyens het over heeft, betreft nog enkele transacties die in de afrondingsfase zitten. Zo zijn er vergevorderde gesprekken voor de verhuur van het volledige torengebouw (10.000 vierkante meter) van het Ring Center.

Een iets somberder geluid horen we bij Jacques Maes, directeur van Jones Lang LaSalle Antwerpen. “Het is vooral de goede eerste jaarhelft die 2001 redt,” zegt hij. “We hebben toen ook al een vertraging in het aantal aanvragen gemerkt, maar er was nog vrij veel opname. Het ging dan wel meestal om transacties uit 2000 die pas begin 2001 afgehandeld werden. In de tweede jaarhelft is dat weggevallen. In onze vooruitzichten voor 2002 zijn we toch liever voorzichtig.”

In tegenstelling tot Brussel is er in Antwerpen veel minder sprake van een renovatiegolf. Jacques Maes wijst voor een verklaring op de lagere huurprijzen in Antwerpen. “Renovatiekosten bedragen toch makkelijk 500 euro per vierkante meter. Met de Antwerpse huurprijzen wordt het dan moeilijk om voldoende rendement te halen uit je investering. In het centrum, de zone met de grootste concentratie van oude kantoorgebouwen, bedragen de maximumhuurprijzen slechts 100 euro. Antwerpen heeft ook veel minder gebouwen die zich lenen tot renovatie.”

Een partij die zich niet lijkt te storen aan de minder gunstige Antwerpse renovatieomgeving is Royal Baeyens. In zijn driejarige bestaan renoveerde deze projectontwikkelaar een zevental kantoor- en appartementsgebouwen in Antwerpen. Dit jaar kocht het de IVG-portefeuille (ongeveer 28.000 vierkante meter), een van de belangrijkste transacties op de beleggingsmarkt in Antwerpen.

Overaanbod of tekort?

Maar momenteel zijn in Antwerpen alle ogen gericht op de nieuwbouwprojectontwikkelaars. Er liggen heel wat plannen klaar op de tekentafels. Jacques Maes vreest dat ze, onder invloed van de zwakkere economische prestaties, daar wel eens zouden kunnen blijven liggen. “Bij een economisch herstel zitten we over een jaar met problemen,” stelt hij. “Want er is in Antwerpen een tekort aan goede moderne kantoren, zeker wat de grotere oppervlakten betreft. En tussen de opstart en oplevering van een project zit toch makkelijk twee jaar.”

Bij het Antwerpse vastgoedkantoor EPMC maakt men zich veeleer zorgen over het omgekeerde fenomeen: een overaanbod van nieuwe kantoorruimte in de regio Anwerpen-Mechelen. EPMC berekende dat er in deze regio in een tijdspanne van acht à negen jaar ongeveer 700.000 vierkante meter kantoorruimte zou bijkomen. “Dat is veel, té veel,” zegt Frank Valkeneers, bestuurder-directeur bij EPMC. “De Antwerpse en Mechelse kantoormarkten samen beslaan vandaag ongeveer 2 miljoen vierkante meter. Met zo’n aanzienlijke stijging van de kantoorruimte op zo’n relatief korte termijn is het risico op een overaanbod reëel.”

Véronique Pirson

Laurenz Verledens